Comprare casa senza rischi: gli obblighi antiriciclaggio

Un ruolo chiave lo giocano i notai

Antiriciclaggio. È una parola che sentiamo ma pensiamo non abbia a che fare con la nostra quotidianità; eppure, nel corso degli anni, l’Italia si è dotata di molte norme, che impattano anche sulla vita quotidiana, in relazione al contrasto del riciclaggio del denaro sporco. E il settore immobiliare è uno dei settori giudicati più a rischio. Lo ha scritto nero su bianco il comitato di sicurezza finanziaria, un’organizzazione internazionale chiamata a dare la pagella all’Italia sulle regole messe in atto per tracciare e contrastare i flussi di denaro illecito frutto di evasione fiscale o di crimini legati alla criminalità organizzata che vengono “Lavati” attraverso operazioni apparentemente lecite come la compravendita degli immobili.

“Il settore immobiliare costituisce uno dei settori privilegiati per il reimpiego dei ricavi delle organizzazioni criminali e mafiose e dei capitali illeciti stranieri”, si legge nel documento, e si invitano le agenzie immobiliari ad avere maggiore attenzione e consapevolezza dei rischi legati all’antiriciclaggio.

Un ruolo chiave nella verifica della correttezza dell’operazione lo giocano i notai. Al momento di sottoscrivere l’atto di acquisto della propria abitazione, il notaio, ma anche la banca al momento dell’erogazione del mutuo, fanno una sorta di intervista e chiedono di firmare delle dichiarazioni inerenti proprio agli obblighi antiriciclaggio. In quel momento stanno compiendo quello che la legge indica come adeguata verifica della clientela. Un’operazione che mette al riparo chi vende, ma soprattutto chi acquista, dal rischio di trovarsi, suo malgrado, in un’operazione che in un futuro potrà essere giudicata sospetta e quindi contestabile. I controlli antiriciclaggio a cui il notaio (ma anche gli intermediari finanziari) è tenuto, nelle operazioni immobiliari, sono finalizzate ad un'adeguata verifica dei clienti, sia venditori sia acquirenti, e ad un'analisi dell'eventuale anomalia dell'atto di vendita.

Tralasciando gli aspetti tecnici della normativa, il notaio può essere un importante supporto, attraverso un'attenta indagine, per comprendere, per esempio, la capacità patrimoniale dell'acquirente rispetto al prezzo concordato e, quindi, l'eventuale provenienza illecita del denaro. Un esempio: se chi compra un immobile paga un prezzo di 500.000 euro senza alcun mutuo, il notaio potrà chiedere la provenienza della provvista (eredità, propria attività professionale, donazione dei genitori, etc..) e, se l'acquirente non dovesse fornire riscontri adeguati (ipotizziamo un giovane disoccupato), ci potrebbero essere i presupposti per valutare l'operazione come sospetta e quindi segnalarla alle autorità competenti. In Italia (a differenza per esempio della Germania dove è ancora possibile pagare in contanti) tutti i pagamenti vanno tracciati e quindi, anche eventuali pagamenti provenienti da conti di Paesi in cui manca la trasparenza bancaria, se non giustificati dalle circostanze specifiche, potrebbero essere indici di anomalie.

Altri elementi oggetto di attenta valutazione del notaio possono derivare dalle forme giuridiche utilizzate, le quali possono nascondere intestazioni fittizie e poco trasparenti (basti pensare alla vendita da parte di Trust o Società di nazionalità in cui non è possibile risalire ai titolari effettivi). Ogni caso ovviamente va analizzato in concreto e, solo se al termine delle verifiche (che possono consistere anche in appositi questionari e richieste di documenti ai clienti) sussistano sospetti di operazioni anomale, seguirà la segnalazione (che deve restare anonima, ovviamente).

È importante ricordare che la legge impone ai clienti un obbligo di collaborazione attiva che si deve concretizzare anche nel fornire, sotto la propria responsabilità, tutte le informazioni necessarie, complete e aggiornate per consentire al notaio di adempiere agli obblighi di adeguata verifica.

3 September 2019 di Cristina Bartelli