Comprare casa all’asta: 10 consigli per farlo senza ansia

In aiuto i suggerimenti del consiglio nazionale dei notai

Comprare casa all’asta è un qualcosa che abbiamo sentito raccontare molte volte, ma è una procedura che crea spesso sfiducia per la complessità dei passaggi burocratici e per il timore di non riuscire effettivamente a fare un affare. Eppure le procedure di aste telematiche sugli immobili in Italia sono attentamente monitorate, gestite dai tribunali (aste giudiziarie) e dai notai (aste telematiche tra privati e per la dismissione del patrimonio pubblico).

Ogni tipologia di asta ha i propri step e modalità di partecipazione che si concentrano su due passaggi: la presentazione dell’offerta (con annessi dati burocratici e adempimenti) e la modalità informatica o meno in cui questa offerta si dovrà presentare.

Dove consultare le aste

Per conoscere le offerte presenti si deve fare riferimento al portale per le aste pubbliche, dove è presente sia un video tutorial per la compilazione dell’offerta telematica sia un manuale utente. E per le vendite tra privati, dismissioni di beni pubblici, ma anche procedure concorsuali, i notai hanno costituito la RAN (Rete Aste Notarili), i cui bandi di vendita sono anche consultabili al sito "www.notariato.it/ran/".

Senza addentrarci in tutti i passaggi tecnici o meno per la partecipazione alle diverse aste, i notai mettono in guardia i possibili acquirenti da insidie e timori. Ecco i 10 punti da considerare:

• Non dare per scontata la convenienza del prezzo. Uno dei principali motivi che spinge a partecipare all’asta è quello di poter ottenere un immobile a un prezzo inferiore a quello quotato di mercato. Ma spiegano i notai “è necessario non dare per scontato che l’importo di aggiudicazione sia sempre conveniente. Conviene pertanto assumere preventivamente informazioni relative ai valori di immobili simili e che si trovano nella medesima zona”.
• Valutare i propri tempi. I tempi delle procedure concorsuali possono essere lunghi e soprattutto chi ha urgenze potrebbe trovarsi in condizioni di non poter avere subito a disposizione l’immobile aggiudicato. I notai ricordano che: “i tempi per ottenerne l’effettiva disponibilità non sono sempre prevedibili. In tale circostanza conviene in ogni caso consultare il custode giudiziario”.
• Prendere visione di tutti i documenti disponibili. Prendersi il tempo è anche importante per la consultazione dei documenti, che sono tanti e devono essere visionati sui siti web: avviso vendita, perizia, planimetrie, fotografie tutte informazioni che si ritrovano sui siti web almeno 45 giorni prima dell’asta. Occhio in particolare alla perizia che specifica i vincoli e oneri che saranno cancellati e quelli che invece resteranno a carico dell’acquirente.
• Organizzarsi per poter partecipare alle aste telematiche. È necessario dotarsi di una firma digitale, di una pec e di una postazione informatica idonea per la partecipazione on-line alla procedura telematica.
• Visitare gli immobili. È una facoltà ma buon senso e pratica dovrebbero guidare a far si che si visiti ciò che si vuole acquistare. Mai come in questo caso comprare a scatola chiusa non è bene. È possibile, ricordano i notai, “visitare l’immobile prima dell’asta con l’ausilio del custode nominato dal giudice delle esecuzioni, anche per rendersi conto di persona di aspetti eventualmente non menzionati nella perizia (come, ad esempio, il contesto ambientale), e chiedere informazioni su eventuali situazioni pregiudizievoli. Occorre, inoltre, preventivare che al momento del rilascio, le condizioni dell’immobile potrebbero essere peggiori rispetto a quelle descritte dalla perizia o riscontrate personalmente durante la visita”.
• Definire il limite massimo della somma da investire. Prima di partecipare all’asta è opportuno decidere quanto si è disposti a spendere per l’acquisto, per non correre il rischio di farsi trascinare dall’emotività ed esporsi più del dovuto. Partecipare a un’asta richiede, dunque, calma e razionalità.
• Informarsi sulle spese. Sempre prima di prendere parte all’asta, è consigliabile informarsi sull’importo delle spese che devono essere sostenute oltre al prezzo di aggiudicazione (imposta di registro o IVA, spese condominiali pendenti, eventuali onorari professionali per il trasferimento).
• Attenzione alle modalità di pagamento. Su questo punto i notai pongono in evidenza che chi acquista e partecipa all’asta deve poter disporre velocemente della cifra richiesta e dunque dovrà essere già con una concessione di mutuo. Si ricorda che c’è un accordo Abi per cui gli istituti di credito sono convenzionati per queste operazioni di finanziamento che però hanno i loro costi.
• Tener conto dei benefici fiscali. Le case acquistate all’asta hanno gli stessi benefici fiscali previsti per i trasferimenti immobiliari. Da evidenziare che: “La volontà di usufruire di agevolazioni fiscali, potrà essere espressa in sede di offerta e dovrà essere confermata in sede di aggiudicazione”.

• Disponibilità: attenzione agli immobili occupati. Il decreto di trasferimento sottoscritto dal giudice delle esecuzioni costituisce titolo esecutivo attraverso il quale può essere demandato agli ausiliari del giudice il compito di procedere per ottenere il rilascio dell’immobile in favore dell’aggiudicatario.

  30 November 2021 di Cristina Bartelli