Milano schiva la bolla immobiliare: il mercato è equilibrato

Buon rapporto anche tra reddito e prezzi

A Milano non si sta gonfiando alcuna bolla. I prezzi sono “fair”, cioè equi rispetto alle condizioni del mercato e al valore degli immobili. Lo afferma il Real Estate Bubble Index di Ubs, il rapporto che ogni anno analizza il rischio bolla in alcune tra le maggiori città del mondo.

La situazione di Milano non è affatto di poco conto, visto che – su 25 centri analizzati – solo quattro evitano un anomalo aumento dei prezzi. Oltre al capoluogo lombardo, sono Madrid, Varsavia (per entrambi i valori di mercato sono definiti "corretti") e Dubai (unica città a guadagnarsi l'etichetta di “under valued”, sottovalutata).

Quali sono le città a rischio

L'indice di Milano è in leggera accelerazione (0,37 punti, rispetto allo 0,23 del 2020 e allo 0,20 del 2019), ma il livello di guardia (fissato a 1,5) è ancora molto lontano. Le città a maggior rischio bolla sono nove: Francoforte, Toronto e Hong Kong guidano la poco rassicurante classifica. Seguite da Monaco di Baviera, Zurigo, Vancouver, Stoccolma, Parigi e Amsterdam.

Alle loro spalle un drappello di 12 città in cui il mercato immobiliare è “overvalued”, cioè sopravvalutato, ma non ancora a rischio. Tokyo e Sydney sono a una passo dalla bolla. Seguono Miami, Los Angeles, Ginevra, Londra, Mosca e Tel Aviv. Più tranquilla la situazione di San Francisco, Boston, New York e Singapore.

Il rapporto tra prezzi e reddito

Il rapporto di Ubs analizza il mercato anche da un'altra prospettiva, quella del rapporto tra prezzi di acquisto e reddito medio. E anche in questo caso Milano ne esce bene.

Nella maggior parte delle città, un appartamento di 60 metri quadri supera il budget di un lavoratore altamente qualificato che percepisce un reddito medio nel settore dei servizi. A Hong Kong, faticherebbe anche chi percepisce un reddito doppio rispetto alla media.

Redditi e prezzi delle abitazioni sono “disallineati” anche a Parigi, Londra, Tokyo e Singapore, dove il prezzo di quella casa da 60 metri vale dieci volte il reddito annuo del lavoratore preso a riferimento dal report. Al contrario, spiega Ubs, “l'alloggio è relativamente abbordabile a Miami, Los Angeles, Boston, Dubai e Milano”.

Il rapporto tra redditi e prezzi medi danno un'idea del mercato, anche se non spiegano del tutto la facilità o la difficoltà di acquisto. Contano, infatti, anche norme più o meno stringenti e tassi per accendere un mutuo.