Una bussola per il preliminare

Cos’è il preliminare?

Si chiama preliminare o compromesso un accordo tra colui che vende e colui che è interessato all’acquisto. Nel preliminare si prende l’impegno reciproco a stipulare il successivo e definitivo atto di compravendita. Con il preliminare si mette giù un impegno abbastanza vincolante a chiudere ma non si trasferisce la proprietà dell’immobile: quello accadrà solo con il rogito, presso il notaio.

Quando conviene farlo

Il preliminare può essere stipulato, ci spiega l’Agenzia delle entrate, “per esempio, quando non è possibile la vendita immediata, perché l’acquirente è in cerca di un mutuo oppure il venditore è in attesa che gli venga consegnata una nuova casa”.
Il contratto preliminare deve essere redatto in forma scritta (scrittura privata, scrittura privata autenticata o atto pubblico). Un passaggio molto importante è legato all’opportunità di registrare il preliminare, affidandosi anche in questo caso a un notaio.

Si evitano brutte sorprese

La registrazione del preliminare mette al riparo da eventuali brutte sorprese, vediamo quali. La stipula del preliminare fa sorgere solo un obbligo giuridico tra venditore e acquirente, senza determinare il trasferimento della proprietà. Dunque, come ricorda l’Agenzia delle entrate, e come può accadere: “nonostante il “compromesso”, il venditore venda lo stesso immobile ad altra persona oppure costituisca sullo stesso diritti reali di godimento (per esempio, un usufrutto) o che venga iscritta a suo carico un’ipoteca”.
In questi casi, il compratore potrà chiedere al giudice solo il risarcimento dei danni e non l’annullamento della vendita o dell’iscrizione dell’ipoteca.

Una sicurezza ulteriore la trascrizione del preliminare

Per evitare di trovarsi in una situazione del genere, la legge mette a disposizione lo strumento della trascrizione del preliminare nei registri immobiliari.
In tal modo, "eventuali vendite dello stesso immobile o la costituzione di altri diritti a favore di terze persone non pregiudicheranno i diritti del compratore”.

Gli adempimenti da seguire

Per la trascrizione del preliminare è necessario che l’atto sia stipulato con l’intervento di un notaio. In questo caso, all’imposta di registro e all’imposta di bollo di 155 euro si aggiunge il versamento dell’imposta ipotecaria di 200 euro e delle tasse ipotecarie di 35 euro.

Il contratto preliminare di compravendita deve essere registrato entro 30 giorni dalla sottoscrizione (fino all’entrata in vigore del decreto legge n. 73/2022, articolo 14, il termine era di 20 giorni dalla sottoscrizione). Se stipulato con atto notarile, vi provvede il notaio entro 30 giorni. Le imposte dovute sono considerate un anticipo di quello che si verserà nel momento del contratto definitivo l’imposta pagata con il preliminare sarà poi detratta da quella dovuta per la registrazione del contratto definitivo di compravendita”.