Surroga del mutuo: conviene ancora?

Un mutuo è per sempre? Forse. O forse no. Perché spesso restare fedele alla propria banca, e alla scelta fatta, per anni se non per decenni, è più una questione di principio, o di pigrizia nel cambiamento. Il fatto è che a volte invece cambiare è meglio, soprattutto in ottica di risparmio. Nel caso dei mutui per l’acquisto di casa, questo ragionamento è stato reso possibile da uno strumento che ormai è presente da oltre un decennio tra le possibilità dei clienti: la surroga. Una tipologia di contratto che è stata ultimamente così utilizzata da rappresentare una delle voci di maggior traino nel mercato dei mutui. E’ ancora così? Facile.it e Mutui.it hanno deciso di affrontare l’argomento. Ecco cosa è emerso.

Innanzitutto, repetita iuvant, torniamo a spiegare in cosa consista la surroga del mutuo. Si tratta in sostanza della possibilità, per chi abbia contratto un mutuo di cambiare banca, nel caso durante il periodo di ammortamento del finanziamento si vengano a creare condizioni finanziarie più favorevoli rispetto a quelle esistenti alla data di stipula e nel caso un altro istituto sia pronto ad applicarle per accaparrarsi il nuovo cliente. In altre parole, surrogando il mutuo il cliente trasferisce il proprio contratto ad un altro ente finanziario, beneficiando di condizioni migliori. Altra cosa è la rinegoziazione del mutuo: in questo caso la banca erogatrice resta la stessa, ma vengono ridisegnate le condizioni del contratto modificando parametri come la durata, l’entità della rata, i costi.

Cosa serve per poter surrogare un mutuo? Innanzitutto occorre individuare una nuova banca, che offra condizioni migliori rispetto all’istituto col quale al momento si ha attivo il contratto. E questo lo si può fare ad esempio utilizzando comparatori on line, facendosi fornire preventivi e confrontandoli tra loro. Una volta scelta la nuova banca, si deve presentare presso quest’ultima la domanda di trasferimento, corredata da vari documenti finalizzati alla valutazione, da parte dell’istituto di credito, della stabilità finanziaria dell’aspirante mutuatario. In particolare, oltre ai documenti che accertino le garanzie fornite dal potenziale cliente e il suo reddito, va comunicato l’importo del debito residuo del mutuo. Tali informazioni possono anche essere richieste direttamente alla banca da parte dell’istituto prescelto per la surroga. Una volta che la procedura sia stata approvata, occorrerà ratificare l’atto di surrogazione davanti ad un notaio (tramite atto pubblico o scrittura privata autenticata), senza spese o commissioni aggiuntive per il mutuatario. A questo punto il debito con la banca precedente può considerarsi estinto, mentre la nuova banca subentrerà sia per quanto riguarda il versamento delle rate, sia per quanto riguarda la garanzia ipotecaria.

Questo procedimento, come dicevamo, è divenuto particolarmente utilizzato negli ultimi anni, a causa del contesto di tassi di interesse molto favorevole al cambiamento di condizioni nei finanziamenti. I tassi Irs ed Euribor infatti, ai quali sono collegati i mutui a tasso fisso e variabile, sono stati per lungo tempo in caduta libera, giungendo addirittura ben sotto lo zero, tanto da costringere le banche ad applicare dei tassi “floor”, in modo da non rendere antieconomica per loro l’erogazione di finanziamenti.

Ma ora la tendenza sembra invertita. In parte per l’esaurimento dei contratti surrogati in essere, in parte per l’inversione di rotta dei tassi, che rende più conveniente mantenere i presenti contratti piuttosto che modificarne le condizioni – Irs ed Euribor sono in lieve ripresa, mentre i tassi di interesse stabiliti dalla Bce presto seguiranno la tendenza al rialzo già intrapresa dalla Federal Reserve americana, – le domande di surroga iniziano a mostrare una frenata.

I dati Crif relativi al 2016 parlano di un calo minimale, dello 0,1%, nel volume di mercato delle surroghe, mentre nel primo trimestre 2017 si parlava di un calo di oltre il 27%. Anche dai dati di agosto emerge un calo delle domande di nuovi mutui e surroghe complessivamente di oltre il 14%. E’ quindi plausibile che il mercato delle surroghe vada verso uno stabile ridimensionamento.

3 October 2017 di Floriana Liuni