Mutui under 36, preliminare senza sconto

Le agevolazioni riguardano solo il contratto di compravendita

Il Fisco disegna i confini delle agevolazioni sulle imposte di registro e ipocatastali sugli acquisti degli immobili prima casa per i giovani. Accanto alle condizioni particolarmente vantaggiose per le erogazioni dei mutui, il governo con il decreto legge Sostegni bis (dl 73/21, convertito in legge 106/21) ha previsto anche regole fiscali meno onerose.

Zero imposte di registro al momento della stipula del contratto di compravendita immobiliare. Ma la regola si applica anche al contratto preliminare? Vediamo insieme cosa ne pensa l’Agenzia delle Entrate.

Il caso

Un contribuente ha formulato un quesito all’Agenzia delle Entrate per verificare se il proprio comportamento fiscale fosse in linea con la legge per evitare brutte sorprese successivamente alla compravendita immobiliare.

Il contribuente in questione è intenzionato all’acquisto della prima casa avvalendosi del regime di vantaggio previsto per stimolare l’acquisto di immobili da parte di giovani under 36 con un Isee entro i 40 mila euro.

In particolare, si chiede all’Agenzia delle Entrate se per il contratto preliminare di vendita, sussistono le stesse condizioni previste per l’acquisto della casa, e se anche il versamento di importi a titolo di acconti e caparra sia soggetto a imposte ridotte o al massimo al rimborso da parte dell’Agenzia delle Entrate di quanto versato in più anticipatamente.

La disposizione

Gli atti di acquisto di prima casa, dal 25 giugno 2021 al 30 giugno 2022, effettuati da giovani under 36 anni con un Isee non superiore a 40 mila euro, sono esenti da imposta di registro e ipocatastale. La misura è stata adottata per promuovere l’autonomia abitativa dei giovani.

C’è poi il capitolo dedicato alla possibilità di avere il supporto da parte del fondo prima casa con una garanzia statale dell’80% per mutui fino a 250 mila euro. In questo caso si affronta un aspetto legato alla tassazione degli atti di vendita immobiliare.

La risposta del fisco

Niente da fare. Per l’Agenzia delle Entrate le agevolazioni previste per il contratto di compravendita della casa non si possono intendere estese a quelle del contratto preliminare. Il motivo?

L’Agenzia delle Entrate riflette che il contratto preliminare è un contratto obbligatorio e non ad effetti reali. Più specificatamente quando si stipula un contratto preliminare non si trasferisce la proprietà ma ci si impegna a farlo successivamente con il definitivo e in quella sede la proprietà passa da un soggetto all’altro e la vendita si completa.

“Il contratto preliminare”, scrive l’ Agenzia, “è l'accordo con il quale le parti si obbligano reciprocamente alla stipula di un successivo contratto definitivo, indicandone i contenuti e gli aspetti essenziali. Il contratto produce tra le parti solo effetti obbligatori e non reali, in quanto detto contratto non è idoneo a trasferire la proprietà o a determinare l'obbligo di corrispondere il prezzo pattuito. Atteso, pertanto, il chiaro ed esclusivo riferimento della nuova previsione agevolativa agli atti traslativi o costitutivi a titolo oneroso, non si condivide la soluzione prospettata dall'interpellante relativamente alla possibilità di applicare la suddetta esenzione già in sede di stipula del contratto preliminare di acquisto. La tassazione di quest'ultimo resta, pertanto, invariata, quanto all'applicazione dell'imposta di registro dovuta per l'atto, per gli acconti e per la caparra”.

5 October 2021 di Cristina Bartelli