Pignoramento prima casa: cambia la rinegoziazione del mutuo

Novità introdotte con il Decreto sostegni bis

Con l’articolo 40 ter del Decreto Sostegni bis (Decreto Legge numero 41 del 2021, convertito con Legge n. 69 del 2021) sono entrate in vigore nuove regole per la rinegoziazione del mutuo ipotecario nel caso di pignoramento della prima casa.

Quando valgono le nuove regole

Le nuove disposizioni presuppongono che sia stato stipulato un mutuo ipotecario per l’acquisto di beni immobili destinati a prima casa e, successivamente, si sia verificato un inadempimento del debitore (che non ha pagato le rate dovute).

Si è arrivati così al pignoramento della casa e a una procedura di esecuzione forzata in tribunale per l’esproprio dell’abitazione.

Le novità

Le nuove regole vogliono offrire uno strumento di sostegno ai debitori, che in questi tempi di crisi faticano a pagare i debiti contratti per l’acquisto della prima casa, e gli consentono di trasferire il mutuo precedentemente stipulato presso una nuova banca.

In tal modo il debitore può rinegoziarlo con surroga della garanzia ipotecaria preesistente.

Le condizioni

Il debitore in sofferenza potrà ottenere la rinegoziazione se è “consumatore” (secondo la definizione del Codice del Consumo), se ha contratto un debito con una banca o una società di cartolarizzazione o un intermediario autorizzato, se il credito inadempiuto è garantito da ipoteca di primo grado gravante sulla prima casa del debitore.

Secondo la nuova normativa, inoltre, la rinegoziazione potrà avvenire solo se il debitore ha già pagato almeno il 5% della quota capitale del credito ottenuto e il debito complessivo non supera i 250 mila euro.

L’istanza

L’istanza di rinegoziazione deve essere presentata entro il 31 dicembre 2022. Per ottenere la rinegoziazione il debitore può offrire un importo pari al prezzo di stima calcolato nella procedura esecutiva se l’asta non è ancora partita.

Il nuovo mutuo non deve avere una durata inferiore a 10 anni né superiore a 30.

Il Fondo di garanzia prima casa

Il debitore, in sede di rinegoziazione, può fare affidamento anche sul Fondo di garanzia prima casa nella misura del 50%. Esso è stato recentemente potenziato dal governo e si rivela non solo uno strumento per consentire ai giovani di acquistare una casa, ma anche uno mezzo per aiutare i debitori in crisi.