Comprar casa: senza agibilità niente rogito

Cosa succede in assenza del certificato di agibilità

Se l’acquirente richiede il certificato di agibilità e il venditore non lo fornisce, il compratore può decidere di non stipulare il contratto definitivo e chiedere la restituzione di tutti gli acconti già versati e, se previsto nel contratto preliminare, il doppio della caparra.

A ribadirlo recentemente è la Cassazione secondo cui il rifiuto dell’acquirente di firmare il rogito, nell’ipotesi di immobile privo di questo documento, è giustificato.

Entrando nei dettagli, con l’Ordinanza n. 9226/2020, la Seconda Sezione Civile della Corte ha risolto una controversia legata all’acquisto di un immobile, riaffermando il diritto dell’acquirente di recedere dal preliminare di vendita anche nel caso in cui, al momento della firma del preliminare, fosse stato al corrente della mancata agibilità dell’immobile.

Il certificato di agibilità è infatti un documento estremamente importante nell’acquisto di una casa dal momento che attesta l’esistenza di determinati standards igienici e sanitari e di sicurezza e garantisce che in fase di costruzione, siano state osservate determinate prescrizioni igienico-sanitarie. Spesso la presentazione di questo certificato è una condizione indispensabile per poter accedere all’erogazione di un mutuo.

Per la Corte di Cassazione il potenziale acquirente mantiene sempre il diritto di recedere dal contratto nonostante sia al corrente, al momento della firma del preliminare di vendita, della mancanza del certificato. La conoscenza di questa informazione, infatti, secondo la Cassazione, non implicherebbe però che abbia accettato di acquistare l’immobile privo di tale documentazione.

Nel giudizio di primo grado, a sostegno della propria tesi, il venditore aveva osservato che il compratore era stato informato e, quindi, era pienamente a conoscenza, che l’immobile non fosse agibile e che la pratica di condono edilizio (relativa ai posti auto) non fosse stata completata e, con questa consapevolezza, aveva ugualmente deciso di sottoscrivere il preliminare di vendita.  Pertanto, secondo il venditore la mancata presentazione davanti al notaio, per la firma dell’atto definitivo da parte dell’acquirente, gli avrebbe dato il diritto a trattenere la caparra versata perché l’acquirente al momento del preliminare si era impegnato all’acquisto.

Ma l’acquirente aveva richiesto il rifiuto delle richieste del venditore e la sua condanna al pagamento in suo favore del doppio della caparra a suo tempo versata.

Il Tribunale aveva quindi accolto la tesi dell’acquirente rigettando la domanda del venditore. Dopo la conferma della pronuncia emessa in primo grado anche da parte dei giudici della Corte d’Appello, sulla vicenda si è espressa la Cassazione.

La Suprema Corte, conformandosi all’univoca giurisprudenza in materia (Cass. Civ. 15969/2000, Cass. Civ. 10820/2009), ha stabilito che il rifiuto dell’acquirente alla stipula del contratto definitivo, nell’ipotesi di immobile non conforme, è da ritenersi giustificato perché l’acquirente ha diritto di essere proprietario di un bene che soddisfi tutti i bisogni che lo inducono all’acquisto e che, pertanto, i certificati di agibilità e di conformità edilizia devono ritenersi essenziali (Cass. Civ. 23265/2019). Per la Cassazione la Corte d'Appello ha interpretato correttamente la frase presente nella proposta di acquisto “non c'è il certificato di agibilità” ritenendo che si trattasse solo di una “temporanea” mancata consegna di detta certificazione da parte dei venditori. Da qui la legittimità del diritto di recesso esercitato dall’acquirente, che aveva tutto l'interesse ad acquistare un immobile in regola con la documentazione richiesta dalla legge.