Acquisto prima casa facilitato per i residenti all’estero

Obbligo di residenza alleggerito per coloro che, vivendo all’estero, decidono di acquistare l’abitazione in Italia, usufruendo del regime prima casa. Stessa indicazione positiva per chi, cittadino non residente, ha venduto l’immobile, acquistato con le regole prima casa, ma vuole acquistare all’estero il terreno edificabile per l’abitazione principale. Ok alle agevolazioni fiscali a condizione che entro un anno dalla vendita sia delineata nel terreno acquistato la struttura dell’immobile.

Sono questi, in sintesi, i chiarimenti che arrivano dall’Agenzia delle Entrate a due diversi quesiti di contribuenti con le risposte numero 28 e numero 29 del 2025.

Acquisto prima casa dall’estero, ultima residenza ampia

Con la risposta n. 28/25 si affronta il tema, peraltro frequente nella pratica, di acquisto di un immobile in un comune che è, in questo caso trovandosi l’acquirente all’estero, diverso dall’ultima residenza in Italia. L’Agenzia ricorda la disciplina che si ritrova nella lettera a) della Nota II-bis, come modificata dall'articolo 2 Dl n. 69/2023: per beneficiare dell’agevolazione, occorre che l’immobile si trovi nel territorio del comune in cui l’acquirente ha, o stabilisca, entro 18 mesi dall’acquisto, la propria residenza, o se diverso, in quello in cui l'acquirente svolge la propria attività o, se l'acquirente si è trasferito all'estero per ragioni di lavoro e abbia risieduto o svolto la propria attività in Italia per almeno cinque anni, nel comune di nascita o in quello in cui aveva la residenza o svolgeva la propria attività prima del trasferimento.

In questo caso, il cittadino chiede se la misura di favore possa valere anche se l’immobile acquistato non si trova nel Comune in cui era residente immediatamente prima del trasferimento, ma in un Comune in cui ha avuto genericamente la residenza in precedenza. L’Agenzia risponde affermativamente, dando rilevanza ai criteri di collegamento tra chi è trasferito all’estero, per motivi di lavoro, e il territorio in cui è nato, risieduto o svolto la propria attività. Il nesso sussiste, dunque, ed è riferibile a tutti i Comuni in cui il soggetto è stato residente o ha svolto la propria attività, indipendentemente dalla circostanza che si tratti dell'ultimo Comune in cui ha risieduto prima di trasferirsi.

In conclusione, spiegano da Fisco Oggi, in presenza di tutte le altre condizioni per fruire dei benefici prima casa, il cittadino che si è trasferito all’estero potrà beneficiare dell’agevolazione per l’acquisto di un immobile che si trova in un Comune in cui è stato residente prima di andare all’estero, anche se non coincide con l’ultima residenza.

Acquisto di un terreno edificabile all’estero

Nel secondo caso affrontato, il cittadino residente all’estero acquista e vende, prima dei 5 anni previsti dalla legge, la sua abitazione “prima casa” e manifesta l’intenzione di comprare un terreno edificabile all’estero per costruire lì la sua dimora. Chiede, quindi, se può applicare la misura di favore all’acquisto del terreno su cui sorgerà la futura casa. In questo caso il beneficio fiscale è l’aliquota del 2% sugli atti di trasferimento della proprietà.

Per quanto riguarda il caso in esame, l’Agenzia ricorda che il riacquisto di una successiva abitazione entro l’anno salva la perdita dei benefici anche nel caso in cui l’immobile sia situato in uno Stato estero. Inoltre, come confermato anche dalla prassi (risoluzione n. 44/ 2004, circolare n. 38/2005), la salvaguardia del diritto all'agevolazione sussiste anche nei casi in cui l’acquisto entro l’anno riguardi un terreno sul quale costruire l'immobile, sempre da destinare a propria abitazione principale, precisando però che non è sufficiente il mero acquisto del fondo edificabile, ma è necessario che entro l’anno il fabbricato “venga ad esistenza” (circolare n. 38/2005). Ricapitolando, dunque, non è necessario che la casa sia finita, ma è sufficiente che, entro l’anno dalla vendita della precedente casa, sia presente una struttura essenziale per la casa, inclusa la copertura e che questa sia adibita a abitazione principale.

Tali condizioni dovranno essere dimostrate all'ufficio dell'Agenzia delle Entrate competente presentando adeguata documentazione (copia del rogito di acquisto del terreno, progetto di costruzione dell'abitazione permessi delle autorità locali, documentazione comprovante la dimora abituale nell'immobile acquistato all'estero, come forniture di acqua luce e gas). I documenti, trattandosi di atti esteri dovranno essere tradotti in italiano.

Il contribuente, inoltre, dovrà presentare una certificazione della destinazione edificatoria del terreno e l'eventuale presenza di vincoli, oltre a un documento delle autorità estere da cui risulti possibile la costruzione di un fabbricato ad uso abitativo.