Fare il mutuo per un'asta

Tra svendita di edifici e terreni dello Stato o di aziende, e pignoramenti di residenze di privati cittadini, le aste immobiliari - giudiziarie e non - sono piene di immobili che si propongono al mercato a prezzi relativamente vantaggiosi.

Eppure, complice la mancanza di contante da parte di possibili acquirenti, la difficoltà di accesso al credito e l’inefficienza del sistema, 8 aste su 10 – secondo i dati Istat – vanno deserte. In tre anni, secondo una ricerca Sogeea, le vendite immobiliari sono cresciute solo del 25%, a fronte di una disponibilità di immobili (43 mila) che assicurerebbe un risparmio dal 40 al 50% sul prezzo di mercato.

Tante occasioni perse sia per chi vorrebbe acquistare ma non riesce a farlo, sia per il mercato immobiliare italiano nel suo complesso. Gli immobili invenduti, infatti, asta dopo asta perdono il 10% del proprio valore, e ciò va a danno anche di chi la casa l’ha messa in vendita per ripagare un debito.

Come fare, allora, per far incontrare degnamente domanda e offerta sul terreno conveniente delle aste? Un nodo da risolvere – ovvero la disponibilità di credito – potrebbe sciogliersi con un apposito mutuo. Non fosse che le banche risultano un po’ restie a concedere prestiti per finanziare un acquisto all’asta, considerandolo in qualche modo troppo rischioso.

Esiste però un accordo stretto tra ABI (l’associazione delle banche italiane) e i tribunali, che consente di accedere a mutui per gli acquisti alle aste fallimentari a condizioni vantaggiose, con lo scopo di rilanciare almeno questo segmento del mercato degli immobili. Secondo l’accordo, chi è interessato all’acquisto può rivolgersi ad una banca convenzionata prima dello svolgimento dell’asta, e iniziare pratiche di istruttoria più rapide rispetto ai normali contratti di mutuo, in modo che la liquidità richiesta sia resa disponibile entro la data di messa all’incanto dell’edificio.

Una volta approvato il mutuo da parte della banca, i percorsi possibili sono due. Il cosiddetto “mutuo contestuale” consiste nella stipula del contratto contestualmente all’emissione del decreto di trasferimento di proprietà da parte del tribunale. L’immobile verrà quindi ipotecato automaticamente come in qualsiasi altro contratto di mutuo. La differenza è che la somma versata dal mutuatario alla banca sarà poi girata da quest’ultima al curatore fallimentare a recupero del debito del proprietario dell’immobile messo all’asta.

La seconda via è quella del “prefinanziamento”, che prevede che il contratto di mutuo e il saldo del debito dovuto dal proprietario dell’immobile all’asta avvengano nello stesso tempo. Questo significa che il denaro va versato subito al tribunale, che lo verserà al curatore fallimentare al completamento di tutte le pratiche. Solo a saldo avvenuto il mutuo viene stipulato con chi si è aggiudicato l’asta, che si occuperà poi di restituire il finanziamento come avviene normalmente con ogni mutuo. La banca quindi è interessata a che il completamento delle pratiche giudiziarie avvenga nel minor tempo possibile (di solito fissato in un mese).

Quanto è possibile ottenere da un mutuo-asta? Il finanziamento deve coprire almeno l’80% del valore stabilito dal perito giudiziario. Tenendo conto che il prezzo d’asta può essere molto scontato, l’ammontare del mutuo potrebbe anche arrivare a coprire il 100% del prezzo di aggiudicazione. Sono poi numerose le offerte degli istituti di credito, che stanno studiando condizioni vantaggiose per spingere questo tipo di acquisti.

31 July 2014 di Floriana Liuni