Mutuo acquisto e ristrutturazione: cos'è e come funziona

Cos'è il mutuo acquisto più ristrutturazione

Il mutuo per acquisto e ristrutturazione è un finanziamento unico che consente di coprire con una sola operazione sia il costo per l’acquisto di un immobile, sia quello per i lavori di ristrutturazione necessari per renderlo abitabile o migliorarlo dal punto di vista estetico, funzionale o energetico.

Non si tratta quindi di due prodotti distinti, ma di un'unica soluzione proposta da molte banche italiane, che permette di semplificare la gestione e ridurre i costi accessori legati alla stipula.

Dal punto di vista tecnico, il finanziamento viene erogato in due tranche:

• la prima riguarda l’acquisto dell’immobile e viene erogata al momento del rogito notarile; 
• la seconda è invece legata agli interventi di ristrutturazione e può essere erogata in un’unica soluzione oppure in diverse quote, in base allo stato di avanzamento dei lavori (SAL), previa presentazione di fatture o di una relazione tecnica da parte del direttore dei lavori.

Come funziona il mutuo per acquistare e ristrutturare casa

Per erogare un mutuo acquisto più ristrutturazione, l’istituto di credito valuta il progetto nel suo complesso: da un lato considera il valore attuale dell’immobile, dall’altro stima quanto questo potrà valere una volta terminati i lavori. Questo valore futuro gioca un ruolo fondamentale nella decisione sull’importo da finanziare.

Una volta ottenuta l’approvazione del mutuo, l’importo destinato all’acquisto viene trasferito al venditore, mentre quello relativo alla ristrutturazione resta vincolato e viene sbloccato progressivamente.

Le banche hanno procedure diverse: alcune erogano la seconda tranche solo dopo la presentazione dei SAL, altre consentono il rimborso su fattura già pagata. In entrambi i casi, è fondamentale pianificare i lavori in modo accurato, anche per evitare blocchi nell'erogazione della liquidità.

I vantaggi di un mutuo acquisto + ristrutturazione

Utilizzare un mutuo combinato acquisto + ristrutturazione presenta numerosi vantaggi:

• Iter semplificato: essendo un mutuo in un'unica soluzione, ci sarà anche un solo atto notarile, una sola istruttoria bancaria e un’unica rata da pagare. 
• Costi ridotti: i tassi applicati a questo tipo di mutuo sono generalmente più favorevoli rispetto a quelli di un prestito personale destinato ai lavori, oltre a prevedere meno spese accessorie e minore complessità nella gestione del debito. 
• Detrazioni fiscali: permette di accedere contemporaneamente agli incentivi per l'acquisto della prima casa e alle detrazioni previste per la ristrutturazione, specialmente se si effettuano interventi di efficientamento energetico, garantendo un significativo risparmio.

Tuttavia, l’iter può essere lungo e la burocrazia, specie nella fase di perizia e approvazione dei lavori, non sempre è snella. Alcune banche impongono limiti alla quota destinata alla ristrutturazione o richiedono un livello di dettaglio molto elevato nei preventivi. Inoltre, la doppia finalità implica una valutazione creditizia più approfondita, in quanto la cifra erogata, e di conseguenza il rischio per la banca, aumentano.

L'iter di richiesta

Il percorso per ottenere un mutuo acquisto + ristrutturazione parte, naturalmente, dalla scelta dell’immobile. Già in questa fase conviene avere un’idea chiara del tipo di interventi da fare, coinvolgendo magari un tecnico per una prima valutazione.

Parallelamente si inizia a raccogliere la documentazione necessaria: redditi, documenti personali, planimetria dell’immobile, preventivi dei lavori e, se possibile, un computo metrico estimativo dettagliato.

La banca effettuerà una perizia dell’immobile, ma anche una valutazione di sostenibilità dell’intera operazione. È qui che entrano in gioco le stime del valore post-ristrutturazione, che spesso fanno la differenza per ottenere un mutuo più alto.

Una volta deliberato il mutuo, si procede con il rogito notarile e la firma del contratto. Da quel momento, si ottiene la prima parte del finanziamento, mentre la parte destinata ai lavori verrà rilasciata secondo le modalità pattuite. In tutto questo, è fondamentale mantenere un dialogo costante con la banca e con il tecnico incaricato dei lavori, per garantire fluidità e trasparenza.

Requisiti per un mutuo acquisto più ristrutturazione

Per accedere a questo tipo di mutuo è necessario dimostrare di avere una situazione reddituale stabile. Le banche valutano attentamente la capacità di rimborso, quindi avere un contratto a tempo indeterminato o una storia creditizia solida può fare la differenza.

Anche l’età del richiedente al momento della scadenza del mutuo incide: generalmente si richiede che non superi i 75 anni.

Altro elemento determinante è il tipo di lavori che si vogliono effettuare. Se si tratta di interventi straordinari o di miglioramento energetico, le banche tendono a essere più flessibili. È invece più complicato ottenere un mutuo con una quota elevata di ristrutturazione per piccoli lavori non documentati da un tecnico.

Agevolazioni fiscali sull'acquisto e la ristrutturazione

Chi accende un mutuo di questo tipo può beneficiare sia della detrazione sugli interessi passivi del mutuo (fino a 2.582,25 euro annui, al 19%, per l’abitazione principale), sia delle agevolazioni per i lavori di ristrutturazione.

Queste ultime permettono di detrarre fino al 50% delle spese sostenute, su un massimo di 96.000 euro, in dieci rate annuali.

Per beneficiare delle detrazioni è necessario spostare la residenza nel comune in cui l'immobile è ubicato entro massimo 18 mesi dal momento dell'acquisto ed entro massimo 6 mesi dal termine dei lavori di ristrutturazione.

Se i lavori prevedono anche interventi per migliorare la classe energetica, è possibile accedere a ulteriori incentivi come l’Ecobonus. In alcuni casi, se la normativa lo consente e i lavori rientrano nei parametri richiesti, anche il Superbonus potrebbe tornare utile, seppur con criteri più rigidi.

Consigli pratici

Un errore comune è attendere l’approvazione del mutuo per iniziare a progettare i lavori. In realtà, avere in mano un computo metrico dettagliato già nella fase preliminare rafforza la propria posizione di fronte alla banca e accelera l’iter.

Conviene anche informarsi con precisione sulle modalità di erogazione dei fondi per la ristrutturazione: alcune banche richiedono certificazioni tecniche, mentre altre accettano semplici fatture. Sapere in anticipo come comportarsi può aiutare a non incorrere in blocchi o ritardi.

Infine, non va sottovalutata la consulenza fiscale: un commercialista può aiutarti a strutturare l’intervento in modo da massimizzare i benefici fiscali, evitando errori che potrebbero compromettere il diritto alle detrazioni.