Mutuo edilizio per costruire o ristrutturare

Come funziona il mutuo edilizio

Le tipologie di mutui concessi dalle banche sono numerose e variano a seconda delle necessità del cliente: si va dalla richiesta di un finanziamento per l'acquisto della prima casa al mutuo edilizio per costruire o ristrutturare un immobile. Quest'ultimo è una categoria particolare di prestito poiché viene concessa in presenza di specifici requisiti che si differenziano dai casi in cui si chiede un mutuo per acquistare una casa.

Come appunto suggerisce il termine ''edilizio'', il mutuo viene erogato qualora il cliente abbia la necessità di costruire una struttura immobiliare o se intende eseguire importanti lavori di ristrutturazione su un edificio già esistente, ma non dispone della liquidità necessaria per far fronte alle spese. In effetti il comparto edile ricomprende non solo la costruzione, ma anche tutti quegli interventi che serviranno ad adeguare un immobile alle normative antisismiche, alle leggi sul risparmio energetico o a quei regolamenti comunali che permettono di ridefinire la planimetria di una casa.

Alla pari di quanto avviene nei casi di concessione del mutuo prima casa, anche con il mutuo edilizio il debitore può ottenere parte del capitale necessario alla costruzione o alla ristrutturazione dell'immobile: la differenza principale consiste nelle modalità di erogazione del prestito, poiché solo nel primo caso la somma concessa a mutuo verrà versata una tantum.

Come avviene l'erogazione del mutuo edilizio

Nell'ipotesi di mutuo edilizio il capitale viene dilazionato in tranche erogate di volta in volta in base allo stato di avanzamento dei lavori. In effetti ciò che la banca tende a tutelare è la possibilità che, in caso di inadempimento del debitore, essa non possa avvalersi dell'immobile oggetto di mutuo perdendo in anticipo l'intero capitale chiesto in prestito dal mutuatario.

Quando viene chiesto un mutuo, la banca generalmente non concede una somma pari all'intero valore dell'immobile, ma consente di ottenere fino all'80% del costo della casa. Se la casa è già costruita e pronta per essere abitata, l'immobile costituisce una garanzia in tutti quei casi in cui il mutuatario non fosse in grado di restituire la somma ottenuta a mutuo. Con l'80% del valore la banca riuscirebbe a recuperare gran parte del debito procedendo mediante asta e tutelerebbe il suo capitale da eventuali inadempienze del mutuatario.

Nel caso del mutuo edilizio i lavori di costruzione o di ristrutturazione vanno a modificare l'effettivo valore dell'immobile: da un lato la costruzione di una struttura non garantisce il recupero del valore concesso in prestito (la costruzione potrebbe essere sospesa per qualsiasi motivo), dall'altro la ristrutturazione potrebbe incidere negativamente sull'eventuale vendita della casa deprezzandone il valore di mercato.

Non potendo iscrivere ipoteca né sull'immobile da costruire, né tantomeno sul progetto di ristrutturazione della casa, la banca si tutela proprio in questo modo, erogando il prestito di volta in volta a seconda dell'avanzamento dei lavori. In tal modo potrà, mediante perizia, verificare la tipologia di interventi e il valore acquisito dall'immobile in specifici momenti, assicurandosi quindi dal rischio di mancato adempimento da parte del debitore.

Le garanzie necessarie per il mutuo edilizio

Concedere un mutuo edilizio per la costruzione o la ristrutturazione di un immobile non significa non presentare idonee garanzie: si tratta comunque di un mutuo avallato da principalmente dall'ipoteca di primo grado che inciderà sul terreno (in caso di costruzione) o sul valore iniziale dell'immobile (in caso di ristrutturazione).

L'ipoteca, di fatto, si iscrive all'atto di concessione del mutuo che, secondo la legge, deve avvenire per atto pubblico in presenza di un notaio. L'ipoteca viene inserita nei pubblici registri come annotazione su un immobile già esistenze, ragion per cui è necessario apporla sul terreno (nel caso di mutuo edilizio per costruzione) o eventualmente su di un rustico (per i mutui di ristrutturazione).

Ulteriore garanzia è la presentazione dell'ultima busta paga che attesta il reddito del debitore e la sua possibilità di restituire le somme date in mutuo. La busta paga è necessaria per i lavoratori dipendenti, mentre per i liberi professionisti e gli imprenditori potrebbe essere richiesto di presentare idonee documentazioni che attestino la fonde di reddito del proprio lavoro. In entrambi i casi la banca valuterà comunque il merito creditizio per la definizione degli interessi passivi e strutturerà il piano di rientro a seconda delle esigenze del debitore.

Le clausole per l'erogazione del mutuo edilizio sono contenute all'interno dell'atto di mutuo che prevederà sia le modalità di concessione, sia i termini di restituzione della somma data in prestito. La presenza del notaio è necessaria solo al momento della stipula e non ogni qualvolta avverrà l'accredito delle varie quote, in quanto trattasi di scadenze già stabilite all'interno del contratto. Anche la parcella del perito viene definita in sede contrattuale, trattandosi di un costo previsto dalla banca fin dalla promozione dei prodotti finanziari: basterà leggere attentamente i fogli informativi della filiale per conoscere subito la spesa complessiva per le perizie effettuate dal professionista.

Durata e costi del mutuo edilizio

Il mutuo edilizio, alla pari di un mutuo per la prima casa, può essere richiesto per un termine massimo di 30 anni e per una durata minima non inferiore ai 18 mesi: in nessun caso la banca concederà più dell'80% del valore dell'immobile a meno che non si presentino ulteriori garanzie, come ad esempio eventuali fideiussioni.

Il ruolo del perito è fondamentale per l'erogazione del prestito, poiché il suo compito sarà quello di valutare una serie di documentazioni, fra cui i preventivi lasciati dalle ditte di costruzioni e le progettazioni messe a punto dalle aziende di ristrutturazione. Le documentazioni devono essere complete ed esaustive, in quanto basterà anche l'assenza di un solo atto per bloccare la concessione del prestito: è importante quindi attenersi alle richieste della banca per evitare lungaggini burocratiche nell'erogazione del mutuo. Il perito interviene ogni qualvolta la banca erogherà parte del prestito: valuterà lo stato di avanzamento dei lavori e attribuirà il valore all'immobile costruito o ristrutturato. Ed è proprio su questo valore che si baserà l'ammontare di ciascuna tranche rilasciata in adempimento dei termini stabiliti in fase contrattuale.

Come per il mutuo per l'acquisto della casa, anche quello edilizio prevede costi istruttori e di gestione della pratica, ma si tratta di spese fisse e non variabili sulla base delle modalità di restituzione del finanziamento. Il piano di ammortamento per la restituzione del mutuo edilizio viene strutturato principalmente sulla base delle esigenze del debitore e sulle linee guida dei prodotti finanziari promossi dalla banca.

Generalmente la restituzione avviene in rate mensili, ma è possibile procedere con rate trimestrali o semestrali, a seconda degli accordi stipulati in fase contrattuale. Infine il mutuo edilizio può essere concesso sia ai privati, sia alle imprese costruttrici che necessitano di un supporto finanziario per il completamento delle strutture edilizie. L'erogazione di ciascuna quota avverrà entro il termine di pre-ammortamento (che consiste in quel periodo in cui il debitore ripaga parte degli interessi inerenti al prestito) che non supera di regola i 24 mesi dal momento in cui viene stipulato l'atto di mutuo.

Particolarità del mutuo edilizio per costruttori è quello di frazionare il prestito non appena la costruzione dell'edificio sia terminata e i singoli appartamenti vengano venduti. In questo caso il debito può passare nelle mani dei nuovi acquirenti (qualora ne facciano richiesta) e non incidere completamente sul valore complessivo della struttura edile.