Affitti: dopo anni di crescita il mercato resta in stand by

Ma quanto l’andamento delle locazioni è riuscito a resistere ai contraccolpi derivanti prima dalla crisi economica e poi dall’impatto della pandemia da Covid-19?

Il network immobiliare Tecnocasa fornisce una sintesi di quanto avvenuto nel corso degli ultimi dieci anni che permette quanto meno di avere una bussola di riferimento prima di prendere una decisione relativa all’entrata o meno nel mercato delle locazioni.

Il mercato, tra alti e bassi, in sintesi

Dall’analisi condotta dall’Ufficio Studi Gruppo Tecnocasa, il mercato delle locazioni dal 2010 ad oggi ha dovuto affrontare tre grandi sfide: la stretta creditizia, iniziata nel 2008, il delinearsi di nuove tendenze sociali (primo fra tutti il fenomeno degli short rent) e in tempi più vicini, l’impatto della pandemia da Covid-19.

In estrema sintesi, dopo un periodo di ribasso dei valori a partire dal 2010, dal 2016 i canoni iniziano a risalire in seguito ad una domanda più selettiva che premia gli immobili di qualità e alla contrazione dell’offerta a seguito del boom degli affitti turistici che hanno sottratto immobili alla locazione residenziale.

La crescita dei canoni si arresta però nel 2020 con l’arrivo della pandemia.

Dal 2020 al 2015 i canoni scendono…

Nel 2010 in alcune grandi città l’aumento della domanda inizia a incidere sui valori dei canoni contribuendo a stabilizzarli.

I proprietari delle abitazioni diventano selettivi nella scelta dell’inquilino perché temono eventuali morosità. Questa tendenza continuerà anche nel 2011 e nel 2012.

Nel 2013 i canoni di locazione si abbassano ulteriormente del 4%. Tale andamento è dovuto all’aumento dell’offerta, alla diminuita disponibilità di spesa dei potenziali acquirenti e alla volontà dei proprietari di andare incontro agli inquilini “affidabili” ribassando i canoni.

Nel 2014 gli affitti sono ancora in discesa a causa della diminuita disponibilità di spesa dei potenziali inquilini e dall’aumento dell’offerta di immobili. Il secondo semestre vede un lieve rialzo dei canoni in alcune aree delle grandi città.

La maggioranza di coloro che cerca casa in affitto lo fa per trovare l’abitazione principale insieme a chi si trasferisce per lavoro e per motivi di studio.

Nel 2015 nelle grandi città si registra una diminuzione dello 0,8% per i monolocali, dello 0,5% per i bilocali ed un aumento dello 0,3% per i trilocali. Non si riscontrano importanti cambiamenti rispetto all’anno precedente se non un lieve aumento dei canoni di locazione nel secondo semestre del 2015.

…per poi risalire dal 2016 al 2019

Nel 2016 nelle grandi città i valori tornano a salire: dello 0,8% per i monolocali, dell’1,2% per i bilocali e dell’1,2% per i trilocali. Per tutte le tipologie, per la prima volta, si vede un segnale positivo, attribuibile prevalentemente ad una diminuzione dell’offerta immobiliare e ad una migliore qualità di quella esistente.

Nel 2017 si registra un nuovo aumento degli affitti: del 3,6% per i monolocali, del 3% per i bilocali e del 2,7% per i trilocali. Tra le motivazioni vi è in particolare la riduzione dell’offerta sul mercato, soprattutto in quelle realtà dove sta crescendo il fenomeno degli affitti turistici.

Resta invariata invece, nell’anno, la motivazione della ricerca della casa in affitto: il 56,8% cerca la casa principale, il 37,2% lo fa per motivi legati al lavoro e il 6% per motivi legati allo studio..

Nel 2018 i canoni di locazione delle grandi città sono in aumento: del 3,4% per monolocali e bilocali e 2,8% per i trilocali. Su tutte le tipologie si registra un segnale positivo. Tra le città con l’aumento dei canoni più elevato ci sono Bologna (14,4%, 10,8%, 11,3%) e Milano (6,9%, 6,8%, 6,1%).

Nel 2019 nelle grandi città gli affitti sono in aumento del 5,3% per i monolocali, 1,8% per i bilocali e per i trilocali. Per la prima volta, si segnalano canoni in rialzo su tutte e tre le tipologie analizzate: Milano e Bologna mettono a segno l’aumento dei canoni più importante rispettivamente con (5,6%, 4,6% e 6,7%) e (6,1%, 4,2% e 5,3%).

Al rialzo dei valori contribuisce l’aumento di chi cerca casa in affitto perché non vuole o non riesce ad acquistare neppure ricorrendo ad un mutuo prima casa.

Nel 2020 la battuta d’arresto con la pandemia

Nel 2020 il mercato delle locazioni, a causa della pandemia, inverte la rotta di crescita che aveva intrapreso negli anni scorsi.

Lo smart working e la didattica a distanza hanno ridotto la domanda di immobili in affitto da parte di lavoratori e studenti fuori sede e, allo stesso tempo, la forte contrazione dei flussi turistici ha determinato una maggiore offerta di abitazioni.

Questo ha comportato una riduzione dei canoni di locazione soprattutto nelle grandi città, in particolare in quelle che registravano importanti presenze turistiche. Si segnala una riduzione dell’1,6% per i monolocali e del 2,2% per bilocali e trilocali.