Real estate, quali sono le città a rischio bolla

Sotto la lente Francoforte e Monaco di Baviera

Il mercato immobiliare si gonfia e si sgonfia di continuo. Se i prezzi salgono senza essere accompagnati dalla domanda, si verifica il classico “rischio bolla”, cioè il collasso del mercato. Lo Ubs Global Real Estate Bubble Index analizza i prezzi degli immobili residenziali in 25 grandi città per individuare dove il rischio bolla è più consistente. Risultato: nel 2020 si segnalano Francoforte e Monaco di Baviera. Le due città tedesche sono le più esposte con un indice di rischio superiore a 2 (la quota del rischio bolla va da 1,5 in su). In zona rossa ci sono anche Toronto, Hong Kong, Parigi, Amsterdam e Zurigo.

All'interno di questo elenco vanno però fatti alcuni distinguo. Tutte le città hanno registrato un incremento del rischio, salvo Hong Kong, che continua il trend discendente dell'ultimo biennio. La nuova arrivata è invece Zurigo, che fino al 2019 rientrava nella fascia in cui gli immobili erano “sopravvalutati” ma non tra le città a rischio bolla. Secondo lo Ubs Global Real Estate Bubble Index sono sopravvalutati gli immobili di Vancouver, Londra, Tokyo, Los Angeles, Stoccolma e Ginevra. Al pari di Madrid, Boston e Singapore, rientra invece nella fascia del “fair value” (cioè di valori immobiliari sostenibili) l'unica città italiana analizzata, Milano. L'indice si ferma allo 0,23. Resta molto lontano dalla zona a rischio, ma l'indice è cresciuto molto negli ultimi due anni: nel 2018 era appena 0,03.

L'analisi di Ubs ha dovuto tenere presente l'impatto del coronavirus, cui i mercati immobiliari “sembrano resistere relativamente bene”. “Sorprendentemente – spiega l'analisi – quest'anno la crescita dei prezzi delle abitazioni ha subito un'accelerazione”. Questo non vuol dire che non ci sia alcun effetto Covid: “Sembra che la pandemia stia facendo riconsiderare dove vivere. L'aumento dello smart working e la pressione sui redditi delle famiglie rendono la vita in periferia un'alternativa attraente”. Tenendo conto di questi fattori, “sono probabili alcuni effetti negativi a lungo termine sulla domanda di alloggi urbani”.