Agevolazioni prima casa con corsia stretta

Perde l’agevolazione fiscale il contribuente che vende l’abitazione prima casa e entro l’anno riacquista un nuovo immobile ma con il diritto di usufrutto e non la piena titolarità immobiliare.

Con un’articolata risposta a interpello, n. 192/2024 l’agenzia delle entrate ripercorre le disposizioni in merito al riconoscimento e al mantenimento delle agevolazioni prima casa soprattutto per coloro che acquistano l’immobile con il regime fiscale agevolato e lo rivendono prima che siano decorsi cinque anni.

Il caso

Un contribuente acquista un immobile prima casa, cede questa abitazione, prima dei cinque anni indicati dal fisco per non decadere dalle agevolazioni, e entro l’anno dalla cessione intende rilevare, con atto notarile, l'usufrutto totale a titolo oneroso di una abitazione, sita in un comune diverso, da destinare a propria residenza e abitazione principale con piena disponibilità dell'immobile.

Il contribuente chiede se questa modalità è conforme alla normativa per non perdere l'agevolazione e invia la sua interpretazione all’agenzia delle entrate; ritenendo di poter usufruire nuovamente dei benefici prima casa e equiparando in tal modo il diritto di proprietà a quello reale sull’immobile tramite usufrutto.

La soluzione dell’Agenzia

L’Agenzia delle entrate però è di diverso avviso. La differenza è nella scrittura della norma: La disposizione che si occupa della prima casa, la Nota II bis, posta in calce all'articolo 1 della Tariffa, Parte prima, allegata al decreto del Presidente della Repubblica del 26 aprile 1986, n. 131 (di seguito ''TUR'') prevede una serie di condizioni per il conservare lo sconto fiscale.

Tra queste anche la costituzione di un diritto reale come l’usufrutto ma, quando spiega la condizione del riacquisto entro l’anno di nuova abitazione prima casa, la norma si esprime in tal modo: «Le predette disposizioni non si applicano nel caso in cui il contribuente, entro un anno dall'alienazione dell'immobile acquistato con i benefici di cui al presente articolo, proceda all'acquisto di altro immobile da adibire a propria abitazione principale».

La perdita del beneficio, ribadisce l’Agenzia delle entrate, non opera qualora il contribuente, entro un anno dall'alienazione, effettuata prima del decorso del quinquennio, proceda «all'acquisto di altro immobile da adibire a propria abitazione principale». Al riguardo, precisa sempre l’Agenzia che la condizione prevista dalla disposizione, al fine di evitare la decadenza dall'agevolazione fruita per il primo acquisto, ovvero «l'acquisto di altro immobile da adibire a propria abitazione principale» entro un anno dall'alienazione del precedente immobile agevolato, si realizza soltanto con l'acquisto del diritto di piena proprietà dell'immobile e non con l'acquisto del diritto di usufrutto o di abitazione sul medesimo.

A supporto di questa chiusura restrittiva la risposta del fisco ripropone lo stato della giurisprudenza in materia.

La sintesi

Quindi, in sintesi sebbene sia possibile acquistare il beneficio prima casa anche con un diritto di usufrutto non è possibile conservarlo con la costituzione entro l’anno dalla vendita dell’immobile di un diritto reale ma soltanto con la tradizionale compravendita immobiliare.

La decadenza dal beneficio ha delle conseguenze: anche sul mancato riconoscimento del credito d'imposta (articolo 7, comma 1, legge n. 448/1998), in quanto il credito d'imposta in argomento non spetta, tra l'altro, “se il contribuente è decaduto dall'agevolazione prima casa in relazione al precedente acquisto, in quanto ciò comporta automaticamente, oltre al recupero delle imposte ordinarie e delle sanzioni, anche il recupero del credito eventualmente fruito”.

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8 October 2024 di Cristina Bartelli