Prima casa, l’agevolazione resiste

Il proprietario di un immobile può continuare a godere dei benefici fiscali prima casa, e in particolar modo per quanto riguarda l’applicazione dell’aliquota agevolata dell’imposta di registro, se è titolare di altro diritto su immobile, non ricorrendo la decadenza dall’agevolazione. Il principio è stato fissato dalla Cgt Milano sez.2 (sentenza n.473 del 13/2/2023).

Per la corte rimangono le previsioni di particolare favore previste per la prima casa quando, nell’atto di compravendita, il contribuente dichiari di non essere titolare, neppure per quote, anche in regime di comunione legale, su tutto il territorio nazionale dei diritti di proprietà, usufrutto, uso, abitazione e nuda proprietà su altra casa di abitazione acquistata dallo stesso soggetto o dal coniuge con le agevolazioni prima casa.

Il caso esaminato

Nel caso esaminato dalla corte di Milano succede che il contribuente ha acquistato un immobile prima casa e ha dichiarato in atti di non essere proprietario di altro tipo di immobile. Successivamente, in sede di controllo fiscale, l’Agenzia delle Entrate rilevava che il contribuente era proprietario di diritto di abitazione su immobile altrui obiettando la falsa dichiarazione in atti e la decadenza dalla agevolazione, riformulando dunque sanzioni e imposte.

La questione è arrivata davanti al giudice tributario di primo grado che ha dato ragione al contribuente riconoscendogli il diritto allo sconto fiscale. Perché? Per la corte il diritto di abitazione sull’immobile di proprietà della madre del contribuente è equiparabile alla nuda proprietà.

“Le agevolazioni fiscali prima casa ex Nota II-bis, art. 1 della Tariffa, Parte I, allegata al DPR 131/86, sussistono”, scrivono i giudici nella sentenza, “anche nell’ipotesi di possesso di altro alloggio acquistato senza agevolazioni nel medesimo comune, che per qualsiasi ragione risulti inidoneo, sia in relazione a circostanze di natura oggettiva, sia di natura soggettiva”.

I giudici a sostegno della tesi ricordano che la corte di cassazione ha mantenuto le agevolazioni anche nel caso dell’immobile dato in locazione a terzi. “Peraltro, la stessa S.C., con specifico riferimento a immobile locato a terzi, ha ritenuto che l’agevolazione spetta anche all’acquirente che sia titolare del diritto di proprietà su altra casa situata nello stesso Comune in cui si trova l’immobile che viene acquistato allorché tale casa sia oggetto di un rapporto locativo regolarmente registrato...”

Come anche le circolari dell’Agenzia delle Entrate n°38/E del 12 agosto 2005 (cfr. paragrafo 2.2) e 18/E del 29.5.2013, (cfr. paragrafo 3.11.3) hanno chiaramente precisato che l’agevolazione “prima casa” spetta anche ad acquirenti titolari del diritto di nuda proprietà su altra abitazione situata nello stesso comune, purché la nuda proprietà sia stata acquistata senza fruire in precedenza dell’agevolazione “prima casa”: “Il nudo proprietario, infatti, non ha il possesso dell’immobile che, invece, fa capo all’usufruttuario”.

In buona sostanza per i giudici il proprietario è privato della concreta possibilità di utilizzarlo come propria abitazione. “Non vi è dubbio che nel caso di specie sussiste una inidoneità oggettiva dell’immobile pre-posseduto a soddisfare le effettive esigenze abitative del proprietario” si evidenzia nel dispositivo della sentenza, “derivante, appunto, da un vincolo giuridico gravante su di esso – il diritto di abitazione –, alla quale inidoneità consegue il diritto di usufruire dell’agevolazione”.

28 February 2023 di Cristina Bartelli