Il trasferimento di immobili acquistati con beneficio prima casa a un trust

Un caso raccontato da FiscoOggi la rivista on line dell’Agenzia delle entrate sul trasferimento di immobili acquistati con beneficio prima casa a un trust. L’operazione, fissa il punto, la corte di cassazione, può essere fatta solo una volta perché nel trust non finisce la proprietà dell’immobile che si conferisce.

Il caso

Un contribuente ha acquistato un primo immobile nel 2010. Sei anni dopo ne acquista un altro, avvalendosi del beneficio prima casa, in quanto ritiene di poterlo fare perché il precedente immobile è stato trasferito in un trust. Ma questa procedura è ritenuta non corretta dall’Agenzia delle entrate che muove un accertamento, contestando e disconoscendo le agevolazioni prima casa. Con la conseguenza immediata di richiedere al contribuente le imposte arretrate dovute nonché le sanzioni.

La decisione dei giudici

La controversia arriva fino in Cassazione e i giudici danno ragione all’Agenzia delle entrate e torto al contribuente. Cosa è successo? Il punto di diritto affermato è che in base alle clausole negoziali dell'atto istitutivo del trust, la proprietà sostanziale della casa rimane in capo al contribuente, e per godere del beneficio prima casa non si deve essere proprietari già di altri immobili.

Sul punto, la Cassazione richiama la giurisprudenza di legittimità in tema di imposizione degli atti costitutivi e di dotazione del trust. Secondo i giudici “l'istituzione di un "trust" ed il conferimento in esso di beni che ne costituiscono la dotazione sono atti fiscalmente neutri, in quanto non danno luogo ad un passaggio effettivo e stabile di ricchezza, ad un incremento del patrimonio del "trustee", che acquista solo formalmente la titolarità dei beni, per poi trasferirla al beneficiario finale”.

Il trasferimento, dunque, della proprietà della casa è da ritenersi formale, non pieno, la proprietà resta in capo a chi acquista l’immobile.

La cassazione continua sostenendo che, poiché si tratta di un mero "insieme" di beni e rapporti giuridici destinati ad un fine determinato nell'interesse di uno o più beneficiari, il trust è privo di personalità giuridica.

La natura meramente formale e temporanea che caratterizza la proprietà immobiliare istituita in capo al trustee incide anche sulla questione riguardante la verifica dei requisiti per il riconoscimento della agevolazione "prima casa", per le norme che regolano i benefici prima casa per ottenerli sull’acquisto di una abitazione non se ne deve possedere un’altra. Dunque il passaggio al trust è solo temporaneo, senza attribuzione definitiva dei beni e non si è determinato in capo al disponente (il contribuente che ha acquistato e trasferito al trust) la situazione di impossidenza, questo il termine tecnico, necessaria per accedere al beneficio prima casa.

Cos’è il trust

II trust è un istituto giuridico con cui un soggetto con un atto tra vivi o testamento separa il suo patrimonio destinando alcuni beni al raggiungimento di determinati interessi a favore di determinati beneficiari.

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22 October 2024 di Cristina Bartelli