Ottenere il mutuo in sei mosse

Qual è il percorso per ottenere il finanziamento dell’acquisto prima casa? Considerando che ogni banca ha i suoi tempi e le sue peculiarità nella richiesta dei documenti e delle istruttorie, i tempi dall’avvio alla firma sono di due mesi circa. I primi 20 giorni servono per conoscere l’esito della richiesta e una volta ottenuto il via libera da parte della banca occorre un altro mese per la firma dal notaio.

Ricerca

Trovata la casa, è necessario chiarire le idee sulla propensione al rischio e ricercare il finanziamento adatto alle proprie finanze e ai propri tempi. L’obiettivo per tutti è quello di avere una rata agevole, che non fagociti la liquidità dello stipendio e sia sostenibile. Si cerca in base a quanto si è messo da parte tenendo in considerazione che di solito la banca finanzia fino al 70% del prezzo dell’immobile.

Nella ricerca, la banca ci pone le domande sulla professione, età, residenza, lavoro, situazione reddituale. In supporto ci sono molti simulatori, come Facile.it, che mettono a confronto le diverse offerte dei mutui da cui poter fare una prima scrematura sulla base dei risultati ottenuti.

Sostenibilità

Dopo aver individuato la tipologia di finanziamento, che più si avvicina ai nostri bisogni, occorre valutare se i sogni, e le simulazioni, corrispondano alla realtà. Si contatta la banca, si ripropone il check-intervista sui propri dati e capacità reddituale e patrimoniale. Di solito le banche valutano che il rapporto dei finanziamenti in essere e capacità di reddito non deve superare il 35-40%. La banca farà una prima verifica sui dati dell’immobile ed è il momento in cui chiedere la cifra di finanziamento che occorre.

La banca analizzerà la storia creditizia, la capacità cioè di far fronte ai pagamenti, se ne esistono in corso, se il nome è presente nella centrale rischi dei cattivi pagatori e si pone il tema del garante, il soggetto terzo che per prassi la banca individua o l’immobile che viene dato a garanzia per il finanziamento a cui si accede.

Questa operazione non è in alcun modo vincolante per la banca e può diventare definitiva solo di fronte al completamento dell’istruttoria da parte della banca

Istruttoria/perizia

La banca, dopo queste prime verifiche, potrà dare un assenso di massima alla pratica ma per diventare definitivo occorre che verifichi i dati e soprattutto il check up economico per pronunciarsi sulla cifra che concede in finanziamento.

In circa due settimane, l’istituto di credito deve calcolare il valore del mutuo rispetto a quello dell’immobile. Prima di dare il via libera la banca deve sapere quanto vale l’immobile e per saperlo invia il perito, un proprio tecnico che dovrà stabilire due indici, il valore dell’immobile e successivamente quello del mutuo che di regola si ferma all’80% della casa.

La banca vuole in questo modo tutelarsi dall’erogare somme più alte rispetto al reale valore della casa. Il perito fa il sopralluogo verificando il valore di costruzione, quello cauzionale, il valore commerciale e il contesto in cui si trova l’immobile. In questa fase vengono richiesti i documenti catastali e ipotecari, l’atto di provenienza sulla titolarità dell’immobile e la certificazione dell’immobile.

La perizia ha un costo tra i 100 e i 300 euro. Le spese sono a carico del cliente anche se la perizia non va a buon fine e l’esito è negativo per il cliente.

Delibera

Se l’esito dell’istruttoria è andato a buon fine, trascorsi più o meno quindici giorni, arriva la risposta della banca, con il via libera al finanziamento. La delibera è l’atto formale con cui la banca si impegna a mettere a disposizione la cifra di cui si è fatta richiesta per la finalità voluta, nei tempi e nei modi, stabiliti nella richiesta. La delibera ha validità dai tre ai sei mesi.

Stipula

Nella finestra temporale di validità della delibera occorre fissare con il notaio la data per il rogito. Precedente alla stipula di solito contestuale di mutuo e compravendita, c’è la cosiddetta chiamata in atto, un ulteriore processo di verifica da parte del notaio della regolarità giuridica di quanto si sta muovendo. Il notaio farà una verifica indietro negli ultimi 20 anni negli archivi immobiliari sulla regolarità dell’immobile.

Erogazione

Alla fine di questo iter ogni banca ha una propria tempistica per fissare l’atto di mutuo, in una settimana solitamente è pronta alla stipula. Il giorno fissato e concordato davanti al notaio solitamente si redigono due atti contestuali, quello della compravendita e quello del mutuo necessario all’acquisto dell’immobile. L’atto di compravendita comunque deve essere precedente a quello del mutuo perché nel mutuo si concede in garanzia l’immobile di cui si è proprietario.

Dovranno essere presenti chi vende, chi acquista, l’eventuale garante, i mutuatari, e un rappresentante della banca per il mutuo. Dopo la lettura degli atti, le verifiche di rito e l’apposizione della firma si consegnano le chiavi, finendo così il percorso.

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27 September 2022 di Cristina Bartelli