Case intestate ai minori

In un momento in cui il mercato immobiliare attraversa una fase particolare con prezzi convenienti, ma contemporaneamente potenziali acquirenti che hanno meno potere d’acquisto per poterne approfittare in pieno, un escamotage che pare incuriosire molti è la possibilità di acquistare un immobile per intestarlo ad un figlio minorenne, mantenendone l’usufrutto fino alla maggiore età. Tale manovra assicura possibili vantaggi fiscali per l’eventuale mutuo, nel caso si tratti di una prima casa, e il pagamento di imposte minori, ma nasconde l’”insidia” della paura che il minorenne, una volta raggiunta la maggiore età, possa voler vendere l’immobile (magari per acquistarne un altro con le agevolazioni per il mutuo prima casa), lasciando senza un tetto i propri genitori.

Occorre fare quindi un poco di chiarezza sulle procedure e sulle conseguenze che la donazione di un immobile al figlio minorenne possono comportare. Innanzitutto va detto che, sia che si tratti di donare un immobile già posseduto, sia che si tratti di acquistarne uno ex novo da intestare direttamente al figlio minorenne, per farlo bisogna avere il permesso del giudice tutelare. Il quale dovrà decidere se l’operazione è richiesta a tutto vantaggio del minore, o comunque vigilare che, qualunque azione venga intrapresa, sia l’interesse del minore a prevalere. In teoria, quindi, l’escamotage per pagare meno tasse è permesso, purché nulla venga tolto a ciò che legittimamente spetta al minore intestatario dell’immobile.

I costi di questa operazione prevedono, in caso di donazione da parte di parenti in linea diretta (es. genitori) un’aliquota del 4% sul valore dell’immobile con esenzione dall’imposta fino ad un milione di euro. Se invece la donazione avviene da parte di sorelle o fratelli, l’imposta è fissata al 6% con franchigia di 100 mila euro, mentre per gli altri parenti si parla di un 6% senza franchigia e per gli estranei di un 8%. C’è poi da versare un’imposta di donazione, che dal 1 gennaio 2014 è pari a 200 euro, oltre all’imposta ipotecaria del 2% e a quella catastale dell’1% (dal 1 gennaio 2014 in caso di abitazione principale l’importo è fisso a 50 euro). Tutte queste imposte sono a carico del donatore, come anche le eventuali rate del mutuo necessarie all’acquisto del bene donato.

Per poter donare l’immobile al figlio, questi non deve essere intestatario di altri immobili; deve esserci l’accordo di entrambi i genitori; la residenza deve essere fissata nel Comune dove si trova l’immobile in oggetto, che deve risultare “abitazione principale” per il figlio.

A questo punto, l’immobile non può essere alienato né attaccato da eventuali creditori dei genitori. Inoltre questi acquisiscono per legge l’usufrutto fino alla maggiore età del figlio. In quanto usufruttuari e non proprietari, quindi, i genitori possono pagare le imposte sulla casa secondo aliquote agevolate (in caso si tratti della prima casa) al posto del figlio intestatario, fino ai suoi 18 anni. La casa donata rientra infatti in questo caso nella dichiarazione dei redditi degli usufruttuari. Eventualmente poi, se i genitori erano intestatari di altri immobili prima di decidere di acquistarne uno nuovo da intestare al figlio con un mutuo, se volessero le agevolazioni “prima casa” dovrebbero aver prima venduto ogni altra abitazione. Ma in ogni caso non potrebbero detrarre gli interessi passivi dalla dichiarazione dei redditi, in quanto non sono intestatari della casa ma solo del finanziamento.

Fino al compimento del 18° anno di età, in teoria, il tetto della casa donata al minore dovrebbe restare stabile sulla testa dei genitori usufruttuari, a meno che non si crei la necessità di vendere l’immobile: ma in questo caso la vendita dovrebbe essere autorizzata ancora una volta dal giudice, e solo nell’interesse del minore. A partire dal 18° anno, il figlio acquista la piena proprietà della casa, diventando così responsabile del pagamento delle imposte, ma contemporaneamente senza poter beneficiare di agevolazioni prima casa per altri immobili, né potendo detrarre le rate del mutuo (pagato dai genitori) dalla propria eventuale dichiarazione dei redditi.

Si pone quindi per i genitori il concreto rischio che, da maggiorenne, il figlio voglia liberarsi dell’immobile per non sottostare a queste condizioni: ne avrebbe piena facoltà e nessuno potrebbe opporsi. La cosa migliore, in caso i genitori non avessero alcun altro immobile in cui trasferirsi cessato l’usufrutto, sarebbe che fossero i genitori stessi, eventualmente, a riacquistare la proprietà. A quel punto diverrebbero, oltre che intestatari del mutuo, anche della casa, e potrebbero iniziare a detrarre gli interessi passivi. Altrimenti bisognerà trovare una terza persona che acquisti la casa accollandosi eventualmente anche il mutuo, per consentire al figlio di acquistare un altro immobile con un mutuo “prima casa”.

Infine, un altro rischio dietro l’intestazione della casa al figlio minorenne, in presenza di fratelli o sorelle, è che questi si oppongano alla donazione. Sarebbe quindi buona cosa chiedere loro, una volta raggiunta la maggiore età, una scrittura privata o un atto notarile nel quale si dichiarino disposti a non creare problemi in questo senso.

31 March 2017 di Floriana Liuni