Vendita a rate con riserva di proprietà

Il patto di riservato dominio

Come funziona l’acquisto (o vendita) di una casa con patto di riservato dominio? Negli ultimi tempi sono stati diversi i lettori di Mutuando che hanno inviato domande relative a questo particolare istituto giuridico, detto anche compravendita con riserva di proprietà.

Si tratta di una tipologia contrattuale che trova la sua disciplina negli articoli 1523 e seguenti del codice civile. Sebbene non molto diffuso nella prassi, questo strumento può essere utilizzato per fare fronte a determinate esigenze di liquidità, in alternativa al tradizionale mutuo ipotecario.

In una compravendita “ordinaria” la proprietà e il possesso dell’immobile vengono trasferite dal venditore al compratore al momento del rogito notarile. Con il patto di riservato dominio i due diritti si separano, finendo per essere riconosciuti all’acquirente in momenti differenti: la disponibilità dell’immobile (possesso) all’atto della firma, l’intestazione (proprietà) soltanto al termine dei pagamenti.

Già, perché l’acquisto con riserva prevede una modalità di versamento del corrispettivo in forma rateale. Così facendo, l’acquirente con riserva può ottenere subito il diritto di abitare la casa, ma per conseguire la piena titolarità dovrà rispettare il piano delle rate.

Il venditore è opportunamente tutelato dalla legge: il mancato pagamento di una sola rata non dà luogo alla risoluzione del contratto, se questa non supera 1/8 del prezzo totale. Se però gli inadempimenti sono più d’uno, il venditore può rivolgersi al giudice e chiedere l’annullamento del contratto (dovendo restituire in questo caso quanto incassato nel frattempo, salvo il diritto a un’indennità compensativa).

Facciamo un esempio: Tizio, acquirente con patto di riservato dominio, intende comprare la casa di Caio, il quale richiede un prezzo di acquisto di 150.000 euro. Tizio vuole concludere la transazione, ma non è nelle condizioni di ottenere un mutuo, almeno in tempi brevi. Le parti decidono così di procedere a una vendita con riserva di proprietà a favore di Caio, regolando il prezzo come segue: 60 mila euro saranno versati in 60 rate mensili da 1.000 euro ciascuna; i restanti 90 mila euro saranno finanziati attraverso la vendita di una proprietà di Tizio, che dovrà avvenire ovviamente entro il termine concordato.

In questo modo, se tutto andrà secondo i piani, Tizio potrà entrare da subito in possesso dell’abitazione (assumendone anche gli oneri di manutenzione, i rischi di deperimento e la connessa responsabilità civile), ma ne diventerà proprietario solo dopo aver corrisposto tutte e 60 le rate previste e versato nel frattempo la differenza (i 90 mila euro).

Se invece qualcosa dovesse andare storto e Tizio non riuscisse a onorare i suoi impegni, Caio potrebbe far valere le clausole previste nel contratto e rientrare in possesso dell’immobile. In questo caso egli sarà tenuto a restituire a Tizio il prezzo “provvisoriamente” percepito, salvo il diritto di trattenere una somma a titolo di indennità. Lo spostamento in avanti del passaggio di proprietà non rileva comunque ai fini fiscali. Secondo quanto previsto dall’articolo 27, comma 3 del D.P.R. n. 131/1986, la vendita con riserva di proprietà non è considerata atto sottoposto a condizione sospensiva. Le imposte di registro e ipo-catastali devono quindi essere pagate subito, come se si trattasse di una normale compravendita.

4 March 2019 di Valerio Stroppa