In Europa si aggira il fantasma della bolla immobiliare

La preoccupazione è soprattutto per uffici e commerciale

Il rischio c'è ma non si vede ancora. Di bolla immobiliare in Europa si parla da inizio anno e, ogni giorno che passa, il pericolo che scoppi diventa sempre maggiore. D'altra parte dopo sette anni di crescita ininterrotta in buona parte dell’Ue è quasi logico aspettarsi una discesa del mercato immobiliare con relativo calo deciso di compravendite e della stipula di mutui.

Il fenomeno, registrato a oggi soprattutto in Svezia dove i valori al metro quadro sono già scesi del 15%, divide gli analisti e preoccupa quanti hanno in mente di acquistare un immobile.

Preoccupazione per gli uffici, meno per il residenziale

Le preoccupazioni, diciamolo suibito, sono ai massimi livelli soprattutto per la salute del mercato immobiliare commerciale europeo, più che per il residenziale. L’allarme è stato lanciato dalla Bce che ha avvisato di “chiari segni di vulnerabilità” nel settore immobiliare, citando “il calo della liquidità del mercato e le correzioni dei prezzi” come ragioni dell’incertezza.

Secondo gli analisti, sono diversi gli indizi che fanno intuire un pericolo di esplosione del settore immobiliare in Europa: i tassi d'interesse più elevati, prima di tutto, che hanno aumentato il costo dei mutui e depresso le valutazioni nel real estate, che negli ultimi anni aveva invece regnato sovrano grazie ai bassi rendimenti obbligazionari. Secondo fattore di stress, il crollo recentissimo della Silicon Valley Bank e il successivo salvataggio di emergenza del Credit Suisse: due eventi che hanno alimentato i timori di un cosiddetto doom loop, in cui una potenziale corsa agli sportelli potrebbe innescare una flessione anche nel settore immobiliare.

Rischio bolla evidente da tempo

Già a febbraio scorso, secondo i dati di Morningstar Direct, i fondi europei investiti direttamente in questo settore hanno registrato deflussi di 172 milioni di sterline pari a 215,4 milioni di dollari, in netto contrasto con gli afflussi di quasi 300 milioni di sterline registrati a gennaio. Gli analisti di Citi adesso vedono i titoli immobiliari europei in calo del 20%-40% tra il 2023 e il 2024 man mano che si manifesta l’impatto dei tassi di interesse più alti: secondo la banca, nel peggiore dei casi, il settore immobiliare commerciale ad alto rischio potrebbe crollare del 50% entro il prossimo anno.

Il segmento uffici preoccupa più di tutti

La flessione, nel settore, potrebbe tramutarsi in tracollo: questo per colpa degli spostamenti sempre maggiori verso modelli di lavoro a distanza o ibridi, attuati dalla pandemia in poi. “Le persone sono preoccupate che il back-to-office non si sia realmente concretizzato”, sottolinea Ben Emons, strategist del gestore NewEdge Wealth. Questo non fa che accrescere i timori su quali banche potrebbero essere esposte se avvenisse un’ondata di vendite forzate degli immobili dando il via a una spirale discendente.

Secondo Goldman Sachs, gli immobili commerciali rappresentano circa il 25% dei prestiti delle banche statunitensi, cifra che sale fino al 65% tra le banche più piccole, al centro dei recenti fattori di stress. Ciò si confronta con circa il 9% tra le banche europee. Alla fine del 2022, secondo il consulente immobiliare Jones Lang LaSalle, i tassi di uffici vacanti in Europa si attestavano intorno al 7%, ben al di sotto del 19% negli Stati Uniti.

Le incertezze sull’immobiliare europeo

Preoccupante in Ue è, soprattutto, la concentrazione dei finanziamenti da prestatori non bancari, le cosiddette banche ombra, che hanno colmato il gap con la regolamentazione più rigorosa delle banche tradizionali. Prima della crisi finanziaria globale, le banche tradizionali europee offrivano prestiti pari all′80% del valore di un edificio: oggi raramente superano il 60%.

Nel frattempo, gli standard di efficienza energetica dell’Ue in arrivo richiederanno investimenti significativi, in particolare negli edifici più vecchi, e potrebbero vedere alcuni proprietari di immobili subire ulteriori pressioni nei prossimi anni.