Comprare casa: famiglie in attesa del calo dei tassi

Contrazione a doppia cifra per il mercato residenziale

L’aumento dei tassi di interesse sui mutui prima casa ha spinto le famiglie italiane a rivedere i propri progetti di acquistodi un immobile nel primo semestre dell’anno. Di conseguenza, il mercato residenziale ha subìto una contrazione delle compravendite a doppia cifra: il calo è del 12% rispetto allo stesso periodo del 2022, per un totale di 350.855 transazioni secondo gli ultimi dati forniti dall’Agenzia delle Entrate. In particolare, si sono registrate 166.745 transazioni nel primo trimestre e 184.110 nel secondo trimestre, rispettivamente -8% e -16% a confronto con i corrispondenti trimestri del 2022.

Tuttavia, il rallentamento dell’inflazione e un possibile calo dei tassi di interesse nei prossimi mesi, lasciano ben sperare le famiglie che potrebbero tornare a valutare nuove opportunità d’acquisto. Secondo le stime dell’ufficio studi Gabetti il mercato residenziale potrebbe manifestare segnali di ripresa nella seconda metà del 2024.

Vendite in calo da Nord a Sud

Nel primo semestre 2023 tutte le macroaree hanno riscontrato una variazione negativa nel numero di compravendite: -13,1% al Nord, -16,1% il Centro e -8,2% il Sud. Nel complesso i capoluoghi presentano una variazione del -14%, mentre i non capoluoghi del -11,7%.

Guardando alle dieci maggiori città italiane per popolazione, complessivamente nel primo semestre 2023 si sono registrate 58.260 transazioni, -15% rispetto al primo semestre 2022. Tutte le città hanno segnato un trend negativo: in particolare Bologna ha segnato un calo del -23,3% rispetto allo stesso periodo del 2022, seguita da Bari (-22%), Milano (-20,0%), Padova (-18%) Roma (-16,5%), Firenze (-12,7%), Genova (-10,4%). Diminuzioni più contenute a Torino (-9,1%), Napoli (-6,1%), e Palermo (-4,6%).

Prezzi, tempi di vendita e sconti medi

Se si guarda al livello di prezzi, il primo semestre 2023 ha visto una variazione media intorno al +0,3%, sostanzialmente stabile rispetto al secondo semestre del 2022. Considerando la variazione semestrale, nel primo semestre 2023 tutte le grandi città hanno registrato valori stabili. Variazioni più elevate si registrano per Bari e Palermo, entrambe al +1%, e Milano +0,9%.

I tempi medi di vendita nelle grandi città sono in lieve aumento, su una media di 4,3 mesi, rispetto ai 4,2 del secondo semestre 2022. Nel primo semestre 2023 gli sconti medi tra prezzo richiesto dal venditore e prezzo di chiusura della trattativa per le grandi città sono stati lievemente in calo, passando dall’11,2% al 10,5%. Anche questa media vede in realtà una sensibile differenza tra immobili “a prezzo”, che vedono mantenersi la percentuale indicata ancora intorno all’11%, e quelli che invece vengono immessi sul mercato a prezzi non allineati con i valori attuali (e quindi destinati a subire un ridimensionamento).

Prospettive future in miglioramento

Le attese per il futuro rimangono comunque ottimistiche (a meno di sconvolgimenti dovuti all’improvvisa recrudescenza delle tensioni in Medioriente). L’inflazione, in questa prima parte del 2023, ha imboccato la strada della discesa con l’indice nazionale dei beni al consumo (NIC) che dal 10% di gennaio 2023 è sceso all’1,7% dello scorso ottobre.

Alla luce del calo dell’inflazione, anche la stretta della Bce sui tassi di interesse dovrebbe allentarsi e già nel 2024 i tassi potrebbero tornare su livelli più sostenibili per imprese e famiglie.

Un’altra tendenza che configurerà una nuova fase immobiliare riguarda il ruolo della casa. Secondo l’ufficio studi Gabetti, “è cambiato l’ordine delle variabili secondo le quali le famiglie scelgono le abitazioni. Requisiti quali spazi per la convivialità, smart-working rooms, orti, palestre, servizi di laundry, fra gli altri, intesi in ottica condominiale, sono sempre più richiesti al pari delle tradizionali caratteristiche come l’ascensore, lo spazio esterno o il posto auto”.