La rivoluzione green del real estate

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Più difficile investire nel mattone

Pubblicato il 29 September 2023

Aumento dei tassi d'interesse, cambiamento delle preferenze degli occupanti e normative ambientali più severe. Sono questi i tre driver che rendono gli investimenti immobiliari molto più complessi. Si sta aprendo, insomma, una nuova era per il real estate, almeno stando a quanto sostiene Zsolt Kohalmi, gestore del fondo Pictet-Elevation Core Plus. A favorire la nuova frontiera sono anche i tassi dei mutui, compresi i mutui prima casa.

Cambia il rapporto rischio-rendimento

Per oltre un decennio investire in immobili "core" voleva dire investire in edifici già esistenti, perlopiù in siti urbani di prestigio: questo, almeno in Europa, ha offerto rapporti rischio-rendimento molto favorevoli.

Oggi la situazione è più complessa: gli investitori istituzionali che cercano un certo livello di rendimento devono valutare l'opportunità di allocare il proprio capitale in strategie di investimento del tipo "value add" o "core plus". Perché, se in tempi di tassi d'interesse ai minimi e inflazione bassa, gli investitori erano disposti a pagare di più per assicurarsi flussi di reddito, adesso la tendenza si sta invertendo: con tassi d'interesse e inflazione più alti le valutazioni scendono a parità di flusso di reddito.

Ambiente e investimento immobiliare

A soffrire di più, in questo quadro, potrebbero essere alcune delle proprietà più richieste, cioè gli immobili in centro. La ragione va ricercata in un altro importante cambiamento in atto: l'inasprimento delle normative ambientali visto che oggi le considerazioni sulla sostenibilità non sono più un optional ma rappresentano una necessità.

Nel prossimo decennio, insomma, il settore immobiliare dovrà far fronte alle sue responsabilità ambientali. Secondo gli esperti, la maggior parte dei Paesi europei si doterà di requisiti minimi di efficienza energetica entro pochi anni. Il Parlamento Europeo ha appena adottato un aggiornamento alla Direttiva sulla prestazione energetica degli immobili che stabilisce le modalità per rendere "carbon neutral" il settore immobiliare entro il 2050: il progetto include una proposta di divieto degli impianti di riscaldamento a combustibili fossili a partire dal 2035. Per gli investitori immobiliari core quresto è un problema serio: loro, infatti, comprano e detengono gli immobili per lunghi periodi e limitano le ristrutturazioni a modifiche estetiche.

Più green, più opportunità d'investimento

I regolamenti ambientali più restrittivi, però, rappresentano anche nuove opportunità di investimento: circa l'85% degli edifici europei attuali sarà ancora in piedi nel 2050 e al momento il tasso di ristrutturazione della regione è solo dell'1% all'anno.

Secondo Gresb, organizzazione indipendente che si occupa di real estate e esg, per raggiungere l'obiettivo net zero entro il 2050, l'Europa deve effettuare "ristrutturazioni su larga scala": tradotto, vuol dire, tra l'altro, installare pompe di calore in grado sia di riscaldare che di raffrescare, ma anche ricorrere esclusivamente a fonti di energia rinnovabile, utilizzare sensori per ottimizzare il consumo di energia e acqua, nonché provvedere all'isolamento aggiuntivo di pareti e finestre. In questo ambito rientrano anche l'utilizzo di materiali da costruzione sostenibili (come il legno laminato), l'installazione di pannelli fotovoltaici per generare energia rinnovabile o l'impegno a ridurre i rifiuti.

Quanto vale un edificio green

A questo punto è logico chiedersi: ma alla fine, quanto vale un edificio “sostenibile”? Le valutazioni, diciamolo subito, sono premium. Secondo MSCI gli immobili a uso ufficio con un rating di sostenibilità sono venduti a prezzi superiori di un terzo o di un quarto rispetto agli immobili privi di rating. E, comunque, possono godere di canoni di locazione più alti.

Negli ultimi cinque anni, ad esempio, in Europa il canone di affitto medio per uffici con certificazione verde è stato del 21% superiore a quello ottenuto da uffici non certificati, secondo una ricerca di Cbre.

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