Compravendite, si torna a guardare alla provincia
Crescono anche gli acquisti per investimento
Pubblicato il 25 October 2022
Prosegue l’onda lunga della pandemia sul mercato immobiliare, anche se i suoi effetti si starebbero attenuando. A rivelarlo è una recente analisi condotta non solo sulle compravendite e sulle locazioni, realizzate attraverso le agenzie del Gruppo Tecnocasa, ma anche sulle caratteristiche della domanda.
Secondo Piero Terranova, analista dell’Ufficio Studi del network immobiliare, alcune tendenze comparse con l’arrivo della pandemia sarebbero infatti ancora in atto, ma con un’intensità minore rispetto al 2020 e al 2021. “Saranno i prossimi semestri a dirci se questa inversione di tendenza riporterà il mercato ai valori standard, oppure se alcune nuove abitudini siano ormai diventate strutturali nel nostro mercato immobiliare”.
Soprattutto per gli acquisti da parte dei più giovani, molto infatti, dipenderà dal livello dei tassi e dal loro impatto sulle compravendite assistite dalla richiesta di un mutuo prima casa.
Lo studio ha riguardato i semestri compresi tra il 2019 e il 2022 e in questa prima parte dell’anno l’analisi è stata condotta su 23.440 compravendite e 4.268 contratti di locazione.
Più compravendite a scopo investimento e fuori dai comuni capoluogo
Partendo dalle compravendite, il primo semestre dell’anno segnala a livello nazionale un aumento della percentuale di acquisti per investimento (16,8%). Si tratta di una quota in crescita rispetto agli ultimi due anni ma che ancora non raggiunge i livelli del 2019, prima dell’arrivo della pandemia, quando si arrivava quasi al 18%.
I tassi di investimento sono mediamente più alti nelle grandi città, con Napoli che guida la classifica con una forte presenza di investitori (34,9%). Anche a Milano si registra un ritorno degli investitori, nel 2022 si attestano al 23,2% sul totale delle compravendite in città, percentuale comunque inferiore a quelle che si registravano nel 2019. A livello nazionale continua la crescita di compravendite di case vacanza, siamo sopra il 7% mentre nel 2019 ci si fermava al 5-6%.
Il confronto con il 2019 evidenzia un’altra tendenza: è aumentata la percentuale di acquisti di abitazioni principali in comuni non capoluogo (35,9%) e nell’hinterland delle grandi città (26,9%), mentre diminuiscono gli acquisti in grandi città e capoluoghi.
“Si tratta di una tendenza iniziata con l’arrivo della pandemia, che ha raggiunto il suo apice nel 2021 quando l’acquisto in comuni non capoluogo aveva toccato il 37%, ma che in questa prima parte dell’anno ha visto un lieve ridimensionamento e una timida ripresa delle compravendite in grandi città” dichiara Piero Terranova. “A Milano attualmente il 54% dei residenti acquista in città, mentre nel 2019 la quota arrivava al 65,3%. Di conseguenza aumentano i Milanesi che comprano nell’hinterland della città e soprattutto cresce la quota di coloro che decidono di comprare in comuni non capoluogo, questi ultimi nel 2019 si fermavano al 10% mentre in questo 2022 arrivano al 20,5%”.
Chi sono gli acquirenti
In Italia diminuisce l’età media di chi compra: i più attivi sul mercato sono infatti gli acquirenti con un’età compresa tra 18 e 34 anni che compongono il 31% del totale, mentre nel 2019 l’età media era compresa tra 35 e 44 anni. Tra le grandi città Bologna si piazza al primo posto per quanto riguarda gli acquisti da parte di under 34 (45,6%), al secondo posto Milano, dove gli under 34 effettuano il 39,7% delle compravendite e l’età media degli acquirenti risulta in calo.
A livello nazionale si registra una progressiva crescita della percentuale di acquisti da parte di single, che nel 2022 sfiora il 32%, mentre nel 68% dei casi a comprare sono famiglie. A Milano la percentuale di acquisti da parte di single è ancora più alta e raggiunge il 45,6%.
Trilocale sempre protagonista del mercato
Il trilocale rimane sempre la tipologia più scambiata in Italia (34,9%), al secondo posto si collocano le soluzioni indipendenti e semi-indipendenti che arrivano al 20,5%. Questa quota è in crescita rispetto al 2019 ma è in contrazione rispetto al 2021 quando superava il 22%.
“Continua quindi l’apprezzamento per le soluzioni dotate di spazi esterni, ma per la prima volta da quando è arrivata la pandemia si assiste ad un lieve rallentamento di questo fenomeno. Situazione completamente diversa a Milano, dove la tipologia più acquistata è il bilocale (51,3%), mentre al secondo posto si piazzano i trilocali”, sottolinea Terranova.
Da segnalare a livello nazionale una crescita costante della percentuale di compravendite di abitazioni in classe energetica A e B (6,8%), anche se nel primo semestre del 2022 si assiste ad una lieve contrazione probabilmente dovuta ad una scarsa offerta di queste tipologie in seguito all’aumento delle vendite nei semestri precedenti.
Locazioni: il ritorno di lavoratori e studenti
Il mercato degli affitti registra positivamente il ritorno degli studenti e dei lavoratori trasfertisti, che già nella seconda parte del 2021 avevano dato segnali di ripresa. In Italia nel primo semestre del 2022 il 25% degli affitti è stipulato da lavoratori trasfertisti, il 3,8% da studenti universitari e il 71,2% da persone che hanno scelto di vivere in affitto.
“Gli studenti universitari si muovono sul mercato principalmente nella seconda parte di ogni anno, nel secondo semestre del 2021 infatti componevano il 13,1% sul totale dei contratti stipulati, percentuale anche più alta di quella che si registrava nel 2019”, precisa Terranova. Stesse tendenze si evidenziano anche a Milano, le quote però sono molto più alte rispetto alle medie registrate in Italia, nel capoluogo lombardo infatti il 45,6% degli affitti riguarda lavoratori trasfertisti e il 13,6% studenti universitari, questi ultimi nella seconda parte del 2021 arrivavano al 35,6%.
In crescita l’utilizzo dei contratti a canone concordato e a carattere transitorio, ma il contratto più utilizzato a livello nazionale rimane sempre quello a canone libero (45,8%). Ancora più marcato l’utilizzo di contratti a canone libero a Milano dove si attesta al 72,6%, in crescita i contratti a carattere transitorio (26,2%), mentre non si stipulano quasi mai contratti a canone concordato (1,2%). La tipologia più affittata è il bilocale, a livello nazionale si raggiunge il 40%, a Milano si arriva al 58%.
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Il profilo dell'autore
Rosaria Barrile Rosaria Barrile, giornalista professionista nata a Milano e laureata in Scienze Politiche, ha iniziato nel 2004 ad occuparsi di prodotti e servizi bancari e assicurativi per conto di un periodico specializzato e da allora non ha mai smesso.
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