Il mutuo per la nuda proprietà
“85enne, alto, luminoso e ristrutturato”. Ecco uno dei tantissimi annunci che riempiono sempre di più le pagine specializzate e le vetrine delle agenzie immobiliari. Si tratta delle vendite di case in nuda proprietà. Operazioni che consentono di risparmiare sul prezzo d’acquisto per quanti vogliono investire nel mattone, ma non hanno la necessità di abitare nell’immobile che comprano.
Basti pensare che questa forma di investimento - secondo quanto emerge dai dati dell’Agenzia del Territorio - solamente nel 2010 ha fatto registrare un aumento del 6,7% rispetto all’anno precedente. Un boom facilmente spiegabile. Anche se la crisi sembra dietro l’angolo, le sue conseguenze sono ancora nettamente percepibili in alcuni settori come quello immobiliare, con gli attuali prezzi di mercato che risultano ancora molto alti e la sostanziale difficoltà ad accedere ad un mutuo da parte delle famiglie.
Così, se fino a un paio di anni fa, il venditore era solitamente individuato in una coppia di persone anziane senza eredi, oggi chi decide di vendere la nuda proprietà è spinto soprattutto dalla crisi che morde il portafoglio. Mentre chi acquista continua a trovare nel mattone un bene di rifugio dall’altalenante borsa e dai titoli di Stato, scucendo una percentuale molto più bassa rispetto al valore di mercato dell’immobile.
Con questa operazione immobiliare si può ottenere una riduzione del prezzo della casa che va dal 25% fino al 40-50% rispetto alle quotazioni di mercato. Ovviamente lo sconto è inversamente proporzionale all’età del venditore.
Evidenti i vantaggi di questo investimento. Ad iniziare dal trattamento fiscale. Nello specifico, la compravendita della nuda proprietà è un atto assoggettato alle imposte di registro (7%), ipotecaria (2%) e catastale (1%). Ma se ricorrono i requisiti è anche possibile richiedere le agevolazioni prima casa che riducono il prelievo fiscale all’aliquota di registro del 3% e, per le imposte ipotecaria e catastale, alla misura fissa di 168 euro ciascuna.
La base imponibile su cui applicare queste aliquote impositive si ottiene, invece, mediante l’utilizzo di coefficienti (reperibili sul sito dell’Agenzia delle Entrate) che permettono di suddividere il valore fiscale della piena proprietà nei valori fiscali della nuda proprietà e dell’usufrutto. Pertanto la base imponibile, nel caso in cui oggetto della compravendita sia solo la nuda proprietà, è di minore entità rispetto al caso in cui oggetto della compravendita sia la piena proprietà dell’immobile.
E, sempre a proposito di fisco, va ricordato che l’Agenzia delle Entrate con la circolare 20/E dello scorso maggio ha chiarito che il nudo proprietario che ha stipulato un prestito per acquistare la piena proprietà di un immobile concesso in usufrutto al figlio può scaricare, sempre nella misura del 19%, tutti gli interessi passivi del mutuo pagati con riferimento all’intero valore dell’immobile.
Precisi gli obblighi: quelli dell’usufruttuario sono pagare l’Ici (se dovuto) e le spese di manutenzione ordinaria e mantenere la casa con diligenza, senza danneggiarla o modificarla all’insaputa del nudo proprietario che ha il diritto di chiedere il risarcimento del danno subito; quelli del nudo proprietario sono, invece, di sostenere le riparazioni straordinarie.
Ecco alcuni elementi che vanno valutati con molta attenzione: chi acquista la proprietà non ne può disporre subito, ma deve attendere degli anni, cioè fino alla morte dell’usufruttuario. Solo allora, infatti, la nuda proprietà e l’usufrutto si riuniranno ricomponendo la piena proprietà. L’usufruttuario, poi, può cedere in affitto la casa o vendere l’usufrutto. Per evitare, quindi, la possibilità di avere in casa un ospite indesiderato, il nudo proprietario può chiedere di inserire nel contratto una clausola di prelazione. Infine, visto che solitamente queste transazioni sono pagate in contanti, per avere un mutuo bisognerebbe far firmare anche l’usufruttuario che, difficilmente, si accollerà il rischio di pagare la rata qualora il nudo proprietario non la versasse.
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Commenti
Vorrei vendere la nuda proprietà di un immobile di cui io e le mie figlie siamo proprietarie e di cui mia suocera ha l'usufrutto di un terzo e il diritto abitazione in quanto vedova.
RispondiCara Paola Maria, detto che l’usufrutto è regolato dall’art. 978 e segg. del Codice Civile, il consiglio è di rivolgersi a un notaio per calcolare il valore dell’usufrutto, stabilito per legge.
RispondiHo acquistato una casa di un ente dove abita mio padre avendone diritto. Ho rogitato e risulta che io ho il diritto di nuda proprietà (parte mutuataria e datrice di ipoteca) e mio padre, di 86 anni, ha il diritto di abitazione vita natural durante (terzo datore di ipoteca). La banca può concedermi il mutuo per acquisto prima casa (non ho altre proprietà)?
RispondiGentile Vladimyr, la nuda proprietà è già la prima casa, visto che dal rogito a lei risulta questo diritto. Quindi, come spiega la Circolare 27/E dell’Agenzia delle Entrate, lei avrebbe potuto acquistare questo immobile con le agevolazioni prima casa se si trova situato nello stesso Comune nel quale abita.
RispondiMio figlio, cittadino italiano con reddito di lavoro dipendente a tempo indeterminato in Francia, vuole acquistare una nuda proprietà in Italia. (val commerciale Euro 300.000, prezzo nuda proprietà Euro 150.000), ma stiamo avendo delle difficoltà perché gli istituti di credito sembra che non finanzino tali acquisti. Ciò corrisponde al vero?. E' possibile individuare qualche alternativa a tassi convenienti?
RispondiCaro Stefano, la prassi delle banche prevede che il mutuo venga erogato ai cittadini italiani residenti in Italia. Ma se anche la residenza fosse in Italia resta il problema di dove si produce il reddito: le banche solitamente prevedono l’apertura di un conto corrente dove far transitare lo stipendio. Il consiglio è di rivolgersi ad istituti stranieri presenti in Italia.
RispondiSalve, nel 1996 io, mio fratello e mia sorella abbiamo acquistato una casa unica intestata a tutti e tre. Dopo anni abbiamo deciso di ristrutturare la casa e abbiamo fatto tre appartamenti. Nel momento che abbiamo deciso di intestare a ognuno un appartamento il mio l'ho intestato a mia sorella ed io mi sono tenuto la nuda proprietà. A questo punto, se io decidessi di prendermi la proprietà totale del mio appartamento, come potrei fare? A cosa vado incontro? Che agevolazioni ho se dovessi affrontare un mutuo? Preciso che è tutto agli atti notarili. La proprietà totale non è soggetta a nessun ipoteca e nemmeno a mutui. Grazie per la risposta, distinti saluti.
RispondiCaro Raffaele, se ho ben capito lei ha la proprietà dell’appartamento, e sua sorella l’usufrutto. Lei può dunque acquistare l’usufrutto da sua sorella (articolo 980 Codice Civile), al prezzo che stabilirete. A quanto mi risulta, non esistono mutui che consentano di acquistare un usufrutto; i mutui sono legati alla proprietà piena, o alla nuda proprietà di un immobile, che devono fungere da garanzia per la banca in caso di insolvenza del mutuatario (l’usufrutto non è una garanzia sufficiente perché è solo un diritto temporaneo).
Rispondiio e mia sorella abbiamo la nuda proprieta di una seconda casa di cui i miei genitori hanno l'usofrutto. possiamo vendere la nuda proprieta rimanendo il diritto dei miei genitori all'usofrutto anche se seconda casa ? grazie e buon lavoro
Rispondisalve,abbiamo acquistato una casa insieme al mio compagno, insieme paghiamo un mutuo, la casa è di proprietà del mio compagno adesso sarebbe nostro desiderio intestare la nuda proprietà a mio figlio. possiamo farlo nonostante l'immobile risulti ipotecato? Noi vorremmo non modificare l'ipoteca, ma dare solo una nuda proprietà per garantire che la casa sia di mio figlio quando noi non ci saremo più grazie
RispondiCara Magda, la cosa è possibile ma naturalmente la banca ne va informata. Tenga conto che se suo figlio risulterà proprietario, lei e il suo compagno (che paga il mutuo) sarete usufruttuari, e il suo compagno si troverà a pagare il mutuo di una casa non intestata a sé. Il che vuol dire che non potrà, eventualmente, detrarre gli interessi passivi previsti per il mutuo prima casa.
RispondiCara Sabrina, certo che potete farlo.
RispondiSalve, il mio suocero è deceduto e aveva un casa in mutuo e la sua compagna ha l’ usufrutto sull’immobile. Praticamente sul foglio catastale è scritto che il mio suocero era proprietario a nudo 1/2, proprietario 1/2 e questa donna ha usufrutto quota 1/2. Praticamente mio marito, l'unico erede che diritti ha, che può fare? Mio suocero viveva in quella casa.
RispondiCara Corina, non ho capito cosa vorrebbe fare suo marito. Se vuole evitare di pagare il mutuo per una casa nella quale non abita, può rifiutare l’eredità. Può poi provare a trovare un acquirente per la quota di nuda proprietà con mutuo, anche se è difficile. Altrimenti può accollarsi il mutuo, ma la compagna di suo suocero resterà a vivere nella casa dato che ha l’usufrutto.
Rispondi"L’usufruttuario, poi, può cedere in affitto la casa o vendere l’usufrutto." Sig.ra Floriana, l'usufruttuario può affittare l'immobile e percepirne i frutti, ma non vendere l'usufrutto che è strettamente personale sino a quando è in vita.
RispondiSig. Giorgio, l'articolo 980 del Codice Civile dispone altrimenti. Testualmente, "L'usufruttuario può cedere il proprio diritto per un certo tempo o per tutta la sua durata, se ciò non è vietato dal titolo costitutivo."
RispondiBuongiorno, vorrei comprare una casa in nuda propreietà. La mia banca non stipula mutui su nuda proprietà. Ho capito che ci vuole anche la garanzia dell'usufruttario. La domanda è: mi scrive per favore i nomi delle banche che erogano mutui su nuda proprietà? Grazie
RispondiGentile Alessandro, non essendo autorizzata a segnalare nomi di banche, in quanto per me giornalista significherebbe fare pubblicità, la invito ad utilizzare i motori di ricerca digitando le parole chiave “banche mutui nuda proprietà”. In generale potrei consigliarle di aggirare l’ostacolo chiedendo un prestito non finalizzato, che poi lei potrà destinare all’acquisto.
RispondiSalve, vorrei sapere questo: su un immobile con regolare mutuo, il proprietario che risulta essere al momento della stipula con regolare atto notarile non ha mai pagato direttamente lui una rata del mutuo. Può oggi avere il diritto di essere proprietario di quell'immobile? O chi ha sempre versato regolarmente la rata da oltre 20 anni? Grazie in attesa porgo distinti saluti.
RispondiGentile Michele, se la persona a cui si riferisce è intestataria della casa, ne è proprietaria, a prescindere che sia anche titolare del mutuo.
RispondiHo acquistato anni fa un appartamento riservandomi l’usufrutto e lasciando la nuda proprietà a mia figlia. L’ipoteca, in questo caso, chi la pagherà?
RispondiGentile Giovanna, se intende chi pagherà il mutuo, la risposta è: pagherà l'intestataria del mutuo. Nel caso fosse lei, pagherà lei, anche se non è proprietaria della casa. Nel caso fosse sua figlia, anche proprietaria, pagherà sua figlia.
RispondiDovrei acquistare come prima casa un immobile, solo la nuda proprietà. Abito in una residenza diversa dell'ubicazione dell'immobile, posso scaricare gli interessi del mutuo e rientrare nelle agevolazioni fiscali come prima casa? Grazie.
Rispondibuongiorno, volevo sapere che cosa succede se non pago più le rate del mutuo. Sono proprietaria della nuda proprietà, e mia madre ha l'usufrutto.
RispondiGentile Fulvia, se lei non paga le rate del mutuo potrebbe essere segnalata come cattiva pagatrice, cosa che pregiudicherà in futuro la sua possibilità di ottenere altri mutui. Se poi il ritardo dovesse persistere si può configurare il pignoramento da parte della banca.
RispondiPuò mia figlia accedere ad un mutuo prima casa, intestando la nuda proprietà al figlio minorenne (16 anni) e riservandosi per sé la nuda proprietà? È necessario l'intervento del Giudice tutelare per il figlio minore? Grazie.
RispondiSì Roberta, la procedura prevede il coinvolgimento del giudice tutelare che opererà verifiche nell’interesse del minore se l’atto sia per lui economicamente vantaggioso.
RispondiMia figlia è proprietaria di una villa con due appartamenti. Sulla villa grava un mutuo trentennale; può mia figlia cedere l'usufrutto o il diritto di abitazione di uno dei due appartamenti a noi genitori? Grazie.
RispondiSì Walter, tua figlia rimarrà intestataria del mutuo e modificando il titolo di proprietà lei diventerà la nuda proprietaria.
RispondiBuongiorno, nel caso in cui io venda casa mia a nuda proprietà e colui che acquista richieda un mutuo, nel caso in cui l'acquirente non paghi il mutuo cosa succede? Grazie.
RispondiCara Giulia, nel caso in cui la banca conceda un mutuo per la nuda proprietà nulla succede all’usufruttuario (chi ha venduto la proprietà dell’immobile) che resta proprietario del diritto di abitarla e utilizzarla. Non è obbligato in solido con l’acquirente del rimborso delle rate a meno che non abbia acconsentito a sua volta a diventare terzo ipotecario cioè deve assumere un impegno al rimborso delle rate al posto dell’acquirente, ma questo deve essere previsto dal contratto di vendita della nuda proprietà; non è una cosa automatica prevista dal contratto standard.
RispondiBuongiorno, mio marito è nudo proprietario al 100% di un immobile, casa di residenza, su cui paga un mutuo di circa €600 al mese. Può chiedere a sua madre, usufruttuaria al 50%, una quota mensile pari ad €250? Grazie.
RispondiCara Benedetta, se l’intestatario del mutuo è il nudo proprietario in linea teorica no; l’usufruttuario è tenuto a pagare le imposte se dovute e le spese di manutenzione. Potrebbe richiedere un contributo di sostegno che ricade nella regolamentazione di rapporti patrimoniali che sono extra mutuo su base volontaria e non per legge.
RispondiBuongiorno, ho acquistato una casa come nuda proprietà. Mia madre e il suo compagno hanno l'usufrutto al 50% per il resto della vita. La casa è unifamiliare, divisa in 2 appartamenti, ma con utenze in comune. Il compagno di mia madre ha deciso che vuole affittare il loro appartamento mettendomi in casa degli sconosciuti. Io vivo nell'altro appartamento con una minore. Possono affittare? Se fosse si, io devo percepire una percentuale di questo affitto? Mi posso imporre a non affittare x tutelare me e mia figlia? Lui deve partecipare ad una parte del mutuo? Grazie
RispondiGentile Erika l’usufruttuario può affittare casa e dunque trarre profitto dal diritto all’abitazione che gli garantisce l’usufrutto. Lo sfruttamento economico dell’immobile spetta all’usufruttuario anche se in sede di stipula del contratto è ammesso un patto contrario diverso che deve appunto essere esplicitato in sede di contratto. Il contratto di locazione sarà intestato all’usufruttuario e non al nudo proprietario. L’usufruttuario non può ovviamente vendere una casa di cui non ha più la proprietà. Ha l’obbligo di rispettare la destinazione originaria dell’immobile e si occupa della manutenzione ordinaria, la straordinaria spetta invece al nudo proprietario. Dunque poco si potrà fare se nel contratto non è stato regolato questa possibilità, stesso discorso per chi riceve i canoni di affitto. Per l’ultimo aspetto si entra anche in questioni che potrebbe essere in caso di affrontare in maniera collaborativa sempre che i rapporti siano sereni.
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