Più tempo per la residenza della prima casa

La sospensione del cambio residenza, introdotta durante il periodo della pandemia, aveva cessato i suoi effetti in quanto non rinnovata al 31 marzo 2022. Ora la disposizione del mille proroghe la fa rivivere, toccando questa volta anche la disposizione sulla vendita e riacquisto della casa entro i cinque anni.

La nota di lettura dei tecnici della camera segnala la novità che in questo caso non è a favore del contribuente: “in conseguenza delle sospensioni previste dalla disposizione in commento, sembra essere prorogato anche il termine di 5 anni decorrenti dalla data d’acquisto che deve decorrere per l’alienazione dell’immobile acquisito con il regime agevolato per la prima casa da parte del contribuente, nel caso in cui non proceda all’acquisto di un ulteriore immobile. L’allungamento di tale termine ad un massimo di 6 anni e sette mesi comporta (a differenza degli altri tre termini) un peggioramento del regime giuridico applicabile al contribuente medesimo”.

Vediamo tutte le novità

Durante il periodo della pandemia si sono susseguite disposizione normative che hanno congelato i termini previsti dalla legge per i cambi di residenza della prima casa senza perdere i benefici delle aliquote agevolate. Il periodo era definitivamente chiuso il 31 marzo 2022.

La disposizione del dl mille proroghe (articolo 3 comma 10-quinquies) fa rivivere, anche per il passato, la sospensione perché sospende i termini, nel periodo compreso tra il 1° aprile 2022 e il 30 ottobre 2023, previsti ai fini dell'applicazione dell’aliquota agevolata del 2% (anziché del 9 per cento sul valore catastale dell’immobile) per gli atti traslativi a titolo oneroso della proprietà di case di abitazione non di lusso e agli atti traslativi o costitutivi della nuda proprietà, dell'usufrutto, dell'uso e dell'abitazione relativi alla prima casa (disciplina contenuta nella nota II-bis all'articolo 1 della Tariffa parte prima, allegata al testo unico delle disposizioni concernenti l'imposta di registro).

Così ai 768 giorni di sospensione già applicati, se ne vanno ad aggiungere altri 578, come se ci fossero sempre stati. In sostanza anche se dal primo aprile a oggi non c’era la norma di sospensione, in virtù delle nuove regole introdotte, è come se ci fosse stata, a meno che nel frattempo non siano stati notificati degli avvisi da parte dell’Agenzia delle Entrate, che sempre la norma fa salvi.

Tradotto in termini ancora più pratici vuol dire che la regola per cui, per usufruire del beneficio l’abitazione deve trovarsi nel territorio del comune in cui l’acquirente ha la propria residenza, mentre se residente in altro comune, entro 18 mesi dall’acquisto l’acquirente deve trasferire la residenza in quello dove è situato l’immobile; i 18 mesi devono essere allungati rispetto al periodo di sospensione, a 37 mesi.

Stesso allungamento dei termini in questa ipotesi: in caso di dichiarazione mendace o di trasferimento per atto a titolo oneroso o gratuito degli immobili acquistati con i benefici previsti per la prima casa prima del decorso del termine di cinque anni dalla data del loro acquisto, sono dovute le imposte di registro, ipotecaria e catastale nella misura ordinaria, nonché una sovrattassa pari al 30 per cento delle stesse imposte; i cinque anni devono essere calcolati alla luce della nuova sospensione.

L’agevolazione non si applica nel caso in cui il contribuente, entro un anno dall'alienazione dell'immobile acquistato proceda all’acquisto di altro immobile da adibire a propria abitazione principale; il termine in questo caso passa da un anno ad un massimo di due anni e sette mesi . Allo stesso modo passa da un anno ad un massimo di 2 anni e sette mesi il termine entro il quale l’acquirente di un nuovo immobile deve cedere l’immobile precedentemente eletto a residenza come prima casa.

Così come l'aliquota del 2 per cento si applica anche agli atti di acquisto per i quali l'acquirente sia già titolare di una prima casa a condizione che quest'ultimo immobile sia alienato entro un anno dalla data dell'atto di acquisto. Con i nuovi termini sono due anni e sette mesi.

In sintesi

Pertanto, secondo la lettera della disposizione in commento:

il termine per il trasferimento della residenza nell’immobile acquisito come prima casa è prorogato da 18 ad un massimo di 37 mesi;
il termine per il riacquisto della prima casa dopo l’alienazione dell’immobile precedentemente acquisito con le medesime agevolazioni passa da un anno ad un massimo di 2 anni e sette mesi;
allo stesso modo passa da un anno ad un massimo di 2 anni e sette mesi il termine entro il quale l’acquirente di un nuovo immobile deve cedere l’immobile precedentemente eletto a residenza come prima casa.

Attenzione al fatto che, sono fatti salvi gli atti notificati dall'Agenzia delle Entrate alla data di entrata in vigore della presente disposizione, emessi per il mancato rispetto dei termini di cui alla nota II-bis e del termine di cui al menzionato articolo 7 della legge 23 dicembre 1998, n. 448, e non si fa luogo al rimborso di quanto già versato.

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21 February 2023 di Cristina Bartelli