Mutuo prima casa

Casa mia, casa mia, per piccina che tu sia, tu mi sembri una badia. Mai detto popolare fu più azzeccato per l’italica passione del mattone. Nel BelPaese, infatti, la casa è il sogno per eccellenza, la massima aspirazione in tema di investimenti, ma anche il bene rifugio che mette al riparo dalle incertezze. E piccola o grande che sia gli italiani decidono di comprarsene una. Basti pensare che, secondo l’Istat, tre quarti delle famiglie vive in un immobile di proprietà.

Ovviamente solo pochi fortunati (e ricchi) riusciranno a portare a termine questo acquisto senza ricorrere a un prestito. Mentre i più dovranno varcare la porta di una banca o passare dal web per stipulare un mutuo. Ogni anno sono, infatti, quattrocentomila gli italiani che accendono un finanziamento, indebitandosi in media per oltre 15 anni.

Un impegno quello dei mutuatari che, tuttavia, non deve mai essere sottovalutato. La crisi economica degli scorsi anni ha messo in ginocchio migliaia di famiglie che a fine mese non sono state più in grado di ripagare le rate del mutuo. Meglio quindi tenere a mente poche, ma importanti regole nel caso si decida di richiedere un finanziamento per realizzare il sogno di una vita e non ricevere brutte sorprese.

Iniziamo subito dai requisiti. Oltre alla maggiore età e alla residenza in Italia, la caratteristica più importante per ottenere un mutuo prima casa è il reddito che dovrà essere adeguato all’entità del prestito richiesto. Buste paga, dichiarazioni fiscali ed estratti conto serviranno, infatti, ad assicurare che l’importo complessivo delle rate versate in un anno non superi il 30% del reddito dimostrato. È importante tenere conto della propria capacità di risparmiare e dell’eventualità di dover far fronte a spese impreviste.

Detto che attualmente è pressoché impossibile ottenere un prestito che vada oltre l’80% del valore della casa (alcune banche finanziano fino al 100% con condizioni più onerose e con la richiesta di garanzie aggiuntive), per ottenere il mutuo saranno richieste l’ipoteca sull’immobile acquistato (in pratica se non si pagano le rate l’istituto erogatore lo pignorerà) e una possibile fideiussione, rilasciata da un soggetto diverso dal cliente, che garantirà la restituzione dell’intero finanziamento con i propri beni.

Se fino a pochi anni fa la scelta del mutuo poteva orientarsi al massimo su due o tre tipi di prodotti, oggi il mercato arriva a proporre fino a una decina di finanziamenti, tutti con caratteristiche diverse. Così oltre al classico dilemma tra il tasso fisso o variabile (il primo legato all’andamento dell’Eurirs e il secondo a quello dell’Euribor), ci sono anche il mutuo con il cap (c’è un tetto massimo fissato oltre il quale non si può andare), quello con rate leggere all’inizio del pagamento, quelle con rate costanti oppure flessibili o ancora a tasso modificabile. Ovviamente, nella scelta del prestito migliore per le nostre tasche, ciò che deve essere valutato è il tasso finale formato dal tasso del mutuo e dallo spread, vale a dire il guadagno della banca. Una percentuale che non cambierà mai per la durata del finanziamento.

Agli interessi (che costituiscono il principale elemento dell’esborso di un mutuo), si aggiungono altri costi effettivi legati alla stipula. Nel Foglio Informativo che ogni istituto deve fornire obbligatoriamente sono, infatti, riportate le spese di istruttoria, la perizia del tecnico per la stima dell’immobile, l’assicurazione obbligatoria per incendio e scoppio, le spese notarili, l’iscrizione dell’ipoteca, la commissione annua di gestione pratica, le spese incasso rata, le spese invio comunicazioni e le imposte (nel caso della prima casa sono ridotte allo 0,25% dell’importo del prestito).

E sempre in tema di agevolazioni, meglio ricordare che gli interessi pagati per un mutuo ipotecario per l’acquisto, la costruzione o la ristrutturazione dell’abitazione principale sono detraibili dall’Irpef.

Quando si richiede un mutuo l’impazienza e l’incertezza non sono certamente buone compagne. I tempi per ottenere il prestito sono lunghi: tra la presentazione della documentazione e l’effettiva erogazione della somma potrebbero passare oltre 3 mesi. In questo arco di tempo la banca deve valutare la documentazione e il reddito, confrontare la perizia tecnica e quella notarile e deliberare la concessione del finanziamento. Ma solamente il giorno del rogito, dopo la firma del contratto, ci sarà l’erogazione del mutuo.

Infine, se durante la durata del finanziamento si verificassero delle difficoltà inaspettate che impedissero il pagamento delle rate, è consigliabile rivolgersi alla banca per cercare insieme una soluzione tra la rinegoziazione del mutuo per allungare la durata (e avere così rate più basse) o la sospensione temporanea dei pagamenti. Il pericolo, altrimenti, è quello di ritrovarsi iscritti nelle centrali rischi e rischiare il pignoramento della casa.

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25 November 2011 di Patrizia De Rubertis