Pro e contro del mutuo al 100%

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Mutui, qualcosa si muove. Stando ai dati Istat, nel primo trimestre di quest’anno le convenzioni notarili per mutui, finanziamenti ed altre obbligazioni per ipoteca immobiliare stipulati con banche o altri soggetti (oltre 63 mila in tutto) hanno registrato una crescita del 5%.

Certo, insufficiente a recuperare il calo del 6,3% dello stesso periodo del 2013, ma almeno  il segnale è ottimistico.

Tra gennaio e luglio 2014, dice poi l’Abi, l’erogazione di mutui da parte degli 84 istituti monitorati è consistente: 14,6 miliardi di euro contro gli 11,4 dello scorso anno. Che potrebbero ulteriormente aumentare grazie alla prospettiva, in questi mesi, di trovare sul mercato mutui che coprano non solo, al massimo, l’80% del valore dell’immobile (come di solito avviene), ma il 100%.

Concedere mutui al 100%, rispolverando una vecchia pratica caduta in disuso negli anni della crisi, potrebbe essere per le banche un ulteriore modo per differenziare la propria offerta in un momento in cui gli spread – grazie al taglio dei tassi di interesse – sono talmente bassi da stimolare l’ingegno degli istituti di credito nel creare offerte allettanti per i potenziali compratori di case.

Di che tipo di prodotto si tratterebbe, nel caso il mutuo al 100% dovesse davvero tornare nelle disponibilità dell’offerta creditizia? Intanto, bando ai facili entusiasmi: il 100% non si riferisce all’entità del finanziamento, che resta comunque, al massimo, a copertura dell’80% del valore dell’immobile, come prescritto dalla Banca d’Italia. Il restante 20%, nel caso, dovrà essere garantito dalla stipula di una polizza fideiussoria.

Inoltre, per la concessione di questo tipo di credito, le richieste di garanzia da parte delle banche saranno se possibile ancora più stringenti del solito: almeno un doppio reddito familiare e almeno un contratto a tempo indeterminato sono le condizioni lavorative nelle quali si dovrà trovare la famiglia che fa richiesta di questo tipo di strumento.

La ragione di tanta circospezione è evidente: il mutuo al 100% comporta un rischio di capitale maggiore. Donde la necessità di una polizza di fideiussione, che potrà far aumentare il tasso applicato dalla banca dello 0,2-0,5%.

Se si rientra nei canoni, però, il vantaggio è quello di non aver bisogno di sborsare immediatamente alcun fondo, a parte le spese notarili, quelle di perizia ed istruttoria, e le assicurazioni.

È anche vero che chi si trova nelle condizioni di avere un doppio stipendio in famiglia potrebbe non aver bisogno di un prestito così elevato; ma questo fa parte delle tipiche contraddizioni del sistema bancario, il quale ritiene, al contrario, di doversi tutelare proprio nei confronti di coloro che, chiedendo un mutuo a copertura totale, hanno però anche le maggiori probabilità di estinguerlo, anche se di fatto, curiosamente, il tasso di default i questi casi è superiore a quello di mutui a copertura fino all’80% del valore.

Questo si spiega probabilmente col fatto che chi stipula un mutuo al 100% ha un profilo tipicamente poco propenso sia al risparmio che all’investimento, ed è privo di figure che possano fare da garante. Qualsiasi rovescio di fortuna, quindi, può abbattersi più duramente su questi soggetti, comportando l’insolvenza.

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