Immobili, un 2020 da dimenticare

A certificarlo il Rapporto mutui ipotecari 2021

Nell’anno della pandemia, il 2020, i mutui immobiliari calano del 12,5% rispetto al 2019, per un valore di edifici posti a garanzia che supera i 78 miliardi di euro. A certificarlo il Rapporto mutui ipotecari 2021 dell’Agenzia del territorio che analizza i dati di consuntivo del 2020 relativi al flusso di nuovi mutui (non sono quindi comprese le surroghe).

Il rapporto rappresenta un censimento degli atti immobiliari registrati. Nel corso del 2020, dunque, sono stati sottoscritti e registrati complessivamente circa 366 mila atti di iscrizione ipotecaria, per un totale di 78,3 miliardi di capitale di debito finanziato a fronte di 808.568 immobili concessi in garanzia.

Nel rapporto è specificato da dove l’Agenzia del territorio attinge le informazioni: la fonte dei dati elaborati è la “Base dati ipoteche immobiliari” costruita incrociando gli archivi delle note di iscrizione degli atti di mutuo garantiti con ipoteche su immobili con gli archivi censuari del catasto fabbricati e del catasto terreni e la base dati delle compravendite immobiliari.

Cosa rimane nell’immobiliare

Il report individua il capitale di debito estratto, cioè ciò che è considerato essere ri immesso a finanziamento dello stesso mercato immobiliare. L’immobiliare, secondo la stima certificata dall’amministrazione finanziaria nel 2020, si attesta poco oltre 78 miliardi di euro e rappresenta il 4,7% del PIL italiano

“L’ammontare di questo capitale che finanzia con certezza il mercato immobiliare (nel senso che viene reinvestito in questo mercato)”, si legge nel report, “è pari a circa 34 miliardi di euro. Quindi il capitale “estratto” dal valore patrimoniale immobiliare ritorna in quel mercato (tipicamente l’acquisto dell’abitazione finanziato con mutuo ipotecario acceso ponendo a garanzia la stessa abitazione acquistata) per circa il 44% del totale del capitale erogato”.

Quasi 30 miliardi di euro sono invece destinati a finanziare altre attività (per lo più le attività economiche dei proprietari degli immobili che vengono ipotecati). In questo caso il valore potenziale del patrimonio immobiliare si trasforma in un valore che rientra nel circuito economico attivo. Il residuo, circa 14 miliardi di euro, ha una destinazione mista.

I mutui per le case nel 2020

Il rapporto analizza non solo gli immobili adibiti a casa ma anche quelli a destinazione mista o per scopi industriali e di impresa. Le unità immobiliari ipotecate, a garanzia di mutui, ammontano, nel 2020, a 808.568, in flessione del 12,5% rispetto al 2019, alle quali corrisponde un valore monetario dei finanziamenti pari a oltre 78 miliardi di euro, -13,1% rispetto al 2019.

Per quello che ci interessa maggiormente, i mutui concessi per le abitazioni, analizzando la distribuzione immobili ipotecati, il 63% degli immobili è in atti residenziali, quota che sale oltre l’87% se si tiene conto anche degli atti residenziali di tipo plurimo e residenziale. Per questi atti il capitale finanziato rappresenta quasi i due terzi del totale, circa 50 miliardi di euro, -15,3% rispetto al 2019.

Lo storico dei mutui

Interessante è la fotografia che il rapporto fornisce del mercato immobiliare per un periodo di 17 anni, dal 2014. Emerge che i capitali finanziati con mutui ipotecari raggiungono, dopo una sostenuta crescita, il massimo valore nel 2007 superando i 200 miliardi di euro (+49% rispetto al 2004) per poi calare repentinamente negli anni successivi fino a raggiungere il valore minimo nel 2014, quando il capitale complessivo scende al di sotto dei 60 miliardi di euro, ben il 72% in meno in 7 anni.

Solo nel 2015 il valore dei prestiti ricomincia a crescere stabilmente, avvicinandosi ai 100 miliardi di euro nel 2018 per poi mostrare una nuova flessione, con un calo di quasi 8 miliardi di euro nel 2019 che continua e si accentua nel 2020 con un’ulteriore perdita di quasi 12 miliardi di euro (-13,13%).

Si continua a comprare nei grandi centri

Pandemia o non pandemia, nel 2020 non c’è stata la fuga dalle città verso i centri più piccoli. Il 23,2% del capitale finanziato nel 2020, oltre 18 miliardi, racconta il rapporto, “ha origine da atti in cui le unità immobiliari concesse a garanzia del credito sono ubicate nelle otto maggiori città per popolazione, quasi il doppio, in proporzione, rispetto alla corrispondente quota di immobili ipotecati, solo per l’11,9% rispetto al totale nazionale.

Circa il 18% del capitale nazionale è associato ad immobili ubicati a Milano (9,5%) e Roma (8,2%), una quota simile a quella riscontrata nel 2019. Anche in questo caso però la generalizzata flessione del mercato si riflette negli acquisti nelle città: per l’insieme delle 8 città nel 2020 si osserva, come per il dato nazionale, un decremento sia in termini di immobili (-10,8%), che di capitale (-7,4%), ma in entrambi i casi in misura più contenuta rispetto all’intero Paese.

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2 November 2021 di Cristina Bartelli