Mutui, B&B e Case Vacanza
Pensare positivo. E quando si tratta di mattone viene molto facile visto che parliamo della passione degli italiani. Quindi - anche se i dati macroeconomici mostrano ancora uno sconcertante crollo delle compravendite (-25% nel 2012), mentre le banche non accennano ad abbassare lo spread applicato sui mutui (in media 3,5% su quello a tasso variabile e 4,5% sul fisso) - ci si può sempre interessare alla possibilità di investire sugli immobili sia che si tratti della seconda casa per le vacanze o per un bed and breakfast.
In fin dei conti il vantaggio, in questa che è la crisi economica peggiore mai vissuta dall’Italia, è evidente: i prezzi del comparto immobiliare sono crollati e le occasioni di investimento sono tantissime. Basti pensare che, secondo la Federazione degli agenti immobiliari, nel 2012 la contrazione ha raggiunto quota -11,98%. In particolare, Roma ha segnato -15%, mentre Milano -14,23%.
Partiamo, quindi, con l’analisi per il finanziamento dell’acquisto di un immobile dove trascorrere la villeggiatura sia che si tratti di mare, di montagna o di lago. E anche se l’introduzione dell’Imu ha penalizzato decisamente questo tipo di acquisto (mediamente l’aliquota da applicare sulle seconde case è del 7,6% contro il 4% della prima casa), restano comunque ancora favorevoli le condizioni applicate.
Non trattandosi della casa dove si vivrà le agevolazioni saranno comunque minori, ma pur sempre ghiotte. Quando il venditore è privato l’imposta di registro è del 7%, mentre quelle ipotecarie e catastali ammontano rispettivamente al 2% e all’1%. Ma se il venditore è un’impresa costruttrice la tassazione prevede l’Iva al 10% con le imposte in misura fissa ciascuna di 168 euro.
Gli aspiranti proprietari di una seconda casa devono ricordare che il mutuo che richiederanno avrà delle procedure di accensione più rigide. Proprio perché si tratta di un altro immobile, le banche saranno più scrupolose nel concederlo valutando con molta attenzione le garanzie del richiedente dal momento che l’ipoteca viene accesa su un immobile dove non si ha la residenza.
In particolare, i tassi da scegliere sono gli stessi della prima casa (fisso, variabile, con cap o misto), la durata è limitata mediamente a 30 anni, mentre il loan to value (cioè il rapporto tra l’importo del mutuo e il valore dell’immobile) è abbondantemente sotto il 60%. Anche perché acquistare una seconda casa è un investimento importante che viene compiuto solitamente da chi ha già da parte dei risparmi.
Capitolo a parte per l’acquisto di una casa da trasformare in bed & breakfast. Detto che questa filosofia di viaggio ha incontrato un po’ di resistenze iniziali da parte degli italiani - non abituati a considerare la vacanza come un semplice soggiorno con prima colazione fra le mura domestiche - va anche sottolineato che si tratta di un investimento che negli ultimi anni sta riscuotendo un notevole successo da parte di quanti decidono non solo di puntare sul mattone, ma anche di ricavarne un reddito.
Del resto avviare un b&b è abbastanza semplice e anche le procedure burocratiche sono snelle: non serve l’apertura della Partita Iva o l’iscrizione nel registro delle imprese, basta presentare la Scia (Segnalazione certificata di inizio attività) al Comune. Ma, anche se la normativa cambia lungo lo Stivale, tutte le Regioni impongono che il gestore ponga la dimora oppure la residenza nell’unità abitativa dove si eserciterà l’attività. Poi, secondo le disposizioni vigenti, andranno comunicati i prezzi stagionali alla Provincia.
Va altresì ricordato che la normativa prevede che per avviare l’attività si dedichino agli ospiti anche una sola camera da letto e un bagno ad hoc della casa.
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Commenti
Salve, mi trovo in un problema e vorrei chiederle se si può risolverlo. Nel 2007 ho iniziato un mutuo con mia sorella per l'acquisto della casa dove vivevamo con i nostri genitori. Ora però le cose sono cambiate e io vorrei andare a convivere con la mia ragazza e uscire dal mutuo. Quasi sicuramente la banca non accetterà perché la busta paga di mia sorella è troppo bassa. L'anno scorso però abbiamo deciso di iniziare ad affittare le camere come B&B con dei buoni risultati, visto che siamo in una zona turistica. Io, nel frattempo, sono andato a vivere da solo da un'altra parte. La domanda è: si può presentare il guadagno del B&B al posto della mia busta paga per farmi uscire dal mutuo? La ringrazio molto per la disponibilità.
RispondiGentile Paolo, in generale non basta solo presentare una garanzia reddituale ma anche una persona che si sostituisca al titolare. La sua domanda va comunque girata direttamente all’istituto bancario presso cui è acceso il mutuo visto che è la stessa banca a decidere se i nuovi intestatari possano costituire una garanzia valida. Inoltre, la sostituzione del mutuo che si renderebbe necessaria, dovendo cambiare l’intestatario, non rientra nella surroga che è un’operazione gratuita. Serve fare un nuovo atto dal notaio.
RispondiCon il mio fidanzato abbiamo deciso di comprare la nostra prima casa ed avviare subito un B&B. Oggi pero, un conoscente ci ha detto che per la prima casa c'è una legge che impedisce di farlo subito, che si devono aspettare 3 anni. E' vera questa storia? Non sono riuscita a trovare informazioni su questo tema. La ringrazio per la risposta
RispondiBuongiorno a lei, da quel che capisco voi intendete aprire il vostro B&B in quella che è la vostra prima casa? In ogni caso, le modalità di avvio dell’attività di B&B sono regolate da leggi diverse per ogni regione. Le consiglio quindi di recarsi presso l’ufficio che ha competenza sul turismo del suo Comune, e chiedere specifiche informazioni.
RispondiBuonasera, ho intenzione di acquistare un immobile A/2 già destinato a casa vacanze. Posso chiedere un normale mutuo su acquisto casa? Ipotecario o fondiario? Grazie mille!
RispondiCaro Angelo, il mutuo ipotecario è un mutuo d’acquisto per la casa a cui non si applicano le agevolazioni e le condizioni prima casa. Sarà un mutuo immobiliare ma per altro immobile diverso dalla prima casa: è possibile quindi un costo del prodotto maggiore. Bisogna anche tenere ben presente che non si applicano detrazioni per gli interessi sul mutuo o sulle spese della pratica e le imposte sono quelle ordinarie.
RispondiBuongiorno, sto comprando casa con il mutuo prima casa (non ho altri immobili intestati), ma non vorrei spostare la residenza, bensì svolgere attività di casa vacanza nell'immobile acquistato aprendo la p.iva forfettaria. È possibile mantenere le agevolazioni fiscali sul mutuo? Ho già altre attività come dipendente con reddito annuo lordo sotto i 30.000 euro. Grazie.
RispondiCara Rebecca, purtroppo no; quello che descrive potrebbe essere oggetto di rilievi in caso di controllo fiscale. Il mutuo prima casa e le relative agevolazioni fiscali sono concesse al sussistere di due elementi: la coincidenza della proprietà dell’immobile con la residenza e l’intestazione del mutuo. La prima casa è considerata quella dove si vive, non quella di una eventuale attività imprenditoriale.
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