Il datore di ipoteca

Quando si firma un contratto di mutuo, solitamente le parti coinvolte sono due: il mutuatario (o i mutuatari) e l’istituto di credito. Qualche volta si ha anche la presenza di un garante. Ma c’è un’altra figura che a volte compare: il terzo datore di ipoteca. Vediamo chi è e qual è il suo ruolo nella stipula di un mutuo.

Il datore di ipoteca è una persona che risulta proprietaria dell’immobile ma non intestatario del mutuo. Accade infatti spesso che chi richiede il mutuo coincida con la persona (o  le persone) che firma(no) il contratto di acquisto dell’immobile  oggetto dell’ipoteca. Ma altrettanto spesso succede che ad acquistare l’immobile sia più di una persona, mentre a richiedere il mutuo sia qualcuno che non è intestatario della proprietà, o lo è solo in parte.

La persona, quindi, che è proprietaria ma non intestataria del mutuo è il cosiddetto terzo datore di ipoteca. La sua presenza, nonostante non intervenga nei meccanismi del finanziamento, è comunque necessaria nella procedura per l’erogazione del mutuo, perché deve dare il consenso a che venga posta l’ipoteca sull’immobile di cui è proprietario, sottoscrivendo il relativo atto notarile come “terzi”.

Quale rischio si corre ad essere un terzo datore di ipoteca? Apparentemente nessuno, relativamente al finanziamento. Il datore di ipoteca non è infatti un garante, e le eventuali insolvenze del mutuatario non ricadono in nessun modo sul suo patrimonio. Tuttavia, in caso il mutuatario dovesse smettere di rifondere il prestito per l’acquisto dell’immobile, e questo diventasse suscettibile di pignoramento da parte della banca…ecco che il danno si ripercuoterebbe ovviamente anche sul datore di ipoteca, che perderebbe il bene di sua proprietà. Avendo dato il suo consenso all’ipoteca, non potrebbe fare proprio nulla per recuperare l’immobile (salvo, forse, riacquistarlo all’asta).

Chiaramente questa situazione può diventare spinosa nel caso i rapporti tra i diversi proprietari della casa, ad esempio due coniugi di cui uno solo intestatario del mutuo, dovessero cambiare, ad esempio a seguito di un divorzio. In questo caso, qualora l’intestatario del mutuo volesse continuare a pagarlo ma senza che all’altro coniuge resti la proprietà, non gli resterebbe che ricomprare la quota dal datore di ipoteca. Se invece si presentasse il caso, altrettanto se non più probabile, che il coniuge che paga il mutuo voglia smettere di farlo, il tutto si ripercuoterebbe sul datore di ipoteca che, a meno di non acquistare la quota di proprietà accollandosi il mutuo, non potrebbe far altro che aspettare il momento del pignoramento.

Quali tutele per il terzo datore di ipoteca? Secondo l’articolo 2871 del Codice Civile, egli ha diritto di regresso (ovvero di agire legalmente per recuperare ciò che si è pagato per suo conto) nei confronti del mutuatario, e anche nei confronti di altri eventuali terzi datori e dell’eventuale fideiussore del mutuo. Non ha però il beneficio di escussione (a meno che tale beneficio non sia espressamente deciso in sede di contratto), cioè il diritto di pretendere che i creditori del mutuatario insolvente si rifacciano su altri beni di quest’ultimo che non l’immobile ipotecato.

6 December 2016 di Floriana Liuni