Un mutuo è, come i diamanti, per sempre?

Ecco le principali differenze tra rinegoziazione e surroga

La domanda non è campata in aria, sia se si pensa agli anni su cui viene suddiviso, nel tempo, l’acquisto della casa, sia per il rapporto con la banca. In un momento in cui i parametri utilizzati per conteggiare le rate da pagare (i tassi di interesse) sono al minimo storico, quasi in negativo (e cioè si prende in prestito una cifra e si è autorizzati a restituire di meno, un sogno!), è legittimo chiedersi se è il caso di rivedere un po’ l’ossatura del contratto di mutuo. Non tutto è modificabile, a meno di non rifare un nuovo contratto con i costi eventuali, ma esistono due procedure previste dalla legge, surroga e rinegoziazione, che è bene conoscere e capire anche in cosa differiscono.

Rinegoziare il mutuo. È il percorso da intraprendere quando si vuole modificare un elemento del contratto, spesso la durata, il tasso di interesse, lo spread o il parametro di indicizzazione del mutuo.

È una procedura gratuita e si chiede al proprio istituto di credito, con l’invio di una raccomandata A/R, specificando nella richiesta cosa si vorrebbe modificare. La banca non è obbligata ad accettare, sta nel suo potere discrezionale, e di solito a fronte dell’eventualità di perdere il pagamento delle rate, è disposta a rivedere le condizioni.

Surroga. Ritorna di gran moda proprio in questo periodo in cui i tassi, particolarmente vantaggiosi, fanno salire la legittima voglia di risparmio da parte di chi ha un mutuo sulla prima casa. È una procedura relativamente nuova, esiste dal 2007, ed è il procedimento che consente al cliente di cambiare banca, di trasferire il proprio contratto di mutuo in un altro istituto per ottenere condizioni contrattuali più vantaggiose.

Anche in questo caso può essere richiesto inviando la raccomandata al proprio istituto, informando che si vuole cambiare banca. La banca, a differenza che per la rinegoziazione, non ha “libertà” di scelta, ma deve accettare il trasloco; è l’istituto dove si decide di andare, però, che può respingere l’istanza. La surroga, a differenza della rinegoziazione, ha un costo di 35 euro per l’imposta ipotecaria.

Quando è meglio uno o l’altro. Per decidere quale dei due strumenti faccia al caso nostro bisogna capire cosa si vuole ottenere.  La rinegoziazione serve per modificare le condizioni contrattuali, ad esempio passare da un mutuo a tasso variabile ad uno fisso, chiudere prima con un’estinzione anticipata, ridurre lo spread, variare il tasso di interesse, o intervenire sul piano della durata in aumento o diminuzione.

La surroga è, invece, quel procedimento che ti consente di spostare il mutuo presso un’altra banca, approfittando di migliori condizioni contrattuali. Le spese saranno a carico della nuova banca e dunque il trasferimento è a zero costi per il cliente. La surroga si sceglie se, ad esempio, si trova una banca che propone tassi di interessi più convenienti ed in questo momento, con i tassi al minimo storico, molti esperti del settore si aspettano un’“ondata” di surroghe e traslochi in corsa. Ma per richiedere la procedura si deve tenere presente alcune condizioni: l’importo chiesto dovrà essere uguale al debito residuo, l’iscrizione ipotecaria non si modifica ma resta il nome della nuova banca, la banca d’origine non si può opporre ma magari sarà portata lei stessa a offrire condizioni migliorative pur di non perdere il cliente, la surroga deve essere fatta con atto da notaio. C’è un però ed è questo: la nuova banca può sempre rifiutare la domanda di surroga.

Quindi può essere utile prendersi il tempo necessario a capire quali sono le proprie esigenze, fare un bel respiro e guardarsi intorno. Un mutuo può anche non essere per sempre e con minor impatto sul conto.

8 October 2019 di Cristina Bartelli