Accollo del mutuo: come funziona

Nonostante il mercato immobiliare proponga prezzi sempre più bassi e il settore dei mutui, almeno a detta di chi dovrebbe avere i dati alla mano, viva un momento di vero boom, di fatto acquistare e vendere casa non è una cosa così semplice, soprattutto nel caso in cui sull’immobile in questione gravi un mutuo precedente, di cui chi vuole vendere ha bisogno di liberarsi. Oppure, come nel caso di alcuni nostri lettori, quando un coniuge in procinto di separarsi dall’altro sa che non godrà della casa acquistata insieme, per la quale, quindi, gli pare iniquo continuare a pagare il mutuo: meglio vendere la propria quota insieme al mutuo. Oppure ancora, se un costruttore chiede un finanziamento per la casa che intende poi vendere, vorrà che il mutuo sia rimborsato dall’acquirente. Come fare? Una soluzione comune a questi casi c’è, ed è l’accollo del mutuo. Vediamo cos’è e come funziona.

Vendere un immobile su cui grava un mutuo implica che l’acquirente si faccia carico del debito a partire dal momento in cui, con il rogito, diventa il nuovo proprietario. L’istituto tramite cui ciò si può fare è, appunto, l’accollo del mutuo, regolato dall’articolo 1273 del codice civile. L’acquirente che si assume gli obblighi del mutuo è detto accollante, la banca creditrice viene chiamata accollataria mentre i mutuatario originario è detto accollato.

Ci sono due modi in cui l’accollo può essere contratto. Il primo è l’accollo cumulativo o non liberatorio, che lascia l’accollato obbligato “in solido” insieme all’accollante verso la banca. In altre parole, anche se il nuovo mutuatario si assume l’onere del pagamento del mutuo e di tutti gli altri obblighi previsti dal contratto, qualora questi non dovesse riuscire a onorare il contratto stesso, la banca potrà rivalersi sul debitore precedente.

A scanso di equivoci, è sempre meglio allora richiedere un accollo liberatorio, che va specificato esplicitamente nel contratto, pena la sua nullità. L’accollo liberatorio prevede che l’accollato venga svincolato completamente da obblighi di pagamento e da qualsiasi altro onere, che in questo modo resta a totale carico del nuovo mutuatario. Attenzione però: se la banca non da il proprio benestare (per una ragione qualsiasi), il contratto di mutuo resta intestato al debitore originario, anche se è l’accollante a pagare di fatto le rate. In nessuno dei due casi, inoltre, risulta svincolato il garante originario, in caso ce ne fosse uno. La situazione del garante va in quindi ogni caso ridefinita.

Perché accollarsi un mutuo? Dal punto di vista dell’accollante, il vantaggio sta nel risparmio delle spese collegate all’avvio di un nuovo mutuo, e nel fatto che, se l’accollato è la società costruttrice, la cifra che l’accollante dovrà rimborsare potrà essere al massimo dell’80% del debito residuo. Dal punto di vista dell’accollato, il vantaggio consiste nel dover rimborsare solo una parte del mutuo, senza spese di estinzione anticipata e di cancellazione dell’ipoteca.

L’accollante poi, in linea di massima, dovrebbe incontrare anche meno resistenza da parte delle banche, che sono un po’ più propense a cambiare debitore che non a concedere ex novo un mutuo, anche se è probabile che l’istituto di credito voglia comunque le sue garanzie. Ad esempio, la banca potrebbe sostenere di non poter più applicare le condizioni precedenti al nuovo acquirente, chiedendo di applicarne di simili a quelle di un contratto di mutuo stipulato da zero. A quel punto l’accollo di un mutuo preesistente potrebbe non essere conveniente.

Per non avere brutte sorprese da un accollo bisogna poi fare attenzione a che l’accollato sia in regola con i pagamenti o che, nel caso fosse la ditta costruttrice, questa non chieda rimborsi spese tali da far lievitare il costo del mutuo tanto da rendere l’accollo meno conveniente della stipula di un nuovo finanziamento.

19 October 2015 di Floriana Liuni