Mutuo: quando la banca si ritira

Una nostra lettrice ci ha sottoposto il caso in cui una banca, dopo aver deliberato un mutuo a suo favore, ha alla fine deciso di non erogarlo per sopravvenute difficoltà legate a nuove informazioni acquisite sulla ditta costruttrice da cui l’immobile avrebbe dovuto essere acquistato.

La domanda è legittima: può la banca fare una cosa del genere? Dopo aver aperto la pratica, dopo aver effettuato perizia ed istruttoria, dopo aver deliberato il finanziamento, può poi rifiutarsi di concederlo davvero? La questione è importante, soprattutto per i casi, come quello della nostra lettrice, in cui il mutuo sarebbe servito a pagare una casa dopo averne venduta un’altra, magari ai fini di poter godere delle agevolazioni “prima casa”. Il risultato, come ben si può capire, è che se la banca si rifiuta di concedere il mutuo, il cliente si trova senza la casa vecchia, e senza nemmeno quella nuova.

Innanzitutto il caso specifico va capito: se la banca avesse chiesto esplicitamente di vendere la casa precedentemente posseduta come condizione per poter erogare il mutuo, forse potrebbe configurarsi un torto da parte della banca, che sarebbe in qualche modo responsabile del danno subito dalla nostra lettrice. Altrimenti, la vendita della casa vecchia si può supporre volontaria. In quel caso, il torto cade sulla società costruttrice, nel caso abbia nascosto informazioni preziose per l’erogazione del mutuo. In ogni caso il consulto di un avvocato è d’obbligo.

Per venire invece al caso generale, ovvero al comprendere come possa una banca rifiutare di erogare il mutuo dopo averlo deliberato, bisogna capire qualcosa delle procedure bancarie. Durante la fase di istruttoria del mutuo, la banca deve rendersi conto con la maggior attendibilità possibile del tipo di rischio che si assume finanziando una certa persona. Quindi produrrà una serie di analisi su documenti e informazioni che attestino l’affidabilità nei pagamenti del mutuatario, del garante, dei loro redditi, e, naturalmente, dei venditori dell’immobile. In caso questi ultimi siano delle società, la banca deve verificare la loro solidità, la loro probabilità di fallimento. Certo, c’è da sperare che lo facciano prima della delibera, e non dopo, come nel caso della nostra lettrice. Se in uno solo di questi aspetti ci fosse una macchia (ritardati pagamenti, crisi aziendali ecc), la probabilità che il mutuo sia rifiutato sale molto.

Nel caso si giunga ad un risultato positivo dell’istruttoria, avviene la delibera del mutuo, ovvero l’impegno formale della banca ad erogare la somma richiesta nei tempi e nei modi concordati. Quello che bisogna sapere, però, è che dalla delibera all’effettiva erogazione del mutuo possono passare anche fino a 30 giorni, e che in ogni caso la delibera ha una sua scadenza, di solito 3 o 6 mesi. Periodo durante il quale va verificata la conformità della delibera finanziaria (quindi l’impegno della banca) con la perizia dell’immobile, dalla quale dovrà risultare la conformità dell’immobile oggetto del mutuo e, nel caso, della sua società costruttrice. Se in questo periodo dovesse risultare qualcosa che la banca non ha considerato prima, e che impedisce l’erogazione del finanziamento, questo può essere bloccato, e il cliente non può farci nulla. Soltanto aspettare di consultare un’altra banca, o trovare un altro immobile, per intentare un’altra domanda di mutuo.

23 November 2016 di Floriana Liuni