Leasing e mutuo: le differenze

I prezzi immobiliari sono considerevolmente calati negli ultimi anni, rendendo l’acquisto di una casa sempre più conveniente, almeno in teoria. Tuttavia questa circostanza non trova riscontro nei dati sulle compravendite immobiliari, che di fatto sono in calo, così come il numero di mutui che, benché in aumento, non è però sempre espressione di nuovi contratti ma, in larga parte è rappresentato dalla rinegoziazione o surroga di mutui preesistenti.

Questo significa che non tutti trovano poi così conveniente l’acquisto di una casa di proprietà, anche alla luce della tassazione immobiliare che, benché secondo molti non si discosti poi troppo da quella di altri Paesi, è in Italia quantomeno confusa e incerta da un anno all’altro.
Tra le alternative all’acquisto di un immobile c’è lo strumento del leasing immobiliare. Vediamo come funziona.

Il leasing prevede che si possa utilizzare l’immobile oggetto per un determinato periodo di tempo previo pagamento di un canone ad una banca o ad una società, che ne è l’effettiva proprietaria. Quando il contratto giunge alla fine, poi, è possibile rinnovarlo o riscattare l’immobile dietro corresponsione di una cifra concordata, che sarà inferiore al valore di mercato dell’immobile, in considerazione del fatto che si è già pagato un canone per il suo utilizzo per lungo tempo. Addirittura, i canoni versati potrebbero coprire totalmente il prezzo del bene non rendendo necessario un pagamento finale per l’acquisto. La formula è piuttosto simile, nella pratica, a quella dell’affitto con riscatto, mentre differisce dal mutuo in quanto, in quest’ultimo caso, l’immobile diventa subito di proprietà, e la cifra sborsata in totale, al netto degli interessi, copre solo una parte del valore di mercato (al massimo l’80%).

Tra i vantaggi del leasing c’è, evidentemente, quello di poter godere dell’uso dell’immobile dietro pagamento di una somma dilazionata nel tempo e comunque inferiore ai costi di mercato e pagando l’Iva relativa solo sui canoni e sull’eventuale somma di riscatto, non sull’intero bene. Inoltre, durante il periodo di pagamento del canone, l’immobile non è di proprietà, e come tale non va dichiarato nel 730 e non comporta quindi il dover pagare tasse. Non solo, ma è possibile acquistare una seconda casa dovendone dichiarare solo una. In più, se si tratta di un’azienda e se l’immobile è inserito nel processo produttivo dell’azienda, il canone è scaricabile al 100% dai redditi aziendali. In generale poi ottenere un leasing è più semplice che ottenere un mutuo, e non prevede spese notarili o di rogito, se non nell’eventuale fase d’acquisto. In caso di fallimento della società proprietaria, inoltre, la casa data in leasing non è tra i beni revocabili, e chi la abita può restarci.

Tra gli svantaggi, il fatto di non poter disporre dell’immobile, dandolo per esempio in affitto, o di dover pagare canoni che possono risultare più alti di quelli di un affitto o di una rata del mutuo, anche in ragione del fatto che i tassi applicati sono spesso superiori.

Con la legge di Stabilità, però, sono state introdotte detrazioni Irpef per i giovani under 35 che acquistano l’abitazione principale in leasing, purché non abbiano reddito superiore ai 55 mila euro. In particolare si parla di una detrazione del 19% su un massimo di 8 mila euro del canone di leasing, e su un massimo di 20 mila euro sulla cifra d’acquisto. Per coloro che hanno già compiuto i 35 anni le detrazioni rimangono, ma dimezzate. Tra le agevolazioni sul leasing sono anche previsti sconti sull’imposta di registro; il tasso è dell’1,5% per gli atti relativi ad immobili non di lusso. Come esistono poi norme per la sospensione del mutuo in caso di difficoltà nel pagamento della rata, anche per il leasing è possibile sospendere il pagamento del canone fino ad un massimo di 12 mesi senza ulteriori spese.

Mutui: ottieni il migliore per te Calcolo rata mutuo

15 January 2016 di Floriana Liuni