Mutui e aste immobiliari

Mors tua, vita mea. In tempi di crisi, vince la legge del più forte con gli italiani che hanno scoperto, e apprezzato, la possibilità di partecipare alle aste immobiliari. Un fenomeno certamente non nuovo che, tuttavia, con l'instabilità politica e l'aggravamento delle condizioni economiche delle famiglie italiane ha portato a fare buonissimi affari a quanti possono contare su di una disponibilità economica a discapito di tutti coloro che si sono visti pignorare casa.

E non stiamo parlando di briciole. Secondo i dati del Tesoro presentati in commissione Finanze alla Camera, i pignoramenti immobiliari e di beni immobili registrati nel primo quadrimestre 2013 sono stati pari a 2.589, ma nell'intero anno 2012 hanno raggiunto quota 5.222. Mentre tra gennaio e aprile di quest'anno, i soli pignoramenti immobiliari sono stati 733, pari al 28,3%.

Le aste immobiliari sono disciplinate dalla legge n. 80 del 14 maggio 2005 che prevede la pubblicazione in siti Internet dedicati l'avviso e le modalità di gestione della stessa asta con gli specifici requisiti per accedervi.

Detto che partecipare a un'asta consente di ottenere un risparmio sul prezzo finale dell'immobile pari al 20% del suo valore di mercato, con lo sconto che potrebbe scendere ancora di un ulteriore 25% in caso di mancanza di offerte, è altresì possibile prendervi parte attraverso l'accensione di un mutuo.

Una chance che, tuttavia, è di recente introduzione visto che solo dal 2003 l'Associazione bancaria italiana (Abi) e diversi Tribunali hanno sottoscritto un protocollo in cui sono previste le procedure del prestito concesso prima dell’asta, ma poi effettivamente erogato solo in caso di aggiudicazione del bene.

É stato superato così il problema della mancanza di liquidità necessaria per partecipare all’asta e, soprattutto, è possibile farlo con la massima trasparenza in un settore che per troppi anni è stato ad appannaggio degli speculatori.

Vediamo, quindi, nel dettaglio l'iter da seguire per acquistare alle aste giudiziarie, richiedendo un mutuo.

Il meccanismo prevede che l'interessato cominci per tempo a istruire la pratica di mutuo presso la banca convenzionata con il tribunale incaricato della vendita forzata che, dopo l'approvazione della richiesta, effettuerà uno scambio di corrispondenza con il richiedente per garantire la propria disponibilità alla concessione del mutuo. Il tutto con modalità abbastanza veloci così da consentire all'aspirante proprietario di predisporre tutta la documentazione nei tempi necessari ad istruire la pratica prima della data fissata per la vendita.

Poi, la banca, ottenuta la copia della perizia ed effettuate le necessarie valutazioni, stabilirà l'ammontare del finanziamento che in genere non supera l'80% del valore dell'immobile, vale a dire il Loan to value.

Non è necessaria alcuna richiesta di ulteriore perizia di stima, essendo questa sostituita da quella redatta dal perito nominato dal Tribunale in fase di accertamento dell'unità immobiliare pignorata.

Infine, la banca prima dell'incanto pretenderà che venga stipulato un preliminare di mutuo ipotecario che sarà condizionato dall'esito dell'asta. Un contratto che - va sottolineato - si risolverà automaticamente nel caso di non aggiudicazione del bene e senza addebito alcuno per il richiedente fatta eccezione per le spese di istruttoria.

16 September 2013 di Patrizia De Rubertis