Cambiare le condizioni del mutuo è possibile
Come si fa a rinegoziare un mutuo
È possibile modificare le condizioni di un mutuo mentre si stanno già pagando le rate? La risposta è affermativa. Trattandosi di un contratto di diritto privato, se entrambe le parti contraenti sono d’accordo è (quasi) sempre possibile intervenire sulle pattuizioni originarie.
I casi di rinegoziazione sono aumentati notevolmente negli ultimi anni, dopo che i tassi di interesse sono gradualmente scesi fino a raggiungere i minimi storici, finendo anche in territorio negativo per quanto riguarda l’Euribor.
Si pensi a chi ha stipulato un mutuo prima della crisi. In quel periodo gli interessi sui finanziamenti a tasso fisso erano stabilmente sopra il 5%, arrivando a toccare una media del 5,72% alla fine del 2007. Nel giro di pochi anni questi mutui sono finiti fuori mercato, poiché le misure straordinariamente espansive messe in campo dalla Banca centrale europea hanno inondato gli Stati di liquidità, abbattendo i tassi fin quasi allo zero.
Tale sviluppo ha reso conveniente in molti casi un ripensamento dei vecchi mutui, valutando le possibilità di surroga, sostituzione o rinegoziazione. Quest’ultima, a differenza degli altri due istituti, non prevede la portabilità del finanziamento presso un’altra banca a migliori condizioni (surroga) né l’accensione di un nuovo mutuo presso un istituto differente per l’estinzione del primo prestito (sostituzione).
La rinegoziazione consiste nella revisione delle condizioni definite nel contratto originario. Può trattarsi, come solitamente avviene, del tasso di interesse, ma non solo. Una famiglia che deve far fronte ad altre spese ingenti potrebbe voler alleggerire il peso mensile della rata, mentre chi ha visto nel tempo aumentare lo stipendio potrebbe voler fare il contrario, con l’intenzione di “velocizzare” l’ammortamento (e quindi risparmiare interessi).
Quale che sia la motivazione del mutuatario, per poter procedere alla rinegoziazione è necessario presentare apposita richiesta alla banca, motivando e illustrando sia le esigenze del mutuatario sia le aspettative connesse alle nuove dinamiche di mercato. La legge non prevede limiti temporali; tuttavia, alcune banche definiscono un periodo di rimborso minimo prima di poter rinegoziare (per esempio almeno due anni dall’inizio del piano).
In molti casi, piuttosto che rischiare di perdere il mutuo (e quindi il guadagno sui relativi interessi) a seguito di surroga o sostituzione, la banca potrebbe essere accomodante nel rivedere al ribasso il tasso praticato. Resta fermo naturalmente che l’istituto di credito non è obbligato ad accettare l’istanza del mutuatario.
Se la rinegoziazione viene negata, quest’ultimo dovrà quindi valutare altre strade (surroga, sostituzione, estinzione anticipata). La rinegoziazione è gratuita e non comporta spese notarili, in quanto non è necessario stipulare un nuovo atto di mutuo. Le principali modifiche che possono essere apportate, oltre alla riduzione del tasso fisso o dello spread sui tassi variabili, possono essere lo switch (cambio) da una tipologia all’altra, l’estensione/riduzione della durata, nonché la sostituzione o il rilascio delle garanzie personali.
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Commenti
Ho avuto il mutuo a fine marzo con tasso fisso al 2%. Ora ho contattato la banca per rinegoziare il mutuo visto che i tassi sono molto inferiori; mi hanno risposto che il tasso più basso è valido solo per i nuovi mutui e che deve passare almeno un anno; ci sono dei vincoli? A me non risulta secondo la legge Bersani, a meno che ogni banca fa quello che vuole. Se non ci sono vincoli, come posso fare? Spero di avere una risposta, grazie.
RispondiIntanto bisogna intendere se Mary vuole rinegoziare il mutuo o provare a chiedere una surroga, in quanto sono due cose diverse. Nel primo caso si resta con la propria banca che non può opporsi alla richiesta di modifica da parte di Mary, ma la modifica è solo su alcuni aspetti come la durata e l’importo della rata. Mentre in caso di surroga, Mary può rivolgersi ad altre banche per vedere di spuntare condizioni più basse inerenti al tasso, che dal quesito mi pare sia l’aspetto che interessa. In questo caso, la banca originaria non può opporsi al trasloco, ma la nuova potrebbe tirarsi indietro. Solitamente, considerato il fatto che il mutuo è stato avviato a marzo, c’è un periodo entro cui è possibile all'inizio ridiscutere le condizioni; Mary dovrà, quindi, sentire la sua banca e verificare questo aspetto.
RispondiHo stipulato un mutuo a tasso fisso nel febbraio 2017 della durata di 10 anni e ad un tasso dell'1,45%. Vorrei rinegoziare tale mutuo dal momento che oggi i tassi di interesse sono inferiori. È possibile o la banca potrebbe negarmelo? Grazie.
RispondiIntanto dipende da cosa si vuole fare, se surroga o rinegoziazione. Nel caso della surroga chi ha un mutuo può chiudere il contratto con la propria banca e traslocare presso un altro istituto di credito per ottenere condizioni migliori. Nel caso della rinegoziazione, invece, si rimane sempre con la stessa banca, ma si ridiscutono alcuni aspetti del contratto. La surroga è lo strumento idoneo se si vuole modificare la tipologia di tasso da variabile a fisso o viceversa, la durata del mutuo e lo spread. L’importo però del nuovo finanziamento deve essere al massimo uguale al debito che residua. Con la rinegoziazione, invece, è possibile chiedere alla propria banca la modifica delle condizioni contrattuali dell’accordo in essere, ad esempio, modifiche al tasso di interesse o alla durata del mutuo.
RispondiVolendo rinegoziare il mutuo stipulato nel 2014, nel caso in cui la mia banca mi dovesse rispondere in modo negativo, resta tutto come è o bisogna cambiare banca? Grazie.
RispondiPuò valutare l’ipotesi della surroga del mutuo con un’altra banca. In buona sostanza trasferisce ad un altro istituto il suo mutuo a fronte di un migliore trattamento contrattuale.
RispondiAvrei bisogno di abbassare le rate del mio mutuo dalle €400 mensili alle €200 poiché sono cambiate le condizioni economiche della mia famiglia. Sono un'insegnante precaria, senza stipendio per tre mesi all'anno, e non riesco a mettere da parte €1200 all'anno, con affitto, spese condominiali ecc. Non riesco a sostenere questo carico. Ho chiesto alla mia banca la rinegoziazione del mio mutuo di €50.000 di cui il residuo è di €15.000 circa. La risposta è stata che non possono farlo perché il residuo è troppo basso. E' possibile? Rischio di non poter pagare le rate l'estate prossima perché non mi fanno la rinegoziazione con le conseguenze derivanti. Grazie.
RispondiPurtroppo, la rinegoziazione come la surroga sono processi per cui le banche hanno un margine di discrezionalità nell'accettare o rifiutare le condizioni. Sebbene la situazione che ha descritto potrebbe far portare la banca a riconoscere le modifiche per evitare di avere un mutuatario insolvente, posso suggerire di affrontare con altre banche l’ipotesi della surroga per vedere se è possibile ottenere condizioni migliorative.
RispondiBuongiorno, a marzo 2019 ho stipulato un mutuo con il tasso del 2,24%. Successivamente ho iniziato i lavori a casa, la quale è stata rimessa a nuovo con regolare licenza edilizia; attualmente i lavori sono agli sgoccioli. L'altro giorno ho contattato la banca e mi hanno detto che per chiedere una rinegoziazione deve passare almeno un anno. E' vero che prima di un anno non si può rinegoziare il mutuo? Nel frattempo mi sto attivando per fare consulenze di surroghe. Grazie.
RispondiLa legge non prevede dei limiti temporali per la rinegoziazione del mutuo, ma molte banche prevedono nella loro prassi che si sia dato il via ad un minimo di rimborso delle rate e quindi potrebbe avere senso la risposta fornita al gentile lettore di almeno un anno dal rimborso. Alla base insomma c’è una scelta discrezionale della banca; la prassi deve comunque essere evidenziata dal contratto di mutuo.
RispondiIo e mio marito abbiamo acceso un mutuo nel 2008 di 50 mila euro, quindicennale. Paghiamo €470 mensili, rimangono ancora €17.600 e sarà estinto nel 2023. Abbiamo fatto richiesta di rinegoziare il mutuo e abbassare la rata per sopraggiunti problemi familiari, ma il consulente prima mi ha proposto di chiedere un finanziamento per estinguere il mutuo, che non mi verrà concesso in quanto le nostre pensioni non sono abbastanza alte, poi ci è stato proposto la cessione del quinto, che abbiamo in corso; infine il consulente ha considerato l'età di mio marito, che ha 70 anni, io invece ne ho 66. Come mai non considerano anche la mia età? Dopo 43 anni pensiamo di cambiare banca e inoltrare un reclamo alla direzione. Inoltre il tasso di interesse supera il 5%. Siamo molto delusi e dispiaciuti.
RispondiImmagino il vostro stato d’animo; la scelta di valutare un cambio banca è una buona strada intanto perché potrebbe ottenere delle condizioni più vantaggiose e secondariamente perché la prima banca, pur di non perdere un cliente, potrebbe rivedere le proprie condizioni e trovare un buon accordo. Buona fortuna.
RispondiBuongiorno io e mia moglie abbiamo per la seconda volta fatto la rinegoziazione del tasso, ma purtroppo la Banca ha cambiato non solo il tasso, ma anche una clausola che a noi faceva comodo; la sospensione del mutuo in qualsiasi momento. Tutto ciò senza che noi, purtroppo e ripeto purtroppo, ce ne accorgessimo. Volevo sapere se questo è legale e se posso rivalermi in qualche modo. Grazie
RispondiBuongiorno, nell'aprile del 2017 ho rinegoziato il mutuo passando dal 5,50% al 3,00%, sempre a tasso fisso. Ora dopo 3 anni posso chiedere alla banca di rinegoziarlo dato l'abbassamento dei tassi? Grazie.
RispondiPosto che in questi contesti è sempre bene leggere tutti gli aspetti e chiedere informazioni, sarebbe il caso di sollevare la questione presso la banca in questione e chiederne ove possibile la revisione.
RispondiBuongiorno, ma nella rinegoziazione si può abbassare lo spread?
RispondiBuongiorno volevo delle informazioni riguardanti un mutuo stipulato nel 2006 con tasso del 5% e con una rata mensile di 690 euro per 30 anni. Dopo tanti tentativi sono riuscito a rinegoziare il mutuo nel 2019 e mi hanno fissato un tasso fisso al 4% con una rata da 595 euro, quindi con un risparmio di 100 euro che non mi cambiano la situazione considerando che la surroga non me la fanno in quanto il residuo è di 90.000, mentre il valore dell'immobile è sceso a 65/70 mila euro. Come potrei fare pagare una rata più bassa visti i tassi che ci sono attualmente? Grazie.
RispondiBuonasera, ho 55 anni e siamo una famiglia monoreddito. Io e mia moglie abbiamo la comunione dei beni e nel 2003 abbiamo stipulato un mutuo di 73.000 euro. Ormai sono rimaste 36 rate per un totale di 17.600 euro. Ho un figlio da mantenere all'università e visto il periodo di recessione sono in difficoltà; invece di sospendere il mutuo, posso aver diritto alla rinegoziazione del tasso di interesse visto che quando lo abbiamo acceso i tassi erano al 6%? Grazie anticipatamente per la risposta.
RispondiSi può chiedere una seconda rinegoziazione alla stessa banca per lo stesso mutuo?
RispondiSalve, vorrei rinegoziare il mutuo aperto nel 2011 con debito residuo di circa 20.000 e tasso del 4,88%. La banca si rifiuta perché il debito residuo è troppo basso e anche la surroga è impossibile da ottenere. Si può chiedere una rinegoziazione del tasso accorciando la durata del rimborso? Grazie mille.
RispondiSi, può richiedere alla sua banca una nuova procedura proprio alla luce della nuova situazione dei tassi. Ricordiamo che la banca non è obbligata ad accettare la richiesta del cliente.
RispondiSì caro Aurelio, la rinegoziazione consente di modificare alcuni aspetti del contratto del mutuo, tra cui lo spread, la durata del mutuo o l’importo della rata.
RispondiCaro Antonio, non ho inteso se ha già provato presso altri istituti di credito a ottenere una surroga e ha avuto risposte negative o se si riferisce ad una proposta di modifica ottenuta con la sua stessa banca. Nel primo caso, cioè se non ha ottenuto proposte di surroga da altre banche, può sempre chiedere alla sua, considerata la particolare situazione dei tassi, di rivedere le condizioni del suo mutuo e quindi procedere con una rinegoziazione. Se invece è già andato dalla sua banca per una rinegoziazione e le hanno risposto picche, provi a valutare presso altri istituti la possibilità di trasferire il mutuo concordando condizioni più vantaggiose.
RispondiSì certo Davide, può sempre percorrere la strada della rinegoziazione dato che ci sono delle condizioni di mercato molto vantaggiose a livello dei tassi.
RispondiSì certo Vito, posto che chiedere è lecito, rispondere è cortesia; non ci sono limiti nel chiedere ed eventualmente ottenere rinegoziazioni del proprio mutuo. Bisogna, però, ricordare che la banca non è obbligata ad accettare la rinegoziazione e potrà quindi sempre opporsi. In questo caso se interessato a modificare le condizioni del contratto può sempre provare a percorrere la strada della surroga.
RispondiCaro Nello, potrebbe fare la sostituzione del mutuo, creando un nuovo mutuo e liquidando la sua ex compagna, oppure, tramite il contratto di accollo, potrebbe mantenere lo stesso contratto subentrando al posto dell’altro mutuatario.
RispondiCaro Mauro, la banca non ha l’obbligo di concedere la rinegoziazione; uno degli elementi su cui si può richiedere di modificare le condizioni è il tasso, anche se la banca raramente recepisce il miglior tasso sul mercato. Provare non costa nulla.
RispondiBuonasera, nel 2007 ho contratto un mutuo per 30 anni a tasso variabile. Un po’ di tempo fa mio marito ha perso il lavoro, quindi per un anno non ho potuto pagare le rate. Ho anche scoperto poi che il mio mutuo non ha nessun tipo di assicurazione e in questo modo siamo morosi. Il direttore mi aveva offerto la rinegoziare che dopo 1 anno non è ancora arrivata e mi hanno anche detto che non posso chiedere la surroga avendo le rate sospese. Cosa mi consigliate di fare? Mi restano ancora 17 anni di mutuo e vorrei una soluzione che mi possa accorciare la durata e non pagare più di 600€ al mese. Grazie.
RispondiSalve, ho acceso un mutuo 20 mesi fa per 25 anni. Ho chiesto alla mia Banca di rinegoziare e mi ha detto che per avere una rata più bassa si dovevano allungare i tempi, cioè tornare a 20 mesi fa oppure farlo per 20 anni; ma come fa ad essere regolare una soluzione che ti fa pagare gli interessi due volte? Grazie per la risposta.
RispondiHo sottoscritto un mutuo di 70.000 nel gennaio 2018 per 20 anni con un tasso del 2,8%; adesso il residuo è di 63.000 con una rata di 382 euro al mese. Nessuna banca mi concede la surroga; se mi negano anche la rinegoziazione che potrei fare? Grazie.
RispondiCara Elvira, provi a ridiscutere con la sua banca la situazione del mutuo, se è possibile modificando il piano per avere un alleggerimento di rata e durata. Al momento esiste la sospensione del mutuo causa Covid se la perdita di lavoro di suo marito è dovuta all'epidemia in corso, ma bisogna valutare bene perché se si accede alla sospensione non sempre poi le banche riconoscono successivamente una rinegoziazione. E sospendere le rate vuol dire spostare in avanti il pagamento delle stesse.
RispondiCaro Domenico, non ho inteso bene la sua domanda. Nella rinegoziazione è previsto che a fronte di un abbattimento di una rata si possano allungare i termini della durata in quanto l’impegno è di minore importo, ma non prevede uno sconto sull'importo su cui il mutuo è concesso; si interviene solo sulle modalità in cui questo importo deve essere restituito.
RispondiCaro Marco, sia surroga sia rinegoziazione sono procedure a cui le banche non sono obbligate, ma per cui hanno margini di discrezionalità. Sulla surroga provi ad allargare il campo di ricerca e a rivolgersi ad istituti a cui non si è rivolto ancora. Per la rinegoziazione parli con la sua banca prospettando le sue esigenze.
RispondiSalve io e la mia compagna abbiamo in mutuo cointestato. Ora lei ha deciso di andar via e io vorrei rinegoziare il mutuo, ma voglio capire se devo liquidare la parte della mia compagna. Grazie.
RispondiSalve, vorrei delle informazioni. Io pago il mutuo da 7 anni, circa 600 euro al mese. Ho fatto poi un prestito di 30.000 euro per avere liquidità in quanto lavoro fuori e sto ristrutturando casa. Ora è possibile fare un unico mutuo così che mi abbasso il mensile? Grazie.
RispondiPrima di rinegoziare, Alan, da quello che scrive, a essere modificata è la situazione di titolarità del mutuo in quanto uno dei due ha deciso di interrompere la situazione. In questo caso lei dovrebbe liquidare la parte alla sua compagna o accollandosi il mutuo (quindi subentrando al posto della sua compagna) o sostituendo il mutuo, chiudendo il vecchio, e aprendone uno nuovo con lei come solo intestatario. Ci sono costi e oneri da sostenere e comunque si pone sempre la liquidazione della quota della sua compagna. In questo contesto potrebbe considerare di modificare le condizioni del mutuo sentendo la banca. Nel caso dell’accollo del mutuo ci deve essere anche il via libera della banca al suo subentro; potrebbe essere anche un accollo non liberatorio in cui lei subentra alla sua compagna ma la sua compagna rimane in una sorta di “riserva”, qualora lei non dovesse essere in grado di sostenere le rate. In ultima istanza c’è anche l’ipotesi di vendita dell’immobile con la liquidazione della parte alla sua compagna.
RispondiSalve, a giugno 2019 ho rinegoziato il mio mutuo potendo solo abbassare la rata, cioè il tasso d'interesse. Adesso vorrei approfittare della situazione bancaria e richiedere nuovamente una rinegoziazione; posso o deve passare del tempo dall'ultima negoziazione? Grazie.
RispondiLa banca con che criterio decide il tasso d interesse da applicare per la negoziazione? Se attualmente ho un 2,80%, con la negoziazione potrebbero farlo con tassi dello 0,60% attuali? Grazie.
RispondiSono coobbligato al mutuo di mia figlia; siccome mia figlia ha perso il lavoro ed io sono un pensionato di 78 anni non posso sostenere la rata del mutuo di €900. Vorrei chiedere la rinegoziazione del mutuo sempre alla stessa banca, la quale mi ha risposto che già avevo effettuato una prima rinegoziazione due anni fa abbassando la rata da 970 euro a 900 euro. Ai tempi mia figlia lavorava, adesso purtroppo non ha lavoro e quindi devo soccombere con la mia pensione. Come posso fare per diminuire la rata in quanto sostengo il nucleo familiare di 4 persone avendo mia figlia una bambina? Grazie.
RispondiBuongiorno, è possibile ottenere la surroga di un mutuo anche se la casa è stata affittata? Non essendo più la prima casa, posso comunque avere la surroga gratuitamente? Grazie.
RispondiCaro Francesco, si chiama consolidamento del debito; molte banche offrono questa soluzione: raggruppare tutti i finanziamenti in un unico maxi finanziamento riordinando in tal modo le rate che diventerebbe una sola e rifacendo piano di ammortamento e interessi. Occorre valutare cosa conviene a lei e cosa le dà tranquillità
RispondiBuongiorno, ho fatto la rinegoziazione del mutuo ad un tasso più basso, da 2,60% a 1,60%; purtroppo mi sono accorta che il Taeg rispetto a prima è salito dal 2,58% al 2,74% nonostante la Banca mi avesse garantito che sarebbe rimasto invariato e che si sarebbe ridotto in automatico abbassando la rata del mutuo. Cosa posso fare? Grazie.
RispondiSì Teresa, può rinegoziare quante volte si vuole, ma la scelta è discrezionale e valutativa della banca che potrebbe rifiutare.
RispondiCara Angela, la banca di solito nelle rinegoziazioni applica uno sconto sul tasso, ma non si adegua al miglior tasso sul mercato; per spuntare condizioni migliori è il caso di percorrere la strada della surroga traslocando presso altro istituto.
RispondiAl momento, caro Sergio, se non ce la fate si può anche percorrere la strada della sospensione delle rate del mutuo accedendo al sito di Consap trova tutti i requisiti per poter bloccare le rate per un periodo di tempo non piccolo. Oppure potrebbe provare a rivolgersi ad altre banche percorrendo la strada della surroga. La sua banca vedendo che è pronto al trasloco del mutuo potrebbe avere interesse a trattenerla e quindi a offrirle condizioni più vantaggiose.
RispondiCara Anna, in linea teorica nella legge non c’è una specifica per surroghe, nel senso che si possono chiedere per mutui senza specificare se si tratta di prima o seconda casa. Occorre tenere presente però che spesso gli istituti per le seconde case valutano importi più alti ma bisogna sapere anche che, come per qualunque surroga, i costi di spese notarili e perizie sono a carico della banca.
RispondiLe consiglio, Paolo, di rivolgersi nuovamente alla sua banca ed esporre la questione chiedendo una nuova rinegoziazione; non ci sono limiti alla possibilità di rinegoziare le condizioni del mutuo, se possibile si faccia lasciare modifiche e spiegazioni per iscritto.
RispondiSalve, è dal mese di novembre 2019 che ho presentato richiesta di surroga alla nuova banca; tra le varie fasi istruttorie e di fissazione delle data della stipula (dopo già due rinvii della data di quest'ultima da parte della Banca) sono arrivato ad oggi con ancora nulla di fatto. C'è un limite temporale, previsto per legge, per la pratica di surroga? Quando il prolungarsi del tempo per stipulare la surroga dipende dalla banca surrogante, il mutuatario può decidere di interrompere il procedimento di surroga senza vedersi addebitati costi o senza adire le vie legali? Grazie.
RispondiCaro Giovanni, i tempi per la surroga sono di 30 giorni dalla data in cui il debitore ha chiesto alla nuova banca di subentrare nel contratto di mutuo dalla vecchia. Se la nuova banca dimostra di non voler continuare ci sono gli elementi per interrompere la procedura di surroga senza addebito di costi. La banca deve risarcire il cliente con un interesse pari all'1% del debito residuo del finanziamento per ogni mese o frazione di mese di ritardo. La banca originaria potrà poi rivalersi sulla nuova banca nel caso in cui il ritardo sia dovuto a motivi imputabili ad essa (fonte: http://www.surrogadelmutuo.com/).
RispondiSalve, vorrei sapere se, quando si fa una rinegoziazione del mutuo, è possibile farla senza modificare gli anni che rimangono all'estinzione? Nello specifico: a me rimangono circa 7 anni per l'estinzione e vorrei rinegoziarlo cambiando solo il tasso d interesse. Grazie
RispondiHo 55 anni e ho stipulato un mutuo nel dicembre del 2018 pari al 100% con aiuto di Consap per 20 anni con un tasso fisso del 4.15. Posso fare qualcosa per chiedere una riduzione del tasso? Grazie
RispondiSalve, volevo chiedere se per la rinegoziazione bisogna presentare alla propria banca un preventivo di surroga emesso da un altro istituto di credito. Grazie mille.
RispondiSi è possibile, non è obbligatorio rinegoziare tutte le condizioni del contratto tra cui anche la durata; può provare a richiedere alla banca una rinegoziazione che riguardi solo i tassi. Tenga sempre ben presente che la scelta di dare l’ok alla rinegoziazione è discrezionale da parte della banca, non c’è obbligo in tal senso.
RispondiSi è possibile, lo prevede il regolamento stesso dei mutui prima casa assistiti da garanzia statale. È bene precisare che la banca non ha obbligo di accettare la richiesta di rinegoziazione che è quindi una valutazione discrezionale.
RispondiLa surroga o la rinegoziazione sono trattative tra lei e la sua banca, le scelte sono a livello discrezionali e valutative da una parte e dall'altra. Non è necessario presentare il preventivo di surroga presentato dall'altra banca, ma forse conoscendo le condizioni che altri possono offrire si può essere un po’ più insistenti con la propria banca e in caso di diniego sapere che c’è una altra possibilità.
RispondiBuongiorno, ho fatto un mutuo a 25 anni tasso variabile nel luglio 2013 e ho rinegoziato due volte il tasso con la stessa banca, che me l'ha abbassato due volte (sempre variabile). Vedo che il piano di ammortamento è rimasto lo stesso, cioè la quota capitale non è variata. È normale o avrebbero dovuto ricalcolarlo e aumentare il capitale di ogni singola rata? Non riesco a capire se per me è stato vantaggioso o meno. Grazie.
RispondiVorrei negoziare il mutuo, ma il consulente della mia banca sostiene che non sia possibile poiché ora siamo in cassa integrazione e lo saremo a lungo vista la situazione del paese. Credo che mi abbia dato un'informazione non corretta, ma non trovo informazioni a riguardo. Grazie.
RispondiCara Lucrezia, di solito si interviene sul tasso abbassandolo e incidendo sulla durata del piano di restituzione; più avanti si va con il mutuo meno quota di interessi si ha più quota parte di capitale.
RispondiCara Manuela, le banche hanno sempre un ampio margine discrezionale nella valutazione delle condizioni per rinegoziare o concedere una surroga. In vista della crisi che sta coinvolgendo il paese, le banche hanno iniziato a valutare in misura meno restrittiva la condizione della cassa integrazione come causa ostativa alla concessione di un mutuo. Bisognerebbe vedere che tipo di indicazioni ha ricevuto sul tema la sua banca.
RispondiCaro Amir, le posso consigliare di percorrere la strada della surroga che è il trasloco del mutuo da una banca all’altra, di provare a risentire le banche che però fanno delle valutazioni discrezionali rispetto alla sua situazione creditizia, patrimoniale e mutuataria e possono sempre riservarsi di rispondere sì o no, non essendo obbligate a concedere in automatico le modifiche del mutuo o un nuovo contratto a nuove condizioni.
RispondiBuongiorno, ho chiesto la rinegoziazione del mutuo a giugno 2020 dopo aver chiesto alla banca un preventivo. Volevo abbassare la rata approfittando dei tassi che si sono abbassati. Il preventivo della banca era con tasso 1,30%; a Novembre mi hanno confermato la loro disponibilità ma ad un tasso del 1,65%. La motivazione è stata che io in passato avevo già rinegoziato e in effetti diversi anni fa ero passato da tasso variabile a fisso. Hanno la facoltà di concederti il tasso a loro più congeniale anche se la banca aveva fatto un altro preventivo? E sono normali tempi così lunghi per concedere semplicemente una rinegoziazione? Grazie.
RispondiBuongiorno, è possibile rinegoziare un mutuo al 100% con garanzia Consap? La banca sostiene di no, mentre Consap sostiene che è a discrezione della banca. Attualmente non posso surrogare, ma mi sento preso in giro dalla banca. Grazie.
RispondiCaro Claudio, la rinegoziazione è una procedura comunque discrezionale della banca che può valutare diversi parametri e condizioni, e formulare le proprie condizioni. Si può sempre provare a fare preventivi da altri istituti con la surroga o provare a ricontattare la propria banca.
RispondiBuonasera, ho in essere un mutuo a tasso fisso dal gennaio 2016, pagando regolarmente le rate mensili. In data 22/09/2020 ho presentato richiesta di rinegoziazione, senza avere, ad oggi, alcun riscontro. Vorrei sapere se esiste un ente che tuteli il richiedente a fronte del ritardo della banca. Grazie.
RispondiCaro Sandro, la banca non ha un obbligo di rispondere e accettare le proposte di rinegoziazione. Le consiglio di provare a insistere o tentare, se ha interesse, la strada della surroga con il cambio proprio di istituto; magari portando alla sua banca l’offerta di un concorrente risveglia il loro interesse a darle comunque una risposta.
RispondiBuonasera, ho stipulato un mutuo a tasso variabile a dicembre 2017 con agevolazioni prima casa e fondo garanzia giovani. Si può fare la rinegoziazione e portarlo a tasso fisso avendo la garanzia giovani? Grazie.
RispondiSì Marcello, l’accesso al fondo garanzia giovani non osta la richiesta di modifiche migliorative delle condizioni del mutuo.
RispondiSalve, penso che gli interessi del mio mutuo siano troppo alti; cosa posso fare? Si può rinegoziare? Grazie.
RispondiBuonasera, ho aperto un mutuo nel 2017 con garanzia di stato; è possibile oggi, dopo 3 anni, rinegoziare o fare una surroga del mutuo? Grazie.
RispondiSalve, ho stipulato un mutuo per la prima casa a gennaio 2021, dove avevo detto alla mia banca che le mie intenzione erano quelle di accollarmi il mutuo e cointestare la casa al 50% alla mia compagna e madre di mio figlio, cosa che purtroppo la banca non ha fatto. Questa cosa l'abbiamo saputo il giorno del rogito, perciò ora la casa è intestata solo a me. È possibile chiedere ad un'altra banca un mutuo di liquidità e aprire un nuovo mutuo dove rispettino la mia richiesta, visto che vorrei tutelare anche la mia compagna un domani? Grazie.
RispondiBuongiorno, ho stipulato un mutuo ventennale a tasso fisso del 5% nel 2003; mancano più di due anni all'estinzione. In passato ho telefonato alla banca per ritrattare le condizioni e mi è stata negata tale possibilità. Posso fare qualcosa, ne vale la pena? Grazie.
RispondiSalve, io ho un mutuo stipulato nel giugno del 2014; l'estinzione ad oggi è di circa 88.000 euro. Ho la disponibilità economica per abbattere l'importo residuo, quindi la mia idea era di fare un nuovo mutuo o surroga dando un anticipo e abbattere il costo mensile. La banca, invece, mi propone di ridiscutere il tasso e continuare a pagare fino a quando non raggiungo la cifra prestabilita e saldare eventualmente più avanti; che ne pensate? Grazie.
RispondiSalve, io ho un mutuo di 150.000 stipulato nel giugno del 2010 con un tasso variabile del 3% (Euribor a 3 mesi). L'estinzione ad oggi è di circa 99.000 euro e mi mancano 14 anni. Non provo neanche a rinegoziare con la mia banca, vado direttamente con la surroga. Ho trovato un'ottima offerta con tasso fisso al 0.50%, l'unica cosa che non approvo è che mi hanno chiesto una polizza assicurativa per la durata di 14 anni; è legale? Grazie.
RispondiSì Ric, se ritiene di avere interessi alti può chiedere alla banca di rivedere il piano e alcune condizioni del contratto; inoltre, laddove non trovasse soddisfazione può sempre richiedere lo spostamento del mutuo ad un’altra banca che potrà essere più rispondente ai suoi obiettivi economici. Ricordo però che non è un obbligo della banca accogliere le sue richieste, ma una facoltà.
RispondiCaro Clemente, non ci sono paletti o divieti nel poter rinegoziare o fare una surroga di questa tipologia di mutuo, provi a sentire la sua banca.
RispondiCaro Leonardo, cambiare è possibile, ma attenzione alle condizioni di passaggio e ai costi collegati. In questo caso non è una semplice surroga del mutuo, ma una chiusura di uno con apertura di un altro con nuova intestazione, ci potrebbero essere costi legati a nuovo coinvolgimento del notaio. Valuti bene il da farsi anche se manifesto perplessità sulla intestazione della casa che forse è il passaggio più complicato. Provi a chiedere alla banca se si può procedere a una rettifica dell’atto notarile.
RispondiCaro Luigi, ormai è quasi alla fine del contratto di mutuo e, considerato che verso la fine pesa di più il capitale residuo rispetto agli interessi, è difficile trovare un’offerta che alla fine le risulti più conveniente; se non ne può più e ha le disponibilità chiuda anticipatamente il mutuo anche se in questo caso non avrà moltissimo risparmio sugli interessi sempre per il discorso della prevalenza del capitale residuo sopra gli interessi.
RispondiCaro Antonio, scelga lei cosa la fa stare più tranquillo. Mantenere un mutuo è sempre mantenere un debito aperto in prospettiva; se chiude diventa proprietario al 100% liberando la sua mente e la sua posizione anche verso nuovi risparmi.
RispondiSalve, ho fatto 8 mesi fa un mutuo al 100%. Il valore della casa è ormai quasi raddoppiato in quanto ho fatto ristrutturazione totale. È possibile surrogare presso un'altra banca? Oppure in quanto mutuo 100% ci sono clausole particolari? In caso di surroga, la banca si basa sul valore attuale della casa oppure va a vedere quanto l'ho pagata? Grazie.
RispondiCaro Mario, le banche in linea teorica non possono obbligare alla stipula di polizze ulteriori oltre quella di scoppio e incendio, ma hanno comunque ampia discrezionalità nell’offrire mutui in surroga con le loro condizioni; sta a lei fare una valutazione di costi e benefici e valutare se accettare o meno. Si ricordi che nessuno regala niente.
RispondiCaro Luca, in linea teorica non c’è un divieto di surroga di un mutuo concesso per il 100% del valore. Essendo questi mutui un po’ più rari per l’erogazione, considerato l’impegno pressoché totale della banca nel finanziare l’acquisto, potrebbe essere un po’ più difficile trovare un’offerta che rispecchi il desiderio di risparmio. La banca nella surroga tiene conto delle condizioni scritte nel contratto di finanziamento e acquisto.
RispondiSalve, sto facendo una surroga con rata costante per 18 anni e tasso variabile alla fine dei 18 anni; dopo 3 anni posso fare un'altra surroga o devo pagare gli interessi del tasso se salirà? A me hanno detto che si pagheranno alla fine dei 18 anni perché ogni mese già li pago; è vero? Grazie.
RispondiCara Teresa, non ci sono limiti alle surroghe e non ci sono ostacoli alla cosiddetta surroga della surroga. Per prassi potrebbe essere richiesto di attendere un anno dalla precedente surroga per una sorta di verifica dell’affidabilità creditizia di chi fa la richiesta, ma nulla osta a presentare delle richieste successive alla prima.
RispondiBuonasera, desidero sapere perché la Banca chiede la Perizia Tecnica e l'atto notarile, anche se leggo che è gratuito. Grazie.
RispondiCaro Michele, la rinegoziazione del mutuo deve essere un servizio a costo zero per il cliente della banca. È possibile attivare la procedura inviando una lettera raccomandata alla banca in cui si richiedono le condizioni che si intendono modificare. Se la banca accetta si ridiscute il contratto altrimenti restano in vigore le condizioni iniziali. Il presupposto è che sia gratuita per il cliente e che non siano previste costi notarili aggiuntivi.
RispondiBuongiorno, ho acquistato casa con mutuo circa 3 anni fa; posso usufruire delle agevolazione del bonus che ha fatto draghi? Grazie.
RispondiNo caro Francesco, la disposizione prevista dal decreto Sostegni bis (l’articolo 64 del decreto legge 73/21) dispone un regime agevolato per la richiesta dei mutui prima casa per gli under 36 con Isee fino a 40 mila euro che concludano contratti di acquisto a far data dal 24 giugno 2021 fino al 30 giugno 2022.
RispondiBuongiorno, quando si rinegozia un mutuo, ci si basa su quanto è rimasto da pagare o sulla cifra richiesta al momento del mutuo fatto? Noi abbiamo fatto un mutuo alto e ora ci è rimasto da pagare circa 96.000 euro da restituire in 15 anni e volevamo rinegoziarlo. Grazie.
RispondiCara Nicoletta, per la rinegoziazione si fa leva su alcuni elementi come la durata, il tasso e la tipologia del mutuo. Si fotografa la situazione al momento della richiesta della rinegoziazione e, quindi della somma rimasta, e si ricalcola su quanto rimane da pagare.
RispondiQualche giorno fa ho chiesto la rinegoziazione del mio mutuo (con un tasso fisso del 2,11%) per usufruire di un tasso più basso ma mi hanno detto che non era possibile in quanto, rimanendo solo 39.000 euro da pagare (sui 60.000 euro richiesti inizialmente col mutuo) la Banca centrale la ritiene una cifra troppo bassa per poter procedere alla rinegoziazione del tasso. Secondo la normativa vigente, è davvero così? Possono farlo?
RispondiCaro Luigi, la condizione per concedere la rinegoziazione del mutuo lascia molto spazio alla prassi bancaria e alla scelta discrezionale dell’istituto di credito che può non concedere una rinegoziazione. Verso la fine dei contratti di mutuo, inoltre, se è stato concordato un piano di ammortamento alla francese, la componente legata agli interessi è di molto diminuita restando in gran parte la quota riferita al capitale. È forse questa la ragione di ritrosia della banca a concedere una revisione del piano che vede in prevalenza la restituzione di capitale rispetto alla quota di interessi.
RispondiBuonasera, mi sto informando per rinegoziare il mio mutuo, considerato che tra circa tre anni vorrei vendere la casa. Ho stipulato il mutuo nel 2018 a 20 anni con tasso a 1,75% per 208.000 euro. Adesso mi hanno proposto 1,45% per 15 anni o 1,55% per altri 20 anni, secondo voi conviene? Grazie.
RispondiBuongiorno, devo cambiare il mutuo da variabile a fisso; devo pagare qualcosa alla banca? Grazie.
RispondiCaro Ferdinando, queste sono valutazioni estremamente personali che attengono alla conoscenza delle sue finanze, prospettive di guadagno presenti e future, e propensione al mantenimento di un debito per un determinato periodo. Sono tante le variabili e i calcoli che solo lei può effettuare in quanto solo lei, correttamente, conosce le sue capacità di spesa e risparmio nonché se ha voglia di chiudere il prima possibile il finanziamento o tenerlo mantenendo un costo della rata più basso.
RispondiCaro Claudio, lei sta chiedendo di modificare un aspetto legato al mutuo operando una rinegoziazione con la stessa banca. Questi cambi devono avvenire gratuitamente senza costi per il consumatore/cliente; non possono essere addebitati costi e spese al cliente.
RispondiBuongiorno, due giorni fa ho chiesto alla mia banca di poter rinegoziare il mutuo dopo 13 anni di pagamenti; il mutuo ha una durata di 40 anni ed era stato fatto in convenzione con Inpdap. Ora vorrei abbassare la rata e la durata; ho parlato con un consulente della banca telefonicamente e, sempre telefonicamente, ha inviato la mia istanza alla direzione, con nuovo piano ammortamento e rata a 420 euro. Ora mi chiedo qual è la tempistica? Grazie!
RispondiCara Manuela, la legge non prevede limiti temporali. È possibile che ogni banca abbia i suoi tempi burocratici che potrebbero arrivare anche ai due mesi; è sempre bene dopo un mese di silenzio provare a ricontattare la banca per avere aggiornamenti.
RispondiSalve, nel 2015 ho stipulato un mutuo tasso fisso a 1,82% con durata di 25 anni. La casa costava 750.00 euro e la banca mi aveva concesso il 100% in quanto, secondo la loro perizia, il valore della casa era 104.000 euro. La banca mi aveva poi obbligato a fare una polizza vita visto che in famiglia ero l'unico ad aver reddito con moglie e 3 figli minorenni. Adesso devo andare in banca a negoziare per il tasso e ridurre la durata visto che adesso lavora anche mia moglie. La mia domanda è: esiste un valore massimo del tasso che la banca non può superare, chi lo stabilisce? Sulla base di che cosa ogni banca stabilisce il tasso? Attualmente quale è il tasso minimo per un mutuo a tasso fisso? Grazie.
RispondiCerto Jacques che lei può andare in banca a rinegoziare le condizioni. Di certo si va in banca non per rimodulare il mutuo aggravando la propria condizione economica e debitoria, ma per ottenere una revisione che soddisfi entrambe le parti. Le banche formulano i tassi in base a dei parametri e a delle formule matematiche che tengono conto del debito residuo e di parametri economici. Per conoscere il tasso minimo di un mutuo a tasso fisso le consiglio di consultare il sito di Mutui.it e provare a fare delle simulazioni con la propria situazione.
RispondiSalve, ho un mutuo con il mio ex compagno. Ora che ci siamo lasciati, lui lascia la casa a me e vorrei rinegoziare il mutuo; il problema è che ora lavoro a Londra e non so come si fa. Potete aiutarmi? Grazie.
RispondiSalve, ho stipulato un mutuo nel 2017 a tasso variabile cointestato con mio padre. Arrivati ora in una situazione di tassi molto bassi vogliamo proteggerci da un eventuale aumento di questi passando ad un tasso fisso (abbiamo già fatto valutare la questione dalla banca e la rata aumenterebbe in modo irrisorio, questo per noi risulta vantaggioso); il cambiamento da tasso fisso a variabile e viceversa è previsto da contratto stipulato inizialmente. L'operatore della banca con cui ci siamo interfacciati ci ha però fatto presente che la banca potrebbe non accettare questo cambio perché è per loro sconveniente e ci ha spinti quindi a usufruire di altri loro prodotti con assicurazioni per convincere la banca ad accettare il cambio di condizioni. Allora mi chiedo, siamo davvero costretti ad usufruire di altri loro prodotti o passare ad un tasso fisso è un nostro diritto come da contratto? Vorrei chiedere inoltre un chiarimento: essendo un under 30, posso usufruire delle agevolazioni previste dal decreto sostegni anche se ho un mutuo già in corso e non avendo una busta paga o le agevolazioni sono previste solo per nuovi mutui e di giovani con busta paga anche se hanno un garante? Grazie.
RispondiCara Shola, intanto come lascia la casa? Nel senso come saranno regolamentati i rapporti tra voi, con un accordo verbale o davanti al notaio attraverso la procedura di accollo del mutuo dove lei subentra nel mutuo e regolamentate eventuali conguagli di somme? Dopodiché nulla vieta di contattare la banca e chiedere di ridiscutere gli accordi del mutuo chiedendo la possibilità di rinegoziare ricordando però che la banca ha sempre un potere discrezionale nell’accettare la rinegoziazione. Con i mezzi odierni anche a distanza è possibile prendere contatti.
RispondiCara Veronica, le banche rinegoziano i mutui seguendo prassi interne ed è quindi possibile che tentino di riformulare le offerte o i diversi passaggi. Se il contratto prevede il passaggio da tasso fisso a variabile è il caso di farlo presente, non si è obbligati ad accettare alcuna polizza e al massimo si può valutare anche la strada della surroga cercando una banca diversa con condizioni più vantaggiose. Le agevolazioni per il mutuo prima casa under 35 si applicano per gli acquisti dal 26 maggio 2021, non per i mutui in corso.
RispondiBuongiorno, ho acquistato un immobile accedendo ad un mutuo ipotecario. Ora ho effettuato una ristrutturazione con miglioramento sismico ed ampliamento dell'efficienza energetica quasi ai livelli massimi tanto che l'immobile ha aumentato di molto il suo valore. Potrei richiedere un mutuo superiore in modo da chiudere il primo ed avere liquidità per le spese varie? Grazie.
RispondiCaro Antonio, il mutuo viene erogato al momento della compravendita sulla base di una perizia e l’importo può arrivare fino al 70% del valore dell’immobile. Gli interventi successivi per quanto migliorativi non muoverebbero le cifre negoziate. Esistono però sul mercato i cosiddetti mutui integrativi che prevedono una liquidità aggiuntiva rispetto a quanto già erogato e si innestano sull’ipoteca già concessa con il primo mutuo.
RispondiBuonasera, nel 2016 abbiamo acceso un mutuo all'80% e adesso vorremo rinegoziarlo e aumentarlo di 35.000 mila euro; è fattibile? Grazie.
RispondiBuongiorno, può una banca rifiutare la rinegoziazione di un mutuo da tasso variabile a fisso, anche se tale possibilità era esplicitamente prevista alla stipula del contratto di mutuo? In subordine, tale banca può richiedere, oltre al cambio del tasso da variabile a fisso, la sottoscrizione di polizze che tutelino la banca stessa dall'eventuale perdita di interessi, se il tasso di riferimento per il tasso fisso crescesse? Grazie.
RispondiCara Michela, quando si parla di rinegoziazione del mutuo si considera la possibilità di modificare con la banca, mantenendo lo stesso contratto, solo alcuni determinati aspetti legati ai tassi o alla durata. La richiesta di un aumento del capitale fa parte di quegli elementi che presuppongono un’azione di novazione termine tecnico per individuare un nuovo contratto di finanziamento che ha altre condizioni, costi e procedure.
RispondiCaro Salvino, le condizioni di rinegoziazione fanno parte della prassi bancaria e singole banche hanno diverse regole. Il caso della sottoscrizione di polizze non è un obbligo a cui dover sottostare, ma una valutazione da fare di costi benefici. Può, tra l’altro, valutare strade diverse come la surroga se la sua banca non la soddisfacesse.
RispondiBuonasera, la mia banca ormai ha un tasso troppo alto, la rata è aumentata di 200 euro. Sono stata lì ma dicono che non possono aiutarmi perché, ormai non lavorando più, non possono fare nulla a parte bloccare per un po' le rate e vedere se si riabbassano i tassi. Cosa posso fare? Grazie.
RispondiCara Marianna, la banca le ha dato informazioni corrette sulla situazione attuale e sulle condizioni praticate. Le rate aumenteranno come conseguenza delle decisioni della Banca centrale europea sulla politica monetaria. Provi a percorrere la strada della surroga chiedendo ad altre banche se possono praticare situazioni di maggior favore, ma temo ci sia anche su questo terreno molta cautela da parte degli istituti di credito.
RispondiBuongiorno, ho un mutuo concesso nel 2009 con perizia su immobile che nel 2022 scopriamo essere errata in quanto la casa, in seguito a verifiche, è risultata abusiva mentre a catasto è perfetta; andiamo quindi in causa per annullare il rogito. E con la banca? A seguito di perizia errata ha concesso un mutuo su una casa abusiva quindi supera di gran lunga l'80% del valore dell'immobile e sono 13 anni che pago. Posso attraverso l'ufficio legale trovare una soluzione per saldo e stralcio evitando di coinvolgere la banca in una causa legale? Grazie.
RispondiCaro Fabio, francamente dalla ricostruzione del quesito si comprende che la situazione è abbastanza complessa tanto da richiedere l’intervento di un professionista. Forse al catasto risulta registrata una prima planimetria e interventi successivi non sono stati riportati anche se il notaio, nel momento in cui redige l’atto di compravendita, ha l’obbligo di legge di attestare che vi sia conformità tra quello che si vende e quello che risulta in catasto. Bisogna anche verificare, dato gli anni trascorsi, che non siano intervenute decadenze.
RispondiBuongiorno, ho un mutuo a tasso variabile (acceso nel 2017) ed ora i tassi sono aumentati vertiginosamente. Ho sentito la mia banca, la quale mi sconsiglia di cambiare da variabile a fisso dicendo che l'operazione è molto onerosa. Al contrario si legge ovunque che la rinegoziazione del mutuo da tasso variabile a fisso è possibile e non costa nulla (solo 35 euro); potrei avere un suo cortese parere? Grazie.
RispondiCaro Renato, è possibile che con la situazione attuale, per quanto ci siano dei rialzi sull’importo del variabile, il confronto con il fisso darebbe un risultato di una rata maggiormente onerosa. Dovrebbe valutare con la sua banca quanta quota di interessi ha ancora da pagare e se è superiore chiedere una proiezione con il fisso attuale e fare le sue valutazioni. La banca poi non è obbligata a concedere la rinegoziazione, dovrebbe dunque guardarsi intorno e valutare la possibilità anche di uno spostamento verso altra banca ma prima si faccia fare delle simulazioni del suo mutuo con il passaggio al fisso.
RispondiSalve, stiamo al momento fronteggiando la difficile questione: tasso fisso o variabile? Siamo indirizzato sul fisso. La mia domanda è: nel caso in cui nei prossimi anni l'Eurirs scenda, è possibile rinegoziare il tasso fisso con un tasso fisso più basso? Oppure è possibile rinegoziare/surrogare solamente da fisso a variabile e viceversa? Grazie mille.
RispondiCaro Nicolò, si può rinegoziare da tasso fisso a variabile e con la surroga si può trasferire il proprio mutuo ad una altra banca spuntando condizioni migliori anche in termini di tassi magari con la stessa tipologia ma a condizioni che possano risultare più soddisfacenti. Le banche però hanno sempre molta discrezionalità in merito.
RispondiBuongiorno, avrei bisogno di un'informazione. Ho fatto un prestito per una casa nel 2007, i tassi di interesse erano circa al 6,2%. Ora mi trovo in una situazione critica: all'inizio avevo un tasso fisso, poi ho fatto variabile e adesso mi trovo a pagare il doppio. A questo punto posso ancora negoziare con la banca? Grazie.
RispondiCara Ioana, non ci sono limiti alla possibilità di chiedere di rinegoziare le condizioni del mutuo anche con un’altra banca; la scelta da parte dell’istituto di erogarlo o meno, però, è sempre discrezionale.
RispondiBuongiorno, ho stipulato un mutuo a tasso variabile nel 2000 per 30 anni; ora ho un debito residuo di 47.000 euro. Ho chiesto una rinegoziazione alla mia banca che mi ha proposto un tasso fisso al 4,66% con una rata mensile di 641,70 (ora la rata è di 570 euro). Conviene cambiare oppure, visto le previsioni, si tratterà di avere ancora una rata alta sino al 2024 sperando in una diminuzione per i restanti 4 anni? Grazie.
RispondiBuongiorno, ho stipulato nel 2011 un mutuo con una banca inglese che poi, essendo usciti dalla UE, ha venduto le quote ad altre banche. Ho chiesto più volte alla banca successiva di fornirmi il contratto che ho firmato con loro del mio mutuo ma non mai ricevuto niente. Cosa si potrebbe fare? Grazie.
RispondiCara Silvia, dovrebbe verificare con la sua banca quale sia il piano di ammortamento del mutuo: se è un piano alla francese - come la maggioranza dei mutui stipulati in Italia - al passare degli anni la quota di interessi (e quindi la volatilità del mercato dei tassi) dovrebbe incidere in misura minore restando gran parte capitale. Valuti bene con la sua banca quanto incide la componente interessi sulla componente capitale che resta sempre fissa.
RispondiCaro Mirco, la banca non dovrebbe rifiutarsi di inviare la copia del contratto di mutuo. Nel quesito non si comprende se il trasferimento del mutuo è avvenuto nel rispetto delle identiche condizioni con il subentro della banca straniera come parte al posto della prima banca o se nel momento del subentro sono stati modificati alcuni elementi del contratto. Ci si potrebbe rivolgere ad una associazione consumatori o all'arbitro bancario per far valere i propri diritti. È bene ricordare però che quando una banca subentra all’altra nei contratti di mutui alle stesse condizioni, invia una comunicazione al cliente informandolo proprio del passaggio a identica situazione.
RispondiSalve, a luglio del 2022 ho fatto un mutuo di 120mila euro per 30 anni. Era partito con un tasso fisso all'1,30% poi, ad una settimana dal rogito, la banca mi dice che i tassi erano cambiati e che poteva farmi solo il tasso variabile, con un preventivo di una rata di 440 euro. Oggi mi ritrovo con una rata che aumenta ogni 3 mesi e ad oggi pago 680 euro al mese. È una cosa legale? Posso rinegoziare con un tasso fisso? Grazie.
RispondiCaro Antonio, è una cosa legale perché il suo contratto è a tasso variabile e risente dei frequenti aumenti del costo del denaro che la banca centra europea sta portando in atto per frenare l’inflazione. Lei può chiedere la rinegoziazione del mutuo presso la sua banca; qualora dovesse avere esito negativo potrebbe guardarsi intorno e scegliere un altro istituto con la surroga. Con la rinegoziazione si può modificare il tasso da fisso a variabile ma è una scelta che attiene sempre alla banca ed è una valutazione comunque discrezionale; l’istituto non ha un obbligo.
RispondiBuongiorno, nel 2012 ho stipulato un muto di 24 anni a tasso fisso con una rata di 400 euro e rinegoziabile ogni 3 anni. L'anno prossimo avrò la rinegoziazione; cosa mi aspetta di aumento sul tasso fisso? Grazie.
RispondiCaro Mauro, con il rialzo dei tassi di interesse ci sono dei riflessi - sebbene in misura minore - anche per il tasso fisso. Non si sa al momento la situazione da qui a un anno per le decisioni della banca centrale europea. Inoltre da quello che scrive lei, la rinegoziazione è una facoltà non un obbligo quindi potrebbe scegliere di restare alle proprie condizioni siglate nel 2012.
RispondiBuongiorno, ho richiesto lo spostamento della data di pagamento della rata del mutuo perché ho cambiato lavoro e prendo la paga alla fine del mese. Sulla prima rata successiva alla richiesta, ho trovato un esborso di 400 euro in più; è normale? Grazie.
RispondiBuonasera, ho stipulato un mutuo nel 2019 con un tasso del 2,5%. Se dovessi chiedere alla banca una rinegoziazione potrò diminuire gli anni e aumentare la rata mensile, ma il tasso che applicheranno sarà sempre del 2,5% come da inizio contratto oppure viene aggiornato al tasso effettivo di quel periodo? Grazie in anticipo.
RispondiCaro Danilo, dagli elementi indicati è possibile che la banca abbia considerato uno spostamento valutando una modifica del piano con un ricalcolo anche degli interessi dovuti. Occorre verificare con la banca cosa sia successo.
RispondiCaro Michele, se si chiede la rinegoziazione è possibile che la banca rimoduli anche il tasso concesso alla luce dei nuovi andamenti e dei costi del denaro. Il consiglio è di farsi fare delle simulazioni per capire come si comporterebbe la banca.
RispondiBuonasera, nel 2020 ho stipulato un mutuo intestato a mio marito prendendo in considerazione solo il suo stipendio. Da qualche anno lavoro anche io con contratti da insegnante ma a tempo determinato; è possibile rinegoziare il mutuo aggiungendo il mio contratto e aumentando la rata? Grazie.
RispondiCara Marika, sì è possibile nel senso che nulla cambia ai fini dell’intestazione del mutuo se il conto è cointestato e le rate sono pagate da lì, la banca non ha problemi a prevedere una rata più alta e una provvista di pagamento della stessa. Diversamente se sono degli apporti che mensilmente lei fa tramite bonifico sul conto del marito è il caso di indicare nella causale che sono dei prestiti infruttiferi, liberalità nei confronti di suo marito.
RispondiBuongiorno, ho un mutuo a tasso variabile stipulato nel 2011 per la durata di 20 anni e tasso ammortamento alla francese. Surrogare o rinegoziare il mutuo comporterebbe un azzeramento del piano di ammortamento? Nel senso che oggi la mia rata è suddivisa al 60% quota capitale e 40% interessi, una surroga o una rinegoziazione, comporterebbe una rata con una percentuale quota interessi elevata? Grazie.
RispondiCaro Daniele, con la surroga si può intervenire sulla durata e dunque su rata mensile, il tipo di tasso, lo spread applicato, il tutto tenendo presente che l’importo finanziato rimane lo stesso, il debito residuo resta quello del finanziamento in corso. Conviene quando il mutuo è “giovane” perché l’incidenza dei tassi è maggiore rispetto alla quota del capitale. Intervenendo sulla durata si possono fare simulazioni cercando di capire cosa è più vantaggioso per la propria condizione.
RispondiSalve, a dicembre 2023 ho stipulato un mutuo per acquisto prima casa dal valore di 300.000 euro ad un tasso del 4,30% per 30 anni. Attualmente ho ridotto il debito a 50.000 euro ed ho chiesto la rinegoziazione per adeguare i tassi. Mi è stato negato dicendomi che per la rinegoziazione il debito deve essere superiore a 100.000 euro. Questa opzione è contemplata nella legge di bilancio o la mia banca non vuole semplicemente fare modifiche al contratto di mutuo? Grazie.
RispondiCara Valentina, la legge di bilancio 2023 prevedeva una rinegoziazione obbligatoria per i mutui con domanda di rinegoziazione da formalizzare entro il 31 dicembre 2023. La soglia oltre la quale non si poteva chiedere la rinegoziazione era 200 mila euro; non c’erano quindi soglie al di sotto ma al di sopra. Non comprendo quindi le obiezioni della banca a meno che non si tratti di altre condizioni proprie o di domande poste fuori ambito della normativa.
RispondiBuongiorno, volevo chiedere, a settembre 2021 ho fatto un mutuo al 100% variabile. Poi in base all'Isee sono passata a un tasso fisso e nel febbraio 2024, ho fatto la rinegoziazione. Adesso visto che si sono abbassati i tassi ho chiamato la mia banca per fare un'altra rinegoziazione ma mi hanno detto che non si può fare, deve passare almeno un anno e mezzo. È coretto di legge? E per fare la surroga mi dicono che devo aver pagato 80% della somma, Cosa devo fare in questo caso? Grazie.
RispondiBuon pomeriggio, facendo richiesta per la rinegoziazione del tasso del mutuo, in genere i tempi di risposta da parte dell’istituto di credito vengono dati entro un limite temporale o quest’ultimo può prendere tutto il tempo che vuole per dare una risposta? Grazie.
RispondiCara Veronica, la banca può agire su base discrezione in base a proprie prassi e valutazioni, non esistono in teoria norme che limitino il numero di rinegoziazione e le frequenze, ma la singola banca è libera di rifiutarsi.
RispondiCara Marinella, sono prassi bancarie che variano da banca a banca e anche credo da filiale a filiale; non si può far altro che aspettare e chiedere un sollecito se si ha la sensazione che il tempo passato sia troppo.
RispondiHo stipulato con Carige un mutuo fondiario per prima casa nel 2012, rinegoziato nel 2020 con tasso variabile oggi la banca che subentra a Carige (la Bper) mi dice che la mia rinegoziazione è stata fatta come acquisto seconda casa, ma questo è l'unico immobile che possiedo e dove io e la mia famiglia ha regolare residenza. Premetto che non ho firmato per la rimodulazione del mutuo ma solo per cambio tasso, ad un tasso più agevolato rispetto al mutuo fondiario sempre presso la stessa filiale. Vorrei sapere come devo comportarmi in questo caso.
RispondiGentile Claudio, dovrebbe chiedere di andare in filiale e con i documenti del contratto di mutuo verificare se nel trasferimento o anche all’origine è stato commesso un errore e il suo mutuo non è stato indicato come prima casa.
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