Comprare casa: mercato immobiliare in ripresa, ma dal 2022

Milano e Bologna saranno le prime a mostrare segni di crescita

Pubblicato il 1 December 2020

Nonostante una ripresa abbastanza dinamica delle compravendite subito dopo il lockdown nazionale, il mercato immobiliare continuerà ad arrancare almeno fino al biennio 2022-2023 a causa degli effetti della pandemia da Covid19.

Secondo il 3° Osservatorio sul Mercato Immobiliare 2020 realizzato da Nomisma, infatti, “l’effervescenza estiva” avrebbe alimentato “l’illusoria aspettativa che il tracollo macroeconomico avrebbe avuto effetti modesti sui bilanci familiari”.  Il lockdown, invece, con la conseguente diminuzione della capacità di spesa delle famiglie, porterà per Nomisma ad una flessione del 20% del volume di compravendita di abitazioni rispetto al 2019.

Compravendite: le previsioni per fine 2020

Nel mercato residenziale i primi sei mesi dell’anno avevano evidenziato una flessione consistente delle compravendite, testimoniata da una riduzione del 15,5% nel primo trimestre, a cui era seguito un calo ancora più intenso e pari al 27,2% nel secondo trimestre. Nel dettaglio, le previsioni di calo per il quarto trimestre porteranno a chiudere l’anno nell’ordine delle 500.000 immobili scambiati sul mercato per un calo complessivo del 17,1% secondo lo scenario “Base”, o 491mila con un calo del 18,7% secondo uno scenario pessimistico.

Se si considera che, prima della diffusione del Covid-19, le previsioni per l’anno in corso prefiguravano un numero di compravendite pari a 612mila, risulta evidente l’ampia quota di mercato letteralmente divorata dagli effetti della pandemia.

Mutui: maggior cautela nell’erogazione da parte delle banche

Al calo delle intenzioni d’acquisto, va aggiunto in tempi recente l’adozione di un atteggiamento di maggior cautela da parte delle banche.

Nonostante le massicce richieste di moratoria dei mutui, che di fatto hanno messo a nudo la debolezza di una parte dei mutuatari, il settore creditizio ha continuato inizialmente ad assecondare le richieste di finanziamento provenienti dalle famiglie. Solo nelle ultime settimane, secondo Nomisma, a seguito della seconda ondata di Covid 19, gli istituti di credito hanno deciso di mutare gradualmente orientamento adottando un approccio più selettivo.

Nello specifico, nella prima metà del 2020 si è registrata una flessione nell’erogazione di mutui dell'1,7% rispetto allo stesso periodo del 2019, grazie alla finalizzazione di pratiche avviate pre-lockdown. Il quarto trimestre dovrebbe essere il peggiore, se si considera l’andamento rispetto al resto dell’anno, con una flessione del 6,4% nello scenario “Base” e dell’8,7% nello scenario più pessimistico.

Effetto vaccini sull’andamento del 2021

Anche il 2021 potrebbe essere ancora un anno negativo anche se, nel concreto, “l’andamento dell’attività transattiva dipenderà dall’entità del rimbalzo a livello economico e dall’effettiva tempestività ed efficacia con cui i vaccini annunciati nelle ultime settimane saranno resi disponibili”.

In sintesi, per il 2021 l’andamento delle compravendite dovrebbe restare simile a quello dell’anno in corso, con un risultato complessivo di 495mila transazioni nello scenario più favorevole e di 467 mila nello scenario più avverso.

Ripresa rinviata al 2022-2023

Per Nomisma la ripresa sarà lenta e graduale e si manifesterà nel biennio 2022-2023 con un’intensità che non permetterà di recuperare in tempi brevi i livelli pre Covid-19, lasciando il mercato sostanzialmente, almeno fino al 2023, ben al di sotto delle 600 mila transazioni.

Il settore residenziale, rispetto ad esempio a quello commerciale, sarà tuttavia il meno colpito dalla riduzione dei valori e sarà in ogni caso l’ambito in cui si manifesterà per prima l’inversione di tendenza.

Analizzando nello specifico le città, Milano e Bologna saranno le prime a evidenziare segnali di crescita a partire dal 2022, cui seguiranno Firenze, Venezia, Palermo e Cagliari nel 2023.