Conviene un variabile con cap?

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Una data resterà nella mente dei mutuatari: il 9 ottobre 2008, quando l’Euribor toccò quota 5,39%. Quel giorno l’indice sui prestiti interbancari europei da cui dipende l’importo delle rate del prestito per la casa a tasso variabile - vale a dire quello sottoscritto dalla stragrande maggioranza degli italiani - raggiunse il massimo storico a causa della crisi finanziaria scatenata dallo scandalo dei mutui subprime.

I numeri più delle parole: con l’Euribor a tre mesi ad oltre il cinque percento, la rata di un mutuo da 200.000 euro a 30 anni (con uno spread dell’1%!) raggiunse un picco di 1.250 euro al mese, contro un importo che - sulla base della media storica di allora e cioè intorno al 3% - avrebbe dovuto arrivare a 964 euro.

Brutti, bruttissimi ricordi che portarono migliaia di famiglie sul lastrico perché impossibilitate a sostenere un onere così elevato e soprattutto in un modo così improvviso. La storia poi è nota. La politica ha attuato dei piani operativi di sospensione del pagamento dei bollettini per facilitare i mutuatari, mentre le banche hanno messo sul mercato un nuovo prodotto in grado di impedire il ripetersi di questa situazione: il mutuo con cap.

In particolare, si tratta di un prestito variabile con un tetto che blocca l’aumento del tasso d’interesse. La rata varia, infatti, in base all’Euribor ma il tasso non può superare un livello prestabilito che nella maggior parte delle offerte bancarie ammonta a oltre il 6%.

Un prodotto che in breve tempo ha raggiunto il consenso di una platea molto vasta. Il vantaggio è evidente: porta i benefici del tasso variabile e la sicurezza di sapere che non si pagherà mai un valore di rata superiore a un tetto massimo stabilito.

Questo perché nel caso le rate del mutuo salissero oltre la soglia fissata a causa di un’impennata dell’Euribor, la differenza eventuale va a carico dell’intermediario finanziario che ha erogato il prestito. Insomma, molto utile e rassicurante. Ma certamente non è un aiuto che le banche concedono gratis.

Il cap ha, infatti, un costo ben preciso: uno spread più alto dello 0,3%-0,4% rispetto a un mutuo a tasso variabile. La sua efficacia va, quindi, valutata soprattutto in base al costo finale. Solamente simulando l’andamento delle rate in uno scenario di tassi crescenti, questo tipo di mutuo risulta conveniente.

Ma oggi con l’Euribor al minimo storico dello 0,18% vale ancora la pena sottoscriverlo? La risposta è no. La politica monetaria europea è chiara e segue una direzione precisa. La Banca centrale europea deve tenere sotto controllo uno scenario economico molto fragile. E per farlo può solamente agire sul costo del denaro. Tanto che anche la scorsa settimana l’Eurotower ha lasciato invariato allo 0,75% il tasso di riferimento. Un valore che intende mantenere così basso per tutto il 2013.

Così, anche se le banche continuano a offrire mutui con uno spread tra il 3% e il 4%, sommando questa percentuale al valore dell’Euribor a tre mesi non si arriverà nel breve periodo a superare il tetto. Quindi, chi in questi mesi sottoscrivesse un prestito con il cap correrebbe il serio rischio di pagare un variabile a condizioni molto care, non sfruttando mai la protezione che concede.

Ricordando comunque che per troppi il mutuo resta ancora off-limits. Basti pensare che secondo l’Istat nel secondo trimestre 2012 i prestiti per la casa hanno segnato una flessione del 41,2%. Mentre secondo i dati diffusi da Assofin Crif e Prometeia nei primi nove mesi del 2012 il calo sfiora addirittura il 50%.

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