Mutuo finito, cosa devo fare?
E, finalmente, dopo circa 20 anni si finisce di rimborsare il mutuo ipotecario. Gioie a parte per l’evento che corona il sogno di tutti gli italiani di diventare proprietari della casa in cui si abita, meglio anche ricordare gli ultimi accorgimenti da seguire per accertarsi che il prestito venga definitivamente estinto. E che, di conseguenza, non si abbia più nessuna posizione debitoria nei confronti della banca o della compagnia assicurativa con cui si è stipulata la polizza collegata al finanziamento.
Iniziamo con il ricordare che, in base al decreto Bersani, convertito nella Legge 40/2007, la cancellazione dell’ipoteca è diventata una conseguenza automatica dell’avvenuta estinzione del mutuo. È, quindi, con il pagamento dell’ultima rata che si estingue automaticamente anche l’ipoteca che garantisce il mutuo. Una cancellazione semplificata che riguarda le ipoteche iscritte a garanzia di mutui e finanziamenti, anche non fondiari.
Nel dettaglio, la normativa prevede che l’istituto bancario ne dia notizia sia al mutuatario, rilasciando una quietanza attestante la data di estinzione del prestito per la casa, che alla Conservatoria dei Registri Immobiliari attraverso un’apposita comunicazione da trasmettere entro 30 giorni per via telematica. L’ufficio poi, ricevuta la comunicazione, procede entro il giorno successivo alla cancellazione d’ufficio dell’ipoteca. Quindi, non serve l’intervento del notaio e non ci sarà nessun onere per il mutuatario. Salvo i casi in cui, ricorrendo un giustificato motivo come la revoca dei pagamenti effettuati dal debitore, la banca stessa comunichi alla Conservatoria che l’ipoteca permane.
Capitolo a parte per i mutui estinti prima dell’aprile del 2007. In questo caso la banca deve comunicare alla Conservatoria l’estinzione del prestito entro 30 giorni dalla richiesta del cliente da farsi con lettera raccomandata a/r. Mentre per i mutui già estinti, per usufruire della cancellazione automatica dell’ipoteca, si deve fare una richiesta scritta alla banca.
Conviene, quindi, conservare con molta cura la quietanza che si riceve visto che accerta che non si ha più nessun obbligo nei confronti della banca e che sulla casa non è più presente alcuna ipoteca (vale a dire la garanzia accessoria), soprattutto se si decidesse di vendere l’immobile.
Quando si estingue il mutuo occorre, comunque, prestare attenzione anche alla polizza vita, multi-rischi o ad un’altra collegata al finanziamento che si è stipulata al momento dell’accensione. Allora, in primis va detto che il decreto liberalizzazioni (convertito nella Legge 221/2012) e il Regolamento Isvap n° 40 hanno disciplinato questa materia a tutto vantaggio dei mutuatari. Ed ora la normativa è molto chiara: anche chi ha sottoscritto il prestito prima del 2010, collegandoci un’assicurazione a premio unico, quando estingue il mutuo ha il diritto di recedere dalla polizza ed ottenere il rimborso del premio pagato.
Nel dettaglio, a partire dal 19 dicembre 2012, per tutti i contratti di assicurazione connessi a mutui e ad altri contratti di finanziamento stipulati anche precedentemente a tale data, per i quali sia stato corrisposto un premio unico, in caso di estinzione anticipata o di trasferimento del mutuo o del finanziamento, le compagnie devono restituire all’assicurato il rateo di premio non goduto della polizza assicurativa. In alternativa, l’assicurato può richiedere la prosecuzione della copertura assicurativa fino alla scadenza contrattuale a favore del nuovo beneficiario designato.
7 May 2013 di Patrizia De RubertisAltre news
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Commenti
In riferimento al rimborso del premio non goduto, questo più' essere effettuato anche se il mutuo e' stato estinto nel 2007? Non viene applicata la prescrizione?
RispondiCara Pina, dipende di quale assicurazione si tratta. Se è un’assicurazione sulla vita, i diritti si estinguono in 10 anni. Altrimenti, in 2. (art 2952 codice civile).
RispondiSono erede di un immobile con mutuo estinto nel 2005 presso la vecchia ormai scomparsa SICILCASSA. Adesso dovendo vendere casa il notaio mi chiede la cancellazione del mutuo che ai tempi non è stata fatta; il problema è che recandomi in banca (adesso Banco di Sicilia / Unicredit banche che hanno assimilato la vecchia Sicilcassa) nei loro sistemi informativi non risulta nulla ed avendo i sistemi informatici aggiornati non riescono a farmi avere la liberatoria o comunque la documentazione per provvedere alla cancellazione. Cosa devo fare? Grazie.
RispondiCaro Gianni, per i mutui estinti dopo il 2007 è in vigore la legge 40/2007 che stabilisce che la banca rilasci al debitore una quietanza da cui risulti la data di estinzione e la notifichi entro 30 giorni al conservatore, che la cancella d'ufficio. Per i mutui estinti prima di quella data, come il suo, il cliente deve chiedere la cancellazione del mutuo con lettera raccomandata e la banca deve comunicare alla Conservatoria l'estinzione del mutuo entro 30 giorni dalla richiesta del cliente. Se tutto questo non è stato fatto a suo tempo, si informi presso la banca se sia possibile farlo a posteriori.
RispondiGrazie per la risposta ma noto che non è preparata in merito, capisco che il mio è un caso particolare, ma pensavo visto che si occupa di mutui potesse avere una risposta anche a questo problema. Mi muovo per altre vie. Saluti.
RispondiCaro Gianni, mi spiace non essere preparata sul suo caso specifico. Le informazioni che le ho dato sono naturalmente di carattere generale, ma il consiglio che posso darle è solo quello di informarsi presso un professionista che possa aiutarla a chiarire gli aspetti particolari del suo caso. Saluti a lei.
RispondiBuongiorno, ho estinto anticipatamente il mutuo il 29 settembre 2015. Avrei dovuto fare il rogito di vendita della casa il 6 novembre, ma non posso farlo perché la conservatoria non ha ancora cancellato l'ipoteca. La banca ha mandato tutto il 3 ottobre. Il notaio non vuole farlo nonostante abbia il nullaosta dalla banca. Cosa posso fare? Grazie Patty
RispondiCara Patty, i tempi di cancellazione dell'ipoteca decorrono a partire dai 30 giorni dopo l'estinzione del debito, termine entro il quale la banca deve dare comunicazione all'Agenzia del Territorio (legge 40/2007). Verifichi che questo sia stato fatto: a quel punto la tempistica dipende dall'Agenzia del Territorio, che dovrà cancellare l'ipoteca.
RispondiBuongiorno, ho un problema un po' insolito. Dopo una surroga di un mutuo ipotecario "prima casa" con ipoteca sulla casa stessa e su una seconda casa, è stato surrogato il mutuo assieme all'ipoteca sulla casa dalla nuova banca, lasciando alla vecchia banca l'ipoteca sulla seconda casa. Ora, nessuna delle due banche, vuole cancellare quest'ultima ipoteca giocando al rimpallo con le responsabilità. La nuova banca ha redatto un contratto di surroga errato dimenticando di trasportare la seconda ipoteca; la prima banca ha l'ipoteca in carico ma non detiene con me alcun debito. Di chi è la responsabilità? Come posso muovermi? Grazie.
RispondiGentile Aldo, l'unica via credo sia rivolgersi ad un avvocato.
RispondiBuongiorno, non riuscendo più a sostenere il pagamento dei 2 mutui ipotecari che gravano sulla casa, il primo per acquisto dell'immobile (avvenuto nel 2004) e il secondo per ottenere liquidità (avvenuto nel 2015), posso cedere l'immobile alla banca per estinguere i mutui contratti? Il valore della casa è superiore al residuo che ho da pagare . Sempre nella stessa abitazione abita la mia ex moglie con i figli. Cordialità
RispondiGentile Fabio, naturalmente smettendo di pagare le rate del mutuo interviene la procedura di pignoramento, quindi l'immobile diviene di proprietà della banca.
RispondiBuongiorno un’informazione; il 18 gennaio scorso ho fatto una surroga di mutuo in un’altra banca, ora il problema è che ho estinto il mutuo il 18 di gennaio ed è successo che il 27 si sono presi una polizza di 627euro. Come è possibile se il mutuo con la prima banca non lo ho più, ma si prendono i soldi? Poi un’altra cosa; quali sono le polizze che mi devono risarcire? Grazie anticipatamente
RispondiGentile Sara, purtroppo lo staff della banca è l’unico che possa rispondere a questa sua domanda, dal momento che la situazione delle sue polizze è nota a loro.
RispondiBuongiorno, vorrei sapere la prassi dell'estinzione del mio mutuo che scade il 30 giugno 2017; cioè pagamento ultima rata cosa bisogna fare? Grazie anticipatamente e porgo i miei distinti saluti
RispondiBuongiorno, mia moglie e suo fratello hanno estinto il mutuo, anzi io e mia moglie.... perché suo fratello non ha pagato una rata del mutuo. Come posso fare per avere il conteggio degli interessi cioè la somma totale pagata interessi più capitale per richiedere al fratello di mia moglie le somme non versate? Grazie
RispondiGentile Carlo Monetti, con il pagamento della sua ultima rata il suo mutuo si estingue. Non credo le si chieda altro. Per qualunque dubbio si rivolga però alla sua banca.
RispondiGentile Mario, se lei è a conoscenza dell’intero ammontare del mutuo e di quanto sua moglie ha versato, immagino sia sufficiente fare la differenza. Il vostro contratto dovrebbe contenere tutti i dati. Nel caso si faccia aiutare da un notaio o da un commercialista.
RispondiBuongiorno. Ho pagato l’ultima rata del mutuo ipotecario. Volevo sapere se per avere la quietanza di estinzione del mutuo devo attendere che sia la stessa banca ad inviarla tramite raccomandata e in quanto tempo questo avviene, di solito, dall'avvenuta estinzione. Grazie.
RispondiMi sono accorto che nonostante io abbia saldato il mutuo da anni, la banca mi continuava a trattenere la retta dell'assicurazione incendio e furto senza interpellarmi, è regolare??
RispondiGentile Graziano, bisognerebbe verificare se oltre al mutuo sia stata estinta anche la quota relativa alle assicurazioni. Le consiglio di verificare direttamente con la banca
RispondiGentilissimo Paolo, i tempi per l'invio sono variabili da banca a banca. Le consiglio di verificare direttamente con il suo istituto di credito.
RispondiCommento: Buonasera, volevo farle una domanda. Il mio problema è uguale a quello del Signor Cadeddu. Sono 4 anni che ho estinto il mutuo e ho scoperto di pagare l’assicurazione. Domani mi reco in banca: ma scusi se l assicurazione segue il mutuo non dovrebbe cessare in automatico? E ancora, quello che ho pagato mi verrà restituito?
RispondiGentile Franco, il buonsenso spingerebbe a propendere per l'ipotesi che lei sostiene, ma occorrerebbe vedere i termini tanto del contratto di mutuo quanto di quelli della polizza. Chieda le dovute spiegazioni alla sua banca.
RispondiBuonasera. la mia domanda è questa: a Ottobre 2017 ho ricevuto dalla mia banca la lettera di estinzione mutuo ipotecario, adesso volevo sapere se sono io che devo fare richiesta alla banca per la cancellazione dell’ipoteca oppure se, per legge, mi verrà inviata automaticamente tramite posta raccomandata come l'estinzione. Grazie.
RispondiGentile Paolo, cito dall'articolo che sta commentando: "la normativa prevede che l’istituto bancario dia notizia (dell'estinzione del mutuo) sia al mutuatario, rilasciando una quietanza attestante la data di estinzione del prestito per la casa, che alla Conservatoria dei Registri Immobiliari attraverso un’apposita comunicazione da trasmettere entro 30 giorni per via telematica. L’ufficio poi, ricevuta la comunicazione, procede entro il giorno successivo alla cancellazione d’ufficio dell’ipoteca. Quindi, non serve l’intervento del notaio e non ci sarà nessun onere per il mutuatario. Salvo i casi in cui, ricorrendo un giustificato motivo come la revoca dei pagamenti effettuati dal debitore, la banca stessa comunichi alla Conservatoria che l’ipoteca permane."
RispondiBuongiorno, come posso sapere se la banca, dopo l'estinzione del mutuo ha cancellato l'ipoteca? Visto che la banca vuole una richiesta di un notaio?
RispondiCiao Leo dal 2016 l’Agenzia delle entrate ha attivato un servizio on line gratuito dedicato a chi, una volta estinto il proprio debito, vuole verificare lo stato della comunicazione dell’obbligazione consultando gratuitamente il registro. La banca inoltre dovrebbe inviarti una comunicazione, dove è lei a comunicare l’estinzione del mutuo, ed è sempre la banca che deve inviare all'Agenzia delle entrate la comunicazione dell’avvenuta conclusione. Se accedi al servizio e verifichi che la pratica non è andata a buon fine potresti venire a conoscenza dei motivi per cui c’è uno stop nella procedura, ad esempio un errore o una mancanza nei dati.
RispondiSalve vorrei un’informazione; il 1 luglio pagherò l’ultima rata del mutuo, mi hanno comunicato che la cancellazione dell'ipoteca è automatica, la mia domanda è la seguente: dato che alla stipula del mutuo per legge abbiamo dovuto fare un’assicurazione caso morte, vorrei sapere se anche l'assicurazione si cancella in automatico e se abbiamo diritto ad un rimborso da parte della compagnia assicurativa, grazie mille per la sua risposta.
RispondiL’assicurazione che ti hanno fatto stipulare, cara Mirella, segue la sorte del mutuo e dovrà essere estinta in automatico; se invece è un'assicurazione svincolata potrai, come per il caso di surroga, chiedere il rimborso del premio assicurativo residuo che rimane. E in questo caso dovrai attivarti tu con la banca.
RispondiBuongiorno vorrei un'informazione: ho finito di pagare il mutuo ipotecario un mese fa quindi adesso l'ipoteca dovrebbe essere cancellata. Ora vorrei comprare un'altra casa; posso rimettere l'ipoteca sempre sulla casa dove l'avevo prima? Grazie.
RispondiSalve vorrei un'informazione: qualche mese fa ho rinegoziato il mutuo con la banca e, oltre ad aver cambiato il tasso, ho anche accorciato di 2 anni. Ora il problema è che l'assicurazione del mutuo rimane con la vecchia durata, ossia la stessa iniziale del mutuo. Una volta finito il mutuo, quindi, cosa devo fare con l'assicurazione (è un finanziamento con la banca che pago mensilmente con gli interessi)? Devo smettere di pagarla quando finisco le rate del mutuo? Come mi devo comportare? Grazie.
RispondiNel 2015, dopo 15 anni, ho finito di pagare un mutuo. Mi chiedevo se mi venissero riconosciute dalla banca le rate pagate per la polizza assicurativa e se sono ancora in tempo. Grazie.
RispondiSi è possibile rimettere l’ipoteca sull'immobile diverso da quello che si intende acquistare; è una forma di garanzia diffusa e ha lo scopo di “proteggere” la banca. In caso di mancato rimborso la banca ha il diritto di espropriare il bene vincolato che è posto a garanzia del suo credito (i soldi concessi attraverso il mutuo).
RispondiDovrebbe essere possibile chiedere anche l’estinzione anticipata della polizza; conviene specificare alla banca per evitare sorprese e fraintendimenti.
RispondiLa polizza è legata alla durata del mutuo o del finanziamento e quindi al completamento del contratto si chiude anche l'efficacia della polizza e il relativo pagamento del premio. In alternativa, puoi richiedere la prosecuzione della copertura assicurativa fino alla scadenza contrattuale a favore del nuovo beneficiario designato.
RispondiHo mandato alla mia banca la richiesta per estinguere il mutuo; sono passati 24 giorni, ma non si sono fatti vivi. Volevo sapere per legge quando tempo devo aspettare perché mi sembra che più loro prendono tempo più io pago anche gli interessi. Vi ringrazio in anticipo.
RispondiCara Anila, le consiglierei di sollecitare la risposta, anche se la banca solitamente prende il suo tempo per calcolare quanto resta da pagare, oneri di chiusura e interessi. Il tempo di un mese dovrebbe essere quello di prassi.
RispondiIl 5 agosto dovrò pagare l'ultima rata anche se non intera del mutuo. Vorrei sapere se la banca dovrà avvisarmi della fine del mutuo e come avviene la cancellazione dell'ipoteca. Grazie.
RispondiSì Rita, la banca deve comunicare alla conservatoria entro 30 giorni dal pagamento dell’ultima rata l’estinzione del contratto. Il cliente deve farne richiesta con lettera raccomandata. Altrimenti per i mutui già estinti occorre fare richiesta alla banca di essere informati dell’avvenuta cancellazione dell’ipoteca.
RispondiHo finito di pagare il mutuo nel 2018 come posso fare per sapere se la banca deve rimborsarmi dell'assicurazione che la banca richiede quando apri un mutuo. Grazie
RispondiIl rimborso dell’assicurazione avviene in caso di estinzione anticipata del mutuo. Negli altri casi la polizza tutela il mutuo e quindi cessa con la conclusione del mutuo, ma non è previsto il rimborso. Nel caso lei abbia chiuso anticipatamente il suo mutuo deve inviare una raccomandata alla banca per il rimborso del premio assicurativo residuo. Il bonifico dovrebbe essere inoltrato dalla banca entro 30 giorni dal ricevimento della raccomandata con ricevuta di ritorno.
RispondiBuongiorno, devo pagare l'ultima rata del mutuo; quali documenti cartacei deve rilasciarmi la banca all'atto del pagamento dell'ultima rata? Inoltre, come e quando saprò quando la banca avrà tolto l'ipoteca? Grazie.
RispondiSalve, ho venduto a settembre un immobile e insieme al mutuo era legata anche una polizza. Il pagamento della polizza era annuale. Dopo aver estinto il mutuo ho chiesto sia alla banca che all'assicurazione circa l'estinzione della polizza e mi è stato detto che dal momento che non pagavo più la rata successiva, la polizza sarebbe automaticamente cessata. È davvero così? Non devo fare altro? Grazie.
RispondiSe le comunicazioni intercorse sono di questo tipo dovrebbe fidarsi, anche se è bene farsi rilasciare una comunicazione di conclusione della polizza. Controlli tra qualche tempo che sia tutto in regola. A riguardo, l’Ivass specifica che: “in caso di estinzione anticipata o di trasferimento del mutuo o del finanziamento, le compagnie devono restituirti il rateo di premio per il periodo residuo della polizza assicurativa. In alternativa, puoi richiedere la prosecuzione della copertura assicurativa fino alla scadenza contrattuale a favore del nuovo beneficiario designato”.
RispondiCaro Rosario, la cancellazione dell’ipoteca avviene un momento successivo all’estinzione del mutuo. La banca provvede con la cancellazione d’ufficio, trascorsi 30 giorni dal pagamento dell’ultima rata. Si può verificare sul sito dell’Agenzia delle Entrate il cancellamento avvenuto e si può chiedere alla banca un’attestazione dell’avvenuta cancellazione. Non è previsto il ricorso dal notaio.
RispondiBuongiorno, è importante per me ringraziare persone come voi che si mettono a disposizione degli utenti. Fra qualche mese terminerò di pagare il mutuo, cosa dovrò fare tecnicamente io? Grazie.
RispondiNulla Luciano, se non per sua tranquillità e sicurezza chiedere alla banca il rilascio di una comunicazione, una quietanza, dove si certifichi la cancellazione dell’ipoteca che, per legge, la banca deve operare in maniera automatica. Inoltre, se al mutuo è legata la stipula di una polizza, ha diritto di recedere alla conclusione del mutuo e avere il rimborso del premio pagato. Molti auguri per il traguardo raggiunto.
RispondiBuongiorno, volevo un'informazione: la sorella del mio compagno ha finito di pagare il mutuo della casa e ha fatto uno scambio di proprietà con il fratello; adesso il fratello può vendere la casa o deve aspettare cinque anni? Grazie.
RispondiCara Simona, se chiede nell’ambito delle agevolazioni prima casa, il fratello deve rispettare le condizioni in capo a lui per la prima casa e se vende deve riacquistare entro l’anno altrimenti perde le agevolazioni. Il quesito purtroppo non chiarisce bene l’ambito della scelta e a che titolo il fratello è subentrato come proprietario, ad esempio se è una prima casa o meno e se ci sono plusvalenze tassabili, eccetera.
RispondiSalve, il mio problema è che prima di avere il mutuo e scaduto il contratto di preliminare di compravendita, il proprietario aveva già una persona pronta a comprare. La banca mi chiede di firmare una carta dove c'è scritto il nome, cognome e l’immobile oggetto di ipoteca, certi di quanto si va a disporre. Cosa devo fare? Grazie.
RispondiCara Laila, il termine del preliminare di vendita non è perentorio e comunque permane una prelazione di chi ha fatto il preliminare rispetto a un successivo venditore. In caso lei può avere la restituzione della caparra, provi a sentire il parere di un esperto.
RispondiBuongiorno, il 18/8/2023 ho l'ultima rata ridotta di un mutuo variabile a rata costante (mutuo che sarebbe scaduto nel 2026), capitale al minimo (490 euro). Visto gli aumenti dei tassi di interesse consiglia di chiedere alla banca un nuovo piano di ammortamento per essere sicuri della cifra del vecchio piano fatto 8 mesi fa in cui il 18 agosto dovrei pagare 334 euro oppure è la banca che ricalcola il tutto? Grazie.
RispondiCaro Alfredo, la banca in base alle condizioni del contratto - che è quello di mutuo variabile a rata costante - dovrebbe procedere in automatico ai ricalcoli; chiedere e avere un confronto e una rassicurazione da parte del proprio istituto non è una cattiva idea per stare più tranquillo e evitare eventuali incomprensioni.
RispondiBuongiorno, la banca mi ha obbligata a stipulare un'assicurazione per tutta la durata del mutuo. Qualche anno fa avevo fermato per 18 mesi il pagamento del mutuo quindi prolungano la scadenza di 18 mesi. L'assicurazione invece ha seguito il suo corso e nessuno mi ha avvisata che per i 18 mesi successivi non era più attiva. Posso fare qualcosa? Grazie.
RispondiGentile, Mara conviene in questo caso parlare con la banca per regolamentare il riavvio della assicurazione e cercare di capire come riattivarla, sarà possibile credo versare la quota della rata della polizza ma ogni buon conto consiglio di sentire la banca.
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