Come valutare i mutui sulla rete

Chi è alla ricerca del suo primo mutuo, o sta cercando una nuova offerta per poterlo surrogare, deve comportarsi come chiunque debba comperare un qualsiasi bene di consumo: individuare quello più adatto alle sue esigenze, e confrontare i prezzi di quanti più fornitori possibili per portarsi a casa quello con il miglior rapporto qualità-prezzo.

Nel caso dei mutui, per fortuna ci sono i comparatori on line (sarebbe una fatica dover girare personalmente per tutte le banche!), che selezionano in automatico le migliori offerte sul mercato per i parametri impostati, tra le quali possiamo scegliere e valutare. Vediamo quindi a cosa stare attenti nell’uso di un comparatore on line per selezionare un mutuo.

Innanzitutto bisogna sapere quanta parte del nostro reddito mensile – averne uno è già un buon punto di partenza per mettersi alla ricerca di un finanziamento per l’acquisto di una casa – vogliamo destinare alla rata del mutuo: questa deve essere sostenibile nel tempo, per evitare quanto più possibile il rischio di non riuscire a pagarla, con conseguente applicazione di mora. L’entità della rata è legata direttamente alla durata del contratto stesso: più alta la rata, minori i tempi di rimborso e viceversa. Attenzione: a durate più lunghe corrisponde un tasso di interesse effettivo annuo (Taeg) più alto, mentre a durate inferiori corrisponde un Taeg più basso.

Bisogna poi ovviamente sapere per quale finalità si desidera un finanziamento, e quindi, di fatto, di quale ammontare abbiamo bisogno. I preventivi on line si possono calcolare per acquisto prima casa, seconda casa, per ristrutturazione, per surroga o per avere liquidità. Ciascuna di queste tipologie di mutuo ha le sue particolarità, prima tra tutti la possibilità o meno di avere delle agevolazioni fiscali (cosa che ad esempio è possibile per l’acquisto della prima casa o per la ristrutturazione, mentre non lo è per l’acquisto di seconde case).

Individuato il nostro scopo, dobbiamo scegliere l’importo. Meglio chiedere di più che di meno: in caso di eccesso si può sempre restituire alla banca. In ogni caso l’ammontare concesso raramente coprirà l’intero valore dell’immobile che si desidera acquistare: il loan-to-value (ovvero il rapporto tra ammontare del finanziamento e valore della casa) non arriva mai al 100% ma al massimo al 70-80%.

Bisogna poi scegliere il tipo di tasso preferito. Le variabili in gioco sono: tasso fisso, che resta costante per tutta la durata del mutuo, ed è determinato dal tasso IRS più uno spread applicato dalla banca; tasso variabile, che si adatta all’andamento del tasso Euribor a tre mesi (più uno spread applicato dalla banca), e che può quindi determinare un aumento o una diminuzione della rata a seconda delle fluttuazioni del tasso stesso; tasso misto, in cui il contratto consente di poter cambiare il tasso da fisso a variabile e viceversa; tasso variabile con rata costante, che, alle fluttuazioni dell’Euribor fa corrispondere non un aumento della rata ma un allungamento dei tempi di rimborso; tasso variabile con cap, che prevede che la rata vari al variare del tasso Euribor, ma mai oltre una certa soglia (il cap, appunto). Al momento il tasso prediletto pare essere quello variabile, dal momento che l’Euribor è sui suoi minimi, ma sta risalendo l’interesse verso le altre tipologie di tassi, in particolare quello fisso, che riserva meno sorprese. Attenzione: nel valutare i tassi offerti dalle varie banche, bisogna accertarsi che questi, sommati allo spread, agli interessi di mora per eventuali ritardi nel pagamento, più le altre commissioni e spese, non superino il tasso di usura fissato dalla Banca d’Italia.

28 May 2014 di Floriana Liuni