Le spese effettive di un mutuo

Prosegue la carrellata di dati positivi sul mondo dei mutui disegnata dalle istituzioni. Secondo Abi, il 2015 è stato un anno d’oro rispetto alle nuove erogazioni che, sostiene il presidente Giovanni Sabatini, sono salite del 92% se confrontare con l’anno precedente, con “solo” un 30% rappresentato dalle surroghe. Un dato che, secondo l’Associazione delle Banche Italiane, è comunque da leggere positivamente perché indica una maggiore concorrenza nel settore.

Una “manna” dovuta anche ai tassi di interesse, che continuano a viaggiare sui minimi. Secondo Banca d’Italia, i finanziamenti alle famiglie per l’acquisto di case presentano tassi, comprensivi di spese accessorie, del 2,92% in media a settembre, contro il 3,04% del mese precedente. Calano anche le sofferenze bancarie, al 13,5% contro il 14,2% di agosto, segno che le rate di mutui e prestiti sembrano diventate un poco più sostenibili.

Le condizioni favorevoli stimolano la domanda: indica il Barometro Crif che la domanda di mutui da parte delle famiglie italiane sia aumentata del 42,5% mensile, che aumenta al 56,7% se si considera l’aggregato dei primi 10 mesi di quest’anno rispetto allo stesso periodo del 2014.

I mutui più richiesti si confermano quelli nella fascia tra 100 e 150 mila euro, che rappresentano oltre il 30% del totale (1,8% annuo), seguita dalla fascia al di sotto dei 75 mila euro che pesa per il 26,6%. La durata preferita dagli italiani si conferma quella tra i 15 e i 20 anni, quasi un quarto del totale. Cala invece l’importo medio: 122.293 euro contro i 124.169 dell’anno precedente.

Le condizioni quindi sembrano diventate più favorevoli per chi voglia stipulare un mutuo: ma quali sono tutti i costi effettivi che bisogna sostenere quando si decide di contrarne uno? Facciamo un ripasso, onde evitare brutte sorprese, ricordando che, in ogni caso, prima di firmare qualunque contratto è bene chiedere il foglio informativo alla banca, per studiarsene i dettagli in tutta tranquillità.

Tra le spese del mutuo bisogna conteggiare quelle di istruttoria, ovvero i costi per l’apertura della pratica e per la valutazione di fattibilità fatta dalla banca. L’ammontare, solitamente detratto dalla somma erogata, può variare tra lo 0,5% e l’1%, a meno che non siano gratuite come talvolta accade.

Ci sono poi le spese legate ai documenti da presentare (ad esempio, stato di famiglia o certificato di residenza, che richiede marca da bollo), e le spese per la perizia sull’immobile, fatta per valutare l’effettivo valore della casa e, di conseguenza, l’importo da erogare. La parcella del perito in questo caso potrebbe ammontare ad una cifra intorno ai 300 euro, cui va aggiunta l’Iva, il contributo alla sua cassa previdenziale e l’eventuale rimborso per le spese del viaggio sostenuto.

Altro professionista da retribuire è il notaio, che si occupa del contratto e dell’iscrizione dell’ipoteca: i costi possono lievitare anche fino a 2 mila euro.

Altre spese sono legate alla polizza assicurativa aggiuntiva richiesta dalla banca come ulteriore garanzia, o della polizza fideiussoria legata ad importi superiori all’80% del valore dell’immobile.

Occorre poi considerare le imposte da pagare sulla somma erogata (trattenute dalla banca): in caso di mutuo prima casa parliamo dello 0,25% del valore del mutuo (o del 2% se il finanziatore è un ente diverso da una banca); se si tratta di seconda casa o immobile commerciale, l’imposta sale al 2% per i contratti datati fino a fine 2013, mentre dal 2014 è prevista l’imposta è fissa di 50 euro. Ammonta a 200 euro l’imposta sostitutiva per il mutuo seconda casa se l’immobile si acquista direttamente dalla società costruttrice entro quattro anni dalla fine dei lavori.

Infine, si aggiungano le spese per l’incasso della rata, quelle per la gestione annua e perfino, se reintrodotta, la penale di estinzione anticipata e i costi per la cancellazione dell’ipoteca in caso si voglia vendere l’immobile dopo l’estinzione del mutuo.

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11 November 2015 di Floriana Liuni