Vendita con riserva di proprietà, alternativa al mutuo
Pubblicato il 30 September 2013
Si può comprare casa senza necessariamente dovere andare in una banca a chiedere un mutuo che, probabilmente, non si otterrà? Sì, è possibile, ricorrendo ad un metodo alternativo come la vendita con riserva di proprietà – detta anche “vendita con patto di riservato dominio”.
Si tratta di un contratto di vendita (come tale disciplinato dall'articolo 1523 cod. civ.) tramite cui il compratore viene in possesso della cosa acquistata pur non acquisendone la proprietà, che resta al venditore fino al momento in cui il compratore stesso non abbia provveduto al pagamento di tutto il prezzo pattuito.
In sostanza, si tratta di un normale contratto di compravendita immobiliare a cui è stata aggiunta una sola clausola, quella chiamata, appunto, riserva di proprietà. Se il contratto ha ad oggetto una casa, l'acquirente prende subito possesso dell'immobile, cioè la abita subito, lasciando la proprietà al venditore fino a che i pagamenti non siano terminati.
Nel caso in cui l'acquirente non onori il contratto, il venditore ha diritto a riprendersi la casa risolvendo il contratto, qualunque sia la cifra che il compratore abbia già versato. Nel contempo, il venditore restituirà le rate già riscosse, trattenendo però una quota a titolo di compenso per l'uso che il compratore ha fatto della cosa (art. 1526 codice civile). Il venditore, invece, non potrà ottenere la risoluzione del contratto per il mancato pagamento di una sola rata che non superi l'ottava parte del prezzo.
Questa viene indicata da più parti come una delle (poche) soluzioni per chi abbia bisogno di una casa ma, al contempo, non ha la liquidità necessaria per poterla acquistare. In sostanza, è utile se l'acquirente vuole entrare subito in possesso dell'abitazione ma non riesce a pagarne l'intero prezzo all'atto del rogito, nemmeno se chiedesse il mutuo, e quando, d'altra parte, il venditore vuole chiudere l'affare, con le dovute garanzie, senza necessariamente entrare subito in possesso di tutta la somma; questi incasserà nel tempo un prezzo maggiore, comprensivo degli interessi: una volta chiusi tutti i pagamenti non sarà necessario procedere con un nuovo atto di compravendita, perché l'acquirente dovrà solo rispettare la scadenza delle rate, esattamente come pagasse un mutuo.
Quali sono i vantaggi di questo accordo? Prima di tutto l'acquirente sarà tutelato, non sarà cioè soggetto a nessun cambiamento di idea da parte del venditore. Poi, sempre il compratore, potrà dormire sonno tranquilli non avendo da temere ipoteche giudiziali che siano a carico del venditore: la vendita è trascritta nei registri immobiliari e ogni eventuale ipoteca sui beni del venditore non avrà valore nei confronti del futuro proprietario. Dal canto suo, anche il venditore resta tranquillo: se l'acquirente non paga il prezzo lui non rimane vincolato alla vendita dal momento che la proprietà del bene non è stata trasferita. Se l'acquirente non paga il venditore ha la possibilità di far dichiarare dal giudice la risoluzione del contratto. Ancora una garanzia per il venditore: la liberazione dell'immobile non va soggetta alle sospensioni o ai rischi della normativa sugli sfratti.
In caso di mancato pagamento, il venditore deve restituire tutte le rate riscosse, mantenendo salvo però il diritto a un compenso equo per l'uso del bene unito a un risarcimento del danno.
Per quanto concerne la fiscalità, questo contratto mostra un solo punto debole: trattandosi di un contratto di compravendita, le tasse vanno pagate subito. A carico dell'acquirente, inoltre, ci sono l'imposta sull'immobile, la tassa sui rifiuti, le spese ordinarie e quelle straordinarie di manutenzione e ristrutturazione.
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Il profilo dell'autore
Franco Canevesio Franco Canevesio, genovese, è giornalista professionista specializzato in economia e Borsa.
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Commenti
Se faccio alcuni lavori dentro la casa e, allo scadere del termine per la risoluzione del contratto non riesco a saldare (serramenti, porte interne ecc.), tutti i costi mi vengono rimborsati?
RispondiSalve io sono il venditore. ma se l'acquirente ha facoltà di NON pagare fino a un ottavo del prezzo patuito questo può quantificarsi anche in più di qualche mese. Come mi tutelo?
RispondiBuongiorno Paola. In realtà non è esatto che l’acquirente abbia facoltà di non pagare fino ad un ottavo del prezzo. Ciò che il contratto prevede, è che, se si verificasse questa condizione, il contratto stesso non sarebbe annullabile (mentre lo sarebbe se la cifra non pagata fosse superiore a un ottavo). La sua tutela consiste nel fatto che lei rimane proprietaria dell’immobile finchè il pagamento non sia del tutto completato (come da articolo 1523 del Codice Civile), compreso l’ultimo ottavo. Ciò che non si può impedire è che, per pagare l’ultima rata, il suo acquirente ci metta un po’ troppo tempo. Può magari aggirare questo caso introducendo apposite clausole nel contratto.
RispondiBuonasera,sono in procinto di acquistare un appartamentocon questa modalità.Il venditore è una società immobiliare e non un privato, appurato che il venditore è tutelato perché rimane proprietario fino al saldo,io sono tutelato in qualità di acquirente? Se la società proprietaria dell'immobile dovesse fallire possono esserci problemi? Grazie
RispondiIpotizzando di pagare delle rate per 5 anni ed una "maxirata finale" a saldo dell'intero importo, è possibile chiedere per quest'ultimo un mutuo ipotecario?
RispondiGentile Paolo, secondo l’articolo 73 della Legge Fallimentare, se il venditore fallisce il contratto resta comunque valido.
RispondiHo effettuato un contratto di compravendita immobiliare con riserva di proprietà a favore del venditore che è un Comune. Poiché la facciata dell'intero fabbricato è in cattivissime condizioni, io come inquilino che ha acquistato con il contratto di cui sopra devo pagare i lavori di facciata?
RispondiCaro Saverio, in realtà l’acquisto con riserva di proprietà è proprio uno strumento alternativo al mutuo ipotecario. Nel caso lei potrà chiedere un finanziamento (non ipotecario) per coprire la maxirata finale.
RispondiGentile Paola, le spese di ristutturazione sono a carico dell'acquirente.
RispondiDevo vendere il mio immobile su cui grava un mutuo ipotecario. il compratore è disponibile ad acquistare con patto di riservato dominio l'immobile pur lasciando in essere il mutuo a nome del venditore che mi impegno ad estinguere' entro le ultime rate del patto. E' possibile questa possibilità ? io venditore sarei comunque esonerato dal eventuali ipoteche giudiziarie? Grazie
RispondiGentile Enrico, dal momento che, fino al pagamento dell’ultima rata da parte del suo compratore, la proprietà dell’immobile resta sua, il fatto che lei continui a pagare il mutuo fino a che resta proprietario può essere possibile. Quanto alla seconda domanda che mi fa, evidentemente lei è al riparo da ipoteche giudiziarie che colpiscano il suo acquirente.
RispondiNel caso in cui il compratore necessiti comunque di un mutuo per l'acquisto, oltre al dilazionato tempo di pagamento, è possibile che la banca ipotechi l'abitazione? E in caso di inadempimento e conseguente risoluzione del contratto visto che essa rimane al venditore, viene questi gravato anche dell'ipoteca?
RispondiGentilissimo Aldo, in realtà la vendita con riserva di proprietà è un metodo alternativo al mutuo. Non essendo infatti l’immobile di proprietà di chi lo acquista fino all'ultima rata, non è possibile ipotecarlo.
RispondiSalve, vorrei sapere con il patto di riservato dominio, il contratto può prevedere il pagamento delle rate anche per un periodo di 15 anni. Grazie in anticipo, per l'informazione.
RispondiCaro Dario, dipende dalle condizioni concordate nel contratto. Il patto di riservato dominio è regolato dall’articolo 1523 del Codice Civile e dai suoi collegati, provi a consultarli per saperne di più.
RispondiMa l'IMU chi la paga? il proprietario che vende fino a che l'acquirente non paga l'ultima rata? il venditore può comprere un'altra casa come prima casa?
RispondiCaro Antonio, la materia non è chiaramente regolata, ma dal momento che, per legge, l'acquirente di un bene acquistato con riserva di proprietà ne assume fin da subito il godimento e i rischi del caso, è sensato supporre che ad accollarsi l'IMU sia l'acquirente. Quanto al venditore, dal momento che, alla firma del contratto, non ha più la residenza nell'immobile (dove risiede invece l'acquirente), questo non può essere più considerato la sua prima casa, quindi può acquistarne un'altra.
RispondiBuonasera, io ho venduto la mia prima casa e come noto se non compro entro un anno dovrò versare la differenza di iva tra 4 e 10% allo stato (s minuscola volontaria). Con la formula di riservato dominio a favore di società venditrice (Trust) posso evitare tale salasso? Grazie mille
RispondiGentile Alessandro, le faccio rispondere dall’Avv. Francesco Scrosati di Busto Arsizio: “La questione va chiarita: la vendita con riservato dominio si intende fatta dall’interessato, o è l’interessato che riacquista con riservato dominio? Comunque i casi sono: 1) Chi ha utilizzato le agevolazioni prima casa vende ma con patto di riservato dominio in attesa che passino i 5 anni. In effetti non vi è trasferimento di proprietà e quindi non deve integrare la fiscalità. Il problema però è di chi compra con riservato dominio che - a sua volta - ha il problema di non acquistare in via definitiva, e deve quindi trasferire la residenza in un immobile non suo. 2) Chi ha utilizzato le agevolazioni prima casa, vende prima dei 5 anni e ricompra con riservato dominio entro l'anno. La vendita con riservato dominio non produce effetti traslativi e quindi non vale come ricompera. In tutto questo bisogna tenere conto che la legge finanziaria ha 1) concesso la possibilità di acquistare con benefici prima casa, anche se si ha già un immobile acquistato con benefici, a condizione che entro 12 mesi si venda il primo immobile (novità importante soprattutto per il mercato immobiliare); 2) chi compra un immobile come seconda casa, sconta sì le imposte piene ma se è un immobile in classe A o B può portare in detrazione il 50% dell'Iva”.
RispondiSalve, ho venduto a settembre 2015 un piccolo appartamento con patto di riservato dominio. Nel contratto ho fatto inserire una clausola che nel caso in cui l'acquirente don dovesse pagare le rate fino a l'ottava parte, sono libero di risolvere il contratto trattenendo tutti gli importi versati appunto dall'acquirente. Il problema e che dalla prima scadenza(15 ottobre)ad oggi non mi e' stata pagata alcuna rata. Quindi cosa devo fare? Se l'acquirente non versa fino all'ottava parte io non posso fare nulla? Praticamente si godrà l'appartamento per 10 mesi(visto che questa è l'ottava parte) ed andrà a rimetterci solo 3000 euro di acconto che mi ha versato? Cosa devo fare? Grazie
RispondiGentile Davide, innanzitutto l'acquirente andrebbe sollecitato a pagare quanto dovuto o a manifestare le proprie intenzioni. Poi le consiglio di consultare il notaio presso cui ha stipulato il contratto, che certo conosce ogni particolare dell'accordo, per capire bene il da farsi.
RispondiIntendo vendere con riserva di proprietà un immobile del valore di € 350.000 euro. L'acquirente può versare subito € 80.000 e il saldo a rate mensili entro 18 anni. Quale sarebbe l'ammontare della rata mensile ai tassi in vigore attualmente? Grazie
RispondiGentile Bettoni, le faccio rispondere dall'Avv. Francesco Scrosati di Busto Arsizio: "Per quanto riguarda i tassi di interesse non ci sono regole, si può fare anche una dilazione di pagamento senza interessi. Se si prevede invece di applicare un tasso di interesse, si può fare fissando dei tassi a piacere, purchè entro il limite massimo dei tassi soglia antiusura stabiliti dall'ABI trimestralmente, secondo la tipologia del finanziamento". In altre parole, se decide di non applicare alcun interesse, la rata dovrebbe ammontare a 350.000-80.000/18*12=1250 euro. Se decide di applicare un interesse, trova i tassi soglia del trimestre in corso qui: http://www.bancaditalia.it/media/comunicati/documenti/2015-02/tegm_gennaio_marzo_2016.pdf
RispondiBuongiorno, ho venduto un appartamento con r.d.p. nell'agosto del 2014. Ho fatto scrivere nel contratto che le rate (120) da 400 euro, verranno rimborsate con cadenza mensile dal 15.09.14 al 15.08.24. Il compratore fino ad ora ha sempre pagato le rate, ma non ha mai rispettato la scadenza del 15, pagando con bonifico. Se mi va bene lo fa il 17/18, a volte il 20. Io però ho le mie scadenze, che posso fare per fargli rispettare la scadenza del 15? La ringrazio anticipatamente.
RispondiGentile Letterio, probabilmente il suo compratore ha a sua volta delle scadenze e approfitta del fatto che ritardi di lieve entità non comportano nulla di serio per la sua posizione. Comunque può provare a scrivergli prima una raccomandata chiedendogli di rispettare la scadenza; se ciò non dovesse avvenire provi a fargli scrivere dall'avvocato. Solitamente una diffida di questo tipo è un deterrente sufficiente.
RispondiBuongiorno, Le spiego in breve la modalità di acquisto proposta dal venditore della casa e che io ho intenzione di acquistare. Il venditore privato ha acquistato un appartamento e successivamente vuole rivenderlo, per evitare di vendere e subire (in quanto vendita anteriore ai 5 anni) i costi di una vendita con plusvalenza, per questo mi ha proposto la vendita con riserva di proprietà. Lui vuole l'80% subito e io vorrei pagarlo chiedendo il mutuo ipotecario, (ovviamente il bene viene ipotecato dal venditore stesso). Secondo lei la banca può accettare questa condizione?
RispondiGentile Andrea, in linea di massima può essere una soluzione, ma in ogni caso le consiglio di sentire direttamente la banca.
RispondiGentile Federica, l’acquisto dell’abitazione principale è senz'altro la motivazione più ricorrente che occorre nei casi di richiesta di anticipo del TFR. Per capire se l’anticipazione può essere accordata in caso di acquisto della prima casa con patto di riservato dominio è necessario tuttavia vedere se le condizioni richieste dalla legge (a cominciare dall'articolo 2120 codice civile) risultano rispettate. Fermo restando che il CCNL e/o il datore di lavoro possono sempre prevedere condizioni più favorevoli rispetto agli standard di legge: quindi è necessario fare riferimento alla singola posizione, in base al contratto nazionale applicabile alla sua situazione e agli eventuali accordi con l’azienda.
RispondiMi ricollego al quesito posto da Alessandro il 20/12/2015, non mi è ben chiara la risposta. Il caso è questo: ho acquistato la prima casa e adesso ho intenzione di venderla, per acquistare un’altra casa in un altro Comune (sul nuovo acquisto vorrei usufruire delle agevolazioni prima casa e del credito d’imposta). Se la vendita (del vecchio immobile) viene effettuata con riserva di proprietà, viene considerata una vendita a tutti gli effetti per cui posso usufruire delle agevolazioni fiscali per il riacquisto? Non ho trovato nessuna previsione normativa su questo caso. Il problema è che il mercato immobiliare è un po’ statico e non si riesce a vendere con facilità, per questo sto valutando altre forme di compravendita per poter vendere il mio appartamento.
RispondiGentile Bruno, per poter fruire dell’agevolazione fiscale "prima casa", l’acquirente non deve possedere un altro immobile acquistato con la medesima agevolazione o, se lo possiede, deve venderlo entro 12 mesi dal nuovo acquisto agevolato. Nella vendita con patto di riservato dominio l’effetto traslativo della proprietà avviene “in coda”, cioè al completamento di tutti i pagamenti da parte dell’acquirente. Ciò fa sì che se i termini di pagamento del prezzo pattuito sono superiori – come tipicamente avviene – ai 12 mesi successivi al riacquisto (decorrenti dal momento in cui si compra il nuovo immobile), l’agevolazione fiscale utilizzata sulla prima casa non può essere mantenuta. Ciò in quanto a quel punto lei risulterebbe titolare di due abitazioni.
RispondiBuongiorno, sarebbe possibile utilizzare l’acquisto con riserva di proprietà per fare il rogito in velocità e poi procedere al saldo completo (magari dopo un mese), ma con un atto di mutuo ipotecario? In teoria saldando ho la proprietà del bene e posso ipotecarlo. Oppure no?
RispondiGentile Filippo, la vigente normativa non prevede una contestualità tra il rogito e la stipula del mutuo. Pertanto non sembrano sussistere preclusioni a quanto rappresentato nel quesito, a patto di strutturare correttamente i contratti di vendita con riserva di proprietà e le pattuizioni con la banca (anche per non perdere la detrazione fiscale, se si parla di abitazione principale). Fermi restando i necessari approfondimenti del caso, se la tempistica tra i due atti è così ravvicinata e la necessità è quella di abitarla subito, potrebbe anche valutare una normale compravendita con consegna delle chiavi prima del rogito. Tale pratica è normalmente sconsigliata per la parte venditrice, quindi poco diffusa, ma a fronte di adeguate garanzie, eventuale compenso aggiuntivo e specifiche clausole nel preliminare può essere possibile.
RispondiBuonasera, vorrei comprare un immobile con questa modalità. Vorrei inoltre intestarlo direttamente a mio figlio minorenne. Se il venditore è gravato ancora da mutuo ipotecario posso acquistarlo ugualmente con questa tipologia? Mio figlio diventerà proprietario solo successivamente al saldo del mutuo da parte del venditore? Ringrazio anticipatamente.
RispondiBuonasera ho oggi il possesso di un terreno il cui precedente possessore è defunto. Il precedente proprietario aveva acquistato da un ente cui sono state pagate regolarmente le rate, ma per un debito del defunto hanno messo un'ipoteca sul terreno. La domanda è: la banca può mettere un'ipoteca su un terreno che non è più riscattato dal defunto?
RispondiGentile Stella, nella situazione che ha descritto l’attuale proprietario dell’immobile deve procedere alla vendita della casa prima ancora che il (di lui) mutuo sia completamente rimborsato. Ciò è certamente possibile, ma ci sono solo due alternative: accollo del mutuo da parte del nuovo acquirente (cioè lei) o estinzione anticipata dello stesso (con il ricavato della vendita). In poche parole, il rapporto di mutuo deve chiudersi prima che l’immobile cambi mano. La banca, infatti, non può rischiare che l’immobile posto a garanzia del finanziamento erogato sia venduto (peraltro lo stesso è gravato di ipoteca a favore della banca stessa). Quindi, venendo al caso specifico, l’accollo del mutuo non si concilia con le sue intenzioni. Resta l’estinzione anticipata, che però di solito avviene contemporaneamente al rogito. Nel caso rappresentato, l’estinzione potrà avvenire soltanto se e quando il venditore avrà a disposizione l’intero importo necessario. La combinazione “estinzione anticipata + vendita con riserva di proprietà” è possibile, ma bisogna verificare che tempistiche e importi coincidano, prestando attenzione anche agli aspetti contrattuali. Suo figlio, inoltre, diverrebbe proprietario successivamente non solo al saldo del mutuo da parte del venditore (condizione necessaria per poter vendere l’immobile), ma anche al pagamento dell’ultima rata prevista per l’acquisto con riserva di proprietà. Resta fermo che per intestare un immobile a un figlio minore si applica una disciplina specifica, che prevede il consenso del giudice tutelare.
RispondiGentile Luca, grazie per il suo quesito. Tuttavia dalla domanda non riesco a capire a che titolo avviene il possesso del terreno e se questo diritto è stato trasmesso per via ereditaria. In ogni caso, ai sensi dell’articolo 2810 del codice civile, l’ipoteca può essere iscritta non solo sui beni immobili, ma anche sull'usufrutto e sul diritto di superficie. Per poter inquadrare la problematica, anche nel rapporto tra la banca e il debitore, sarebbe opportuno comprendere più dettagliatamente la situazione.
RispondiHo venduto un locale deposito di 79 Mq. Rendita €248,88 con riserva di proprietà dal 02/01/2016 e l’acquirente ha versato solo le prime 20 rate delle 60 pattuite; adesso mi ha detto che non vuol più comprare e vuole il godimento fino allo scadere delle 60 mensilità pattuito, ho ricevuto un acconto di €5.500 che corrisponde a €91,66 al mese se ci tolgo l'ici che ho pagato €400 anno mi rimane un netto di €58,33 mensile. Cosa posso fare? Grazie
RispondiGentile Giuseppe, come previsto dall’articolo 1526 del codice civile, lei ha diritto di risolvere il contratto per inadempimento del compratore. In questo caso lei è tenuto a restituire le rate riscosse, salvo il diritto a tenere un equo compenso per l’uso della cosa e il risarcimento dei danni. Talvolta la quantificazione di tale importo viene inserita già nel contratto di vendita con riserva. Se così non fosse, è necessario trovare un accordo con la controparte, ferma restando la possibilità di rivolgersi al giudice in caso di mancata intesa. Infine, per quanto riguarda la richiesta della controparte di continuare a godere del bene fino allo scadere dei 60 mesi, è sua facoltà acconsentire o meno a tale istanza, richiedendo se ritiene un importo economico ritenuto adeguato per l’utilizzo del locale. Rimane quindi indispensabile confrontarsi con il mancato acquirente, anche attraverso il supporto di un professionista di sua fiducia.
RispondiSalve, ho venduto con atto riservato dominio in ottobre 2011 con scadenza rate a novembre 2019. La casa l'ho acquistata nel dicembre 2015 usufruendo delle agevolazioni prima casa. Avendo un mutuo su questa casa venduta con riservato dominio chiaramente non riesco ad acquistare un'altra abitazione perché non ho la possibilità di sostenere due mutui.La banca mi concede un altro mutuo solo dopo aver venduto definitivamente la mia prima casa. La mia domanda è: se l'atto è stato fatto a ottobre 2018, devo effettivamente comprare casa entro ottobre 2019 o ho un anno dal rogito, ovvero da quando pago l'ultima rata (quindi rogito definitivo)? Ho il timore di restituire le agevolazioni prima casa e sono impedito ad acquistare in quanto nessuna banca, avendo già un mutuo, mi concede di comprare un altro appartamento. Grazie
RispondiCaro Davide, spero di aver compreso di che tipo di informazioni ha bisogno. L’Agenzia delle entrate ricorda che per i mutui stipulati dal 1.1.2001 la detrazione spetta a condizione che l’unità immobiliare sia stata adibita ad abitazione principale entro un anno (12 mesi) dalla data di acquisto e che l’acquisto sia avvenuto nell'anno antecedente o successivo alla data di stipulazione del mutuo. Per acquisto dell’immobile si intende la sottoscrizione del rogito presso il notaio.
RispondiBuonasera, ho venduto ad ottobre 2018 il mio immobile acquistato 3 anni prima (nel 2015) con patto riservato dominio della durata di 12 mesi. Ho venduto casa definitivamente oggi, il 30 settembre 2019; avrò quindi 12 mesi (fino a settembre 2020) per mantenere le agevolazioni prima casa e comprare una nuova casa? Oppure la tempistica è scaduta ad ottobre 2019 in quanto il primo atto riservato dominio fatto il 2018 risultava una vendita vera e propria (a detta dell'agenzia delle entrate)? Grazie.
RispondiLa vendita con patto riservato di dominio è affrontata da due punti di vista diversi: dal Codice civile e dal legislatore tributario. Nel primo caso, si considera una vendita a rate con condizione sospensiva e la proprietà si trasferisce con il pagamento dell’ultima rata, mentre per il legislatore tributario, per evitare effetti elusivi, si considera tassato fin dall'origine. Dunque, si può ipotizzare che nel periodo di pagamento delle rate, chi vende, sebbene per il codice civile sia ancora titolare della proprietà, avendo assolto nel momento del trasferimento l’imposta dovuta dal punto di vista fiscale non è titolare dei diritti oggetto del contratto e quindi potrebbe procedere all'acquisto dell’agevolazione prima casa dal primo momento della vendita.
RispondiSalve, una società srl vorrebbe accollarsi il mutuo rimanente su un immobile che sto vendendo; la società parla di un contratto per tutelarmi visto che la banca non vuole fare un mutuo liberatorio di una vendita con riserva di dominio. Non sono del settore e non capisco a cosa posso andare incontro. Grazie delle risposte.
RispondiIl quesito è un po’ di difficile comprensione. Se ho inteso bene Tizio vuole vendere l'immobile (gravato da mutuo) alla Srl, probabilmente con riserva; quest'ultima si prende l'immobile e si accolla il mutuo. La banca però non vuole dare accollo liberatorio e lascia quindi accollatario responsabile; quindi se accollante non paga risponde in solido lui. Se la situazione fosse questa, le consiglierei di rivolgersi comunque a un professionista per essere consigliato al meglio; temo che sia nella disponibilità della banca preservare l’assolvimento delle rate.
RispondiBuonasera, qual è il numero massimo di rate previste nel contratto di vendita con riserva di proprietà?
RispondiBuongiorno, mi trovo in una situazione simile e vorrei capire bene la fattibilità del progetto. Sono proprietario di una casa attualmente in locazione da circa 10 anni. L'attuale locatario è interessato all'acquisto e la banca gli eroga l'80% del valore della casa. Il locatario mi chiede di poter versare il capitale rimanente a "rate" per i prossimi 4 anni in quanto difficilmente riuscirebbe ad accedere ad un ulteriore finanziamento per l'ammontare residuo. Vi risulta fattibile un accordo di questo genere? E' possibile contestualizzare il tutto nell'atto notarile di vendita? Grazie mille.
RispondiL’articolo 1523 del Codice civile prevede che nella vendita con riserva di proprietà l’acquirente diventi proprietario del bene solo al pagamento dell’ultima rata sebbene il bene venga consegnano in un momento precedente. Non vi è un numero prestabilito di rate, ma l’atto deve essere fatto per atto pubblico e deve essere inserita una condizione risolutiva espressa del passaggio della proprietà al pagamento dell’ultima rata. Il mancato pagamento di una rata, a meno che non superi l’ottava parte del prezzo, non determina automaticamente la risoluzione dell’accordo.
RispondiIn questo caso potrebbe essere considerato il contratto di “rent to buy”, con cui il proprietario/concedente consegna subito l’immobile al conduttore/futuro acquirente (e nel suo caso c’è già questa condizione), il quale paga il canone e dopo un periodo di tempo riscattare il rimanente importo; le tutele sono previste dalla legge e dalla necessità di fare i passaggi davanti al notaio. Trova maggiori informazioni a questo link del sito del notariato (www.notariato.it/it/casa/il-rent-buy).
RispondiSalve, vorrei vendere un appartamento con riserva di proprietà; posso mantenere la residenza? Grazie.
RispondiBuongiorno, vorrei acquistare una casa con la formula vendita con riserva di proprietà, ma non ho capito se tale acquisto, non diventando da subito proprietario dell'abitazione, può essere tassato con l'agevolazione prima casa e se posso godere dei bonus fiscali previsti per i lavori di ristrutturazione. Grazie.
RispondiIl contratto con riserva di proprietà prevede che il cosiddetto effetto traslativo, ossia il passaggio di proprietà tra compratore e venditore, avvenga nel momento conclusivo del pagamento dell’ultima rata. L’acquirente prende possesso subito dell’immobile, ma la proprietà resta al venditore. Nulla osterebbe al mantenimento della residenza anche di soggetti che si trovano in stati di famiglia diversi; per maggiore sicurezza, chiederei comunque informazioni al proprio comune.
RispondiSebbene il venditore sia considerato proprietario fino al pagamento dell’ultima rata, è considerato non più fiscalmente titolare perché al primo passaggio dell’atto è pagata l’imposta di trasferimento e dovrebbe rendere una dichiarazione di cosiddetta impossidenza. Non è invece considerato impossidente l’acquirente per lo stesso ragionamento; sebbene diventi proprietario con il pagamento dell’ultima rata, dal punto di vista fiscale diventa soggetto con il primo atto e dunque può usufruire dell’agevolazione prima casa.
RispondiSalve, ho acquistato casa con patto di riservato dominio circa 14 mesi fa. Mi interesserebbe sapere se le spese delle rate mensili possono essere detratte nel 730. Premetto che io ancora devo effettuare il cambio di residenza. Grazie.
RispondiSalve, vorrei delle informazioni riguardo alla vendita con riserva di proprietà poiché vorrei acquistare un immobile in questo periodo visto che ci sono gli incentivi per gli acquisti. Dove posso cercarle? Se trovassi una casa che mi interessa (sia da privato o non) posso sempre chiedere la vendita con riserva di proprietà o in alcune circostanze non mi è permesso? Un'ultima domanda, quali sono i requisiti? Grazie mille.
RispondiBuongiorno, ho venduto un immobile commerciale in un momento di difficoltà economica con la formula della vendita con riserva di proprietà e l'acquirente sta regolarmente pagando le rate pattuite. Ora la difficoltà economica è rientrata, posso ripensarci e non vendere più l'immobile (in tutto o in parte)? Secondo quesito: l'acquirente desidera fare un accordo con un terzo, saldarmi la parte residua e vendere al terzo stesso l'immobile prendendosi l'eccedenza del prezzo. C'è qualche strumento giuridico che possa consentirmi di oppormi o ostacolare in qualche modo questa vendita? Posso rinunciare al saldo, per esempio?
RispondiCara Natasha, le detrazioni per l’acquisto della prima casa sono previste in presenza di un mutuo e non per altre modalità di vendita.
RispondiMudi, è una particolare tipologia di vendita per cui non si diventa subito proprietari dell’immobile ma solo dopo aver ultimato il pagamento delle rate al venditore. Se alla scadenza del termine delle rate il compratore non le ha pagate tutte il venditore si riprende l’immobile con una risoluzione del contratto. Se si omettono di pagare tutte le rate il venditore può chiedere risoluzione del contratto e risarcimento del danno. In questo caso, però, il venditore può restituire le rate riscosse salvo trattenere qualcosa come equo compenso. L’acquisto della casa insomma avviene a rate. Non ci sono paletti alla richiesta ma nell'atto devono essere fatte due trascrizioni: una a favore del venditore e una a favore dell’acquirente a carico del venditore. Il saldo dovrà essere rilevato con quietanza notarile.
RispondiCaro Massimo, è possibile avere un diritto al ripensamento chiedendo la risoluzione del contratto, restituendo quanto già versato e prevedendo una sorta di ristoro. La situazione così come descritta potrebbe dare origini a delle contestazioni su aspettative ingenerate nell'acquirente e quindi disattese dal suo cambio di idea. Come in tutte le compravendite se ci ripensa deve pagare una penale (di solito il doppio della caparra, ma visto il tipo particolare di operazione bisogna vedere cosa prevede il contratto). Quanto alla vendita al terzo fin tanto che il compratore non finisce di pagare non può vendere alcunché.
RispondiSalve, stiamo procedendo a fare un acquisto di un terreno con riserva di proprietà; siccome devo realizzare un campetto sul medesimo terreno volevo sapere se posso presentare il progetto a nome nostro, oppure tocca sempre al venditore presentarlo? Grazie.
RispondiCaro Rosario, nel momento in cui è perfezionato l’acquisto e la proprietà trasferita potrà presentare il progetto con il proprio nome. Nella formula di vendita che ha utilizzato la proprietà è trasferita al momento del pagamento dell’ultima rata. Nel progetto dunque dovrebbe precisare quest’aspetto.
RispondiBuonasera, facendo il contratto di proprietà di riserva, il venditore ha già una seconda casa, ma allora dopo aver fatto il rogito con l'acquirente, il venditore lo paga come tassa prima casa o seconda? O viene pagato subito dall'acquirente? Grazie.
RispondiIl quesito, Chiara, non è molto chiaro. La questione comunque è controversa: l’Agenzia delle entrate non ha mai fornito un chiarimento sul punto. Per il codice civile fino all'ultima rata il venditore continua a pagare le imposte sulla casa e l’altra rimarrà seconda casa, ma il tema è dibattuto.
RispondiBuonasera, mettiamo il caso che io debba vendere un appartamento con riserva di proprietà e che ne debba comprare successivamente un altro, mi risulterebbe come prima o come seconda casa? Premetto che dal notaio verrebbe fatto un atto con prescrizione.
RispondiCaro Massimo, il passaggio di proprietà si ultima con il pagamento dell’ultima rata, di conseguenza una volta completato il pagamento “a rate” della casa potrà comprarne una successiva come prima casa; se acquistata, invece, durante i passaggi dei pagamenti del primo immobile potrebbero esserci dei problemi a ricomprenderlo come prima casa.
RispondiBuongiorno, il mio acquirente mi consegna le rate o in contanti o attraverso trasferimento Western Union, dato che si trova all'estero e usa la casa per vacanza. Questo può provocarmi dei problemi? Da due mesi, inoltre, si è autoridotto la rata del 50%. Il restante 50% non pagato si accumula fino a diventare 10 rate (cioè l'ottava parte, il cui notaio ha però indicato nell'atto il numero di rate). Grazie.
RispondiNon dovrebbero esserci problemi in quanto, comunque, Western Union è un metodo tracciato e ha degli obblighi di legge nei confronti dell’Italia. Detto questo, sarebbe preferibile con bonifici esteri dove è precisata la causale della vendita a rate. Se lei non obietta all’allungamento delle rate e all’autoriduzione, dovrebbe rilasciare ricevuta dove si specifica la cosa, altrimenti dovrebbe rilevare il mancato adempimento dei termini contrattuali.
RispondiBuonasera, vorrei comprare un immobile da ristrutturare con riserva di proprietà; posso accedere ai vari bonus per ristrutturazione (110-65-50%) pur non essendo ancora il proprietario? Grazie.
RispondiSì Nicola, perché il beneficio spetta a persone fisiche che possiedono o detengono l’immobile oggetto dell’intervento. Nella riserva di proprietà è la proprietà che si perfeziona con il pagamento dell’ultima rata, ma la detenzione può avvenire anche prima.
RispondiSalve avrei bisogno di un chiarimento per cortesia. Se dovessi acquistare un un appartamento ottenendo solo l'80% dalla banca, il restante 20% potrei pagarlo con la formula della vendita con riserva di proprietà e quindi dilazionato in un tot di anni? Questa formula è valida solo per l'intero importo o si può applicare come da esempio anche solo al 20%? Inoltre vorrei chiederle se il venditore potrebbe rinunciare eventualmente a tale somma (restante 20%) per un particolare motivo in accordo ovviamente con l'acquirente senza che l'intera operazione risulti compromessa o non a norma di legge. Grazie.
RispondiCaro Mario, il venditore potrebbe sempre liberare il debitore con la formula della remissione del debito, con cui rinuncia volontariamente al proprio credito e c’è appunto la liberazione del debitore. La soluzione prospettata da lei potrebbe essere accettata dal creditore ma creerebbe delle difficoltà in caso di inadempimento sia del mutuo, che comunque dovrebbe essere pagato, sia della vendita a rate.
RispondiSalve, ho un terreno acquistato con un ente con patto di riservato dominio e ho pagato tutte le rate. Siccome ho avuto problemi con le banche, ho scoperto che hanno messo delle ipoteche; volevo sapere se possono farlo visto che sul terreno gravava un patto di riservato dominio. Grazie.
RispondiCaro Roberto, nel patto di riservato dominio, una volta che ha pagato le rate ed è stata trasferita la proprietà, il bene è suo e le banche possono mettere ipoteche in quanto è uno strumento di garanzia per le sue esposizioni debitorie e vanno quindi ad “aggredire” i beni nella sua sfera patrimoniale.
RispondiBuongiorno, acquistando casa con la formula della vendita con riserva di proprietà si diventa effettivamente proprietari al termine del pagamento di tutte le rate. Nel frattempo quindi non è possibile che la casa in questione venga pignorata per debiti dell’acquirente, giusto? Grazie.
RispondiSalve, ho acquistato un immobile con patto di riservato dominio. Da come ho capito, nell'atto di vendita viene effettuato direttamente l'accollo o bisogna effettuarlo alla banca dove grava il mutuo? Con il patto di riservato dominio potrei ricevere i 150 euro mensili in più avendo diritto al reddito di cittadinanza per chi paga un mutuo, visto che lo sto pagando, o non risulta e quindi non posso ricevere il bonus? Grazie.
RispondiBuonasera, vorrei acquistare un terreno agricolo edificabile con la formula "vendita con riserva di proprietà"; la mia domanda è: posso cominciare a far approvare i progetti e costruire da subito o devo aspettare di aver pagato tutte le rate? Grazie.
RispondiSalve, sono interessato ad acquistare un nuovo immobile proponendo al venditore la vendita con riserva di proprietà e pagando l'ultima rata dopo aver venduto l'immobile dove attualmente vivo come prima casa; nel frattempo, posso continuare a pagare le tasse solo sul primo immobile e continuare soprattutto a pagare le tasse su questo come "prima casa"? E dopo la vendita della prima casa, posso pagare l'ultima rata per il nuovo immobile e far risultare, solo a questo punto, quest'ultima come prima casa? Grazie.
RispondiCorretto Laura, alla stipula è trasferito il possesso del bene; il passaggio della proprietà si perfeziona nel momento di conclusione del pagamento delle rate.
RispondiCaro Franco, le disposizioni prevedono per chi ha un mutuo immobiliare una somma da percepire come reddito di cittadinanza più alto. Se la modalità con cui sta pagando la casa è un contratto di riservato dominio e, quindi un pagamento a rate, ed è a sua volta finanziato con un mutuo, non mi pare che la situazione blocchi l’erogazione della somma. Dovrà seguire le procedure della banca per il pagamento con i bonifici e le causali corrette.
RispondiCara Sara, il possesso del bene passa al momento della stipula del contratto, la proprietà invece al pagamento dell’ultima rata. È possibile avviare i progetti e le costruzioni valutando bene la propria solvibilità e la capacità di concludere nei termini i pagamenti senza dar origini a contenziosi per ritardi o mancati pagamenti.
RispondiCara Paola, la questione fiscale nel caso di vendita con riserva di proprietà non è pacifica; le consiglio di confrontarsi con un professionista, non vorrei che le fosse contestato il secondo immobile come appunto seconda casa con il conseguente pagamento di imposte e affini nel tempo che versa le rate e che mette in vendita la prima casa per passare alla seconda trasferendone proprietà e agevolazioni come prima casa. Dovrebbe confrontarsi con un commercialista perché è possibile che ai fini fiscali il passaggio avvenga prima del versamento dell’ultima rata.
RispondiSalve, stipulando un contratto di vendita con riserva di proprietà, se al momento della stipula il venditore non ha ipoteche su quella casa, l'atto viene fatto, ma se mentre si stanno pagando le rate lui ha problemi economici, possono ipotecare la casa che in teoria è intestata a me? Di fatto diventa mia con il pagamento dell'ultima rata. Grazie.
RispondiSalve, sono proprietario di un alloggio affittato e l'inquilino che vi risiede da oltre 10 anni mi ha proposto un acquisto a rate dell'immobile; per me non sarebbe un problema un pagamento dilazionato anche in 10 o più anni. Quello che vorrei capire è se per questo periodo l'IMU rimane a carico mio e se le singole rate sono soggette a tassazione Irpef come un normale canone d'affitto. Grazie.
RispondiSalve, nel 2010 ho acceso un mutuo per acquistare un bilocale che risulta prima casa, ma vorrei comprare un'altra casa con riserva di proprietà quindi senza mutuo; a chi mi devo rivolgere per trovare l'occasione? Grazie.
RispondiCaro Alberto, è un rischio che si corre in quanto del bene si inizia ad avere il possesso con il pagamento della prima rata. La piena proprietà passerà con il pagamento dell’ultima rata.
RispondiCaro Daniele, il suo affittuario diventa soggetto passivo Imu solo nel momento in cui diventerà proprietario e cioè quando eserciterà l’opzione di acquisto. È possibile accordarsi tra proprietario e utilizzatore nel senso che l’Imu sia a carico dell’affittuario nuovo proprietario con lo schema, il proprietario paga l’Imu e l’affittuario restituisce la somma. La formula di questo tipo di vendita si chiama rent to buy e prevede il pagamento di rate con l’acquisto della proprietà con la rata finale; il conduttore dopo un tot di tempo decide se acquistare ultimando il pagamento decurtando le rate già versate come anticipo sul prezzo di acquisto. Sul sito www.notariato.it trova ulteriori informazioni.
RispondiCara Alessandra, monitori i siti di vendita immobiliare e le agenzie immobiliari che potranno offrirle una panoramica delle case in vendita anche con questa tipologia di pagamento.
RispondiSalve, devo comprare un immobile e ho già versato il 20% del prezzo pattuito; il restante lo devo pagare con il mutuo. La banca mi ha dato la delibera, però mi liquiderà fra 12 giorni; essendo io un imprenditore e venditore non accetta di ricevere importo rimanente tra 12 giorni. Cosa potrei fare? Grazie.
RispondiBuonasera, sono proprietaria di un appartamento che vorrei vendere con la formula "Patto di Riservato Dominio". Il mio quesito è: gli importi delle rate che l'acquirente si impegna a pagare ogni mese sono soggetti a tassazione? In pratica, l'ammontare annuo delle somme riscosse, va dichiarato nel Mod. 730? Vi ringrazio per la risposta.
RispondiBuonasera, sono proprietaria al 50% di un appartamento assieme al mio compagno che detiene l’altro 50%. Ci stiamo separando, ed avendo lui espresso il desiderio di restare nell’immobile in oggetto, dovrebbe liquidarmi la mia parte. Non avendo subito a disposizione la somma necessaria per acquistare la mia metà è possibile fare una vendita con riserva di proprietà stabilendo a priori prezzo e durata? Grazie.
RispondiCara Shuvan, provi a sentire la banca sollecitando l’anticipo della liquidità e cerchi anche di trovare maggiore comprensione nel venditore; purtroppo, i termini di rilascio e delibera dei mutui non sono perentori con obblighi di legge, ma legati alla prassi della singola banca.
RispondiBuonasera, sto per stipulare un contratto di vendita con riserva di proprietà che prevede il pagamento di rate mensili per 5 anni e il saldo finale. Vorrei sapere, nel momento in cui vado a chiedere un mutuo per il saldo finale, se questo viene calcolato sul valore di vendita iniziale oppure sul restante. Grazie mille.
RispondiCara Antonella, i canoni di pagamento non sono imponibili salvo che non si venda l’immobile entro i cinque anni e in tal caso si genererà una plusvalenza che è da tassare.
RispondiSì Silvia, il contratto di vendita con riserva di proprietà consente l’acquisto della casa solo dietro il pagamento dell’ultima rata. Il possesso si trasferisce subito, mentre la proprietà con l’ultima rata nel contratto di compravendita dove sono stabiliti tempi e importi delle rate.
RispondiBuongiorno, ho acquistato una prima casa nel febbraio del 2017. Vorrei però venderla e comprare un altro immobile più grande usufruendo della vendita con riserva di proprietà. Avrei però una serie di domande a riguardo: 1. Se dovessi riuscire a vendere l'appartamento acquistato con i benefici di prima casa, dovrò quindi "ripagare" le agevolazioni di cui ho usufruito? Come posso calcolare l'ammontare? 2. Se non dovessi riuscire a vendere l'appartamento di mia proprietà a breve, potrei comunque sottoscrivere nel frattempo l'atto di vendita con riserva di proprietà sul nuovo immobile? Se si, dovrò pagare l'IMU sul nuovo immobile come se fosse seconda casa, anche se legalmente non ne sono proprietaria? 3. In fase di atto notarile, è possibile pattuire un ammontare minimo della rata mensile, in modo tale da poter eventualmente pagare rate più alte rispetto al minimo pattuito, se e quando possibile, e prevedere in questo caso la risoluzione anticipata del contratto, nel momento in cui si raggiungerà la somma totale dell'immobile? Grazie.
RispondiLa ringrazio per la risposta, ma forse non mi sono espressa chiaramente. I canoni di pagamento non sono imponibili significa che non vanno dichiarati nel Mod.730? Lei parla di cinque anni di plusvalenza da tassare? Significa che dopo un acconto iniziale il restante importo deve essere versato dal compratore entro e non oltre 5 anni? Mi scusi ma sono proprio a digiuno in materia fiscale, potrebbe spiegarmi meglio? Grazie.
RispondiCara Laura, ipotizzando che il mutuo è concesso per un massimo dell’80% del valore che si chiede, nel suo caso se dovesse richiedere il mutuo per il saldo finale quest’ultimo potrebbe essere parametrato all’80% della somma che richiede, a meno che la banca conceda una percentuale fino al 100% di quanto richiesto.
RispondiCara Valentina, 1) Per legge se riacquista entro un anno una casa comprata usufruendo dei benefici prima casa prima dei 5 anni potrebbe mantenere i benefici prima casa e non deve restituire nulla da un punto di vista fiscale. 2) Sì. Con questa tipologia di vendita, riserva di proprietà, lei diventa proprietario alla conclusione del pagamento dell’ultima rata; l’Imu resterà in capo a chi vende fintanto che non si perfeziona il passaggio di proprietà. 3) Sì, non vedo il problema se c’è l’accordo delle parti in questo senso.
RispondiCara Antonella, lei mi ha chiesto se le rate sono soggette a tassazione e la mia risposta è no, non deve riportarle nel modello 730; nel modello 730 deve essere riportato il reddito fondiario di quell’appartamento fintanto che non si perfezione la vendita ed è cosa diversa dai canoni che percepisce. Le consiglio comunque di contattare un professionista per evitare di compiere errori di compilazione nel modello 730.
RispondiBuongiorno, volendo acquistare un immobile con riserva di proprietà in cui si pagano rate per 10 anni e al termine si salda il tutto con una maxirata, è poi possibile richiedere un mutuo per saldare la rata rimanente?
RispondiBuongiorno Giorgia, a rigor di logica si richiede alla banca un prestito di liquidità perché la banca non può iscrivere l’ipoteca del mutuo immobiliare; la banca offrirà le condizioni previste per questo genere di prestito (liquidità) e sarà poi chi lo riceve ad utilizzare il denaro per le finalità a sé utili. In questo caso però le condizioni dell’erogazione della banca potrebbero non essere in linea con le condizioni previste per l’erogazione di un mutuo finalizzato all’acquisto dell’immobile e non si può usufruire delle agevolazioni prima casa.
RispondiSalve, sono in trattativa per acquistare una casa con riserva di diritto di proprietà; in futuro avrò la possibilità di vendere la casa o devo far apporre dal notaio una clausola sull’atto? Per vendere dovrò chiedere il consenso all'agenzia che ha il diritto di proprietà? Grazie.
RispondiCaro Davide, il contratto di vendita con riserva di proprietà è un contratto di compravendita immobiliare a tutti gli effetti, dove il passaggio della proprietà dell’immobile si perfezione nel momento in cui si completa il pagamento dell’ultima rata della vendita con riserva. Lei diventerà proprietario e potrà disporre dell’immobile, libero da pesi e potrà rivenderla successivamente.
RispondiSalve, ho acquistato nel lontano 1983 un immobile con diritto di riserva; ho finito di pagare nell'88. Oggi vorrei vendere l'immobile, ma un amico notaio mi ha detto che avrei bisogno della quietanza liberatoria del venditore. Sono passati tanti anni e non so dove sia, se sia ancora vivo e se eventualmente ha eredi. Cosa succede in questi casi? Cosa devo fare per risolvere questo problema che mi sta creando molta ansia? Grazie.
RispondiCara Emma, la vendita si perfeziona con il pagamento dell’ultima rata; immagino sia stata fatta con un mezzo di pagamento tracciabile tipo un bonifico o un assegno. Potrebbe essere sufficiente questa prova di pagamento di tutte le rate e una ricerca nei registri immobiliari dove risulta la proprietà a suo nome.
RispondiSalve, ho una situazione nella quale avrei circa 70.000 euro miei, la banca mi ha detto che mi può dare 160.000 per una totale di 230.000. La casa che vorrei acquistare ha il valore di 265.000; per quanto riguarda la cifra mancante di circa 35.000, posso fare qualcosa? Una rateazione con riserva di proprietà o altro? Grazie in anticipo.
RispondiCara Silvia, questa domanda dovrebbe girarla al proprietario della casa per sapere se fosse possibile trovare un accordo in tal senso per la cifra mancante. Altrimenti potrebbe accedere ad un ulteriore finanziamento per la somma rimanente valutando bene il costo della restituzione del credito.
RispondiBuongiorno, per cortesia potete dirmi la dicitura corretta della causale dei bonifici per le rate di acquisto con riserva di proprietà? Grazie molte.
RispondiCara Lauretta, provi a chiedere alla sua banca o al professionista che l’ha seguita; magari cambia da istituto a istituto.
RispondiSalve, vorrei comprare una casa all'asta da una finanziaria con il metodo riserva di proprietà; è possibile farlo? Accetteranno questo metodo? Grazie.
RispondiCara Cristina, i tempi per il saldo complessivo di una casa all’asta sono abbastanza ristretti e non compatibili con la vendita della riserva di proprietà. Di solito in casi eccezionali il giudice può concedere fino a un anno per il pagamento rateale ma è sempre bene, se si procede con questa strada, avere la liquidità necessaria anche attraverso il mutuo.
RispondiBuongiorno, se il compratore della mia abitazione con riservato dominio, fa dei lavori di ristrutturazione costosi e poi smette di pagare delle rate oltre l'ottavo del valore o addirittura la max rata finale, sono tenuto a rimborsare il costo di tutti i lavori che ha eseguito per avere il mio immobile? Grazie.
RispondiCaro Giuseppe, la manutenzione dell’immobile spetta a chi ne gode anche se non è proprietario; i lavori di ristrutturazione, se straordinari, dovevano anche essere concordati con l’originario proprietario. Se gli importi dei lavori sono stati tali da arrivare addirittura a coprire i costi delle eventuali rate, sarebbe il caso di confrontarsi con un esperto in modo da trovare la soluzione di mediazione.
RispondiBuongiorno, vorrei acquistare un immobile con riserva di proprietà e scorrendo altri post mi sembra di aver capito che la "maxi rata" finale non sia finanziabile accendendo un mutuo ma solo con prestito normale; mi potreste chiarire le motivazioni? Grazie.
RispondiCara Francesca, si potrebbe chiedere un mutuo liquidità finalizzato al pagamento della maxi rata ma è un finanziamento che non ha le condizioni agevolative previste per i contratti di mutuo per l’acquisto prima casa.
RispondiBuongiorno, vorrei vendere il mio immobile sul quale grava un mutuo. L'acquirente vorrebbe accollarsi il mio mutuo, ma la banca non mi concede la liberatoria. Posso tutelarmi facendo inserire dal notaio la clausola di riserva di proprietà? Grazie.
RispondiCaro Giampiero, la banca può negare il consenso quando non è sicura, ad esempio, del profilo creditizio di chi subentra nel mutuo. È possibile la soluzione da lei prospettata ossia stipulare per l’immobile un contratto di vendita con riserva di proprietà che nei fatti è un trasferimento dell’onere delle rate sull’acquirente vincolando il passaggio di proprietà al pagamento. Considerata la delicatezza della questione e i profili di tutela di entrambe le parti è necessario farsi assistere e presentare il problema ad un professionista. Un’altra strada - forse più semplice - potrebbe essere che il compratore paga una parte del prezzo direttamente alla banca (estinguendo il finanziamento) e il resto al venditore. Chiaramente così, se il compratore deve fare il mutuo, lo prenderà a condizioni magari peggiori di quelle del venditore, ma non ci si può fare molto; è prassi piuttosto frequente.
RispondiBuonasera, vorrei sapere se comprando una casa a 190.000 euro potrei versare in contanti 160.000 euro vendendo la mia attuale casa; quanto andrei a pagare di rata mensile per i 30.000 che mancano? Grazie.
RispondiCara Franca, se i 30 mila euro sono richiesti con finanziamento lei maturerà l’importo di rate e scadenze come da piano di ammortamento del mutuo; per confrontare i mutui disponibili sul mercato può utilizzare un comparatore, come Facile.it. Se invece è in accordo con il venditore di pagare a rate, i tempi saranno concordati e trascritti in sede di compravendita.
RispondiCaro Denis, mi verrebbe da dire no perché - sebbene possa utilizzare il bene fin da subito - il passaggio di proprietà si perfezione sola con il pagamento dell’ultima rata. Per un anticipo degli interventi bisognerebbe concordare con il proprietario che vende. Invece per quanto riguarda l’accesso alle agevolazioni fiscali sulle ristrutturazioni, per l’Agenzia delle entrate può richiedere il bonus ristrutturazioni edilizie: “tutti i contribuenti assoggettati all’IRPEF, a condizione che possiedano o detengano, sulla base di un titolo idoneo, gli immobili oggetto degli interventi e ne sostengano le relative spese. Pertanto, sono legittimati a fruire della detrazione: il proprietario o il nudo proprietario; il titolare di un diritto reale di godimento, quale usufrutto, uso, abitazione o superficie; l’inquilino o il comodatario; i soci di cooperative a proprietà divisa e indivisa; gli imprenditori individuali, per gli immobili che non rientrano fra i beni strumentali o i beni merce; i soggetti che producono redditi in forma associata (società semplici, in nome collettivo, in accomandita semplice ed equiparati, imprese familiari), alle stesse condizioni previste per gli imprenditori individuali; i familiari conviventi, vale a dire il coniuge (a cui è equiparata la parte dell’unione civile), i parenti entro il terzo grado e gli affini entro il secondo grado; il convivente di fatto; il coniuge separato assegnatario dell’immobile intestato all’altro coniuge; il promissario acquirente. Sarebbe da approfondire se per promissario acquirente si intende anche chi acquista con il contratto di vendita a rate.
RispondiSalve, è ipotizzabile l'acquisto di un immobile con: contanti per il 10%, mutuo per l'80% e un 10% a rate dopo il rogito? La banca immagino non erogherebbe il mutuo a meno che il venditore non accetti di trasferire il passaggio di proprietà al rogito, corretto? Grazie.
RispondiBuongiorno, vorrei sapere se questa legge (art. 1526 codice civile) è valida anche per l'acquisto di un immobile all'asta (box auto). Grazie Aldo.
RispondiCaro Giordano, bisognerebbe sentire sia la banca sia il venditore se è possibile un sistema misto di vendita a rata e finanziamento del mutuo che di solito è erogato sulla base di precise valutazioni. Si potrebbe provare a chiedere alla banca se abbia prodotti che finanzino una percentuale più alta della somma per l’acquisto della casa.
RispondiCaro Aldo, per l’acquisto degli immobili all’asta valgono regole specifiche del codice civile che trattano, nel contesto particolare di quella vendita, la situazione dell’inadempimento di chi si aggiudica l’immobile all’asta e non paga. Si potrebbe perdere la cauzione versata e, in caso l’immobile sia messo nuovamente all’asta a un prezzo più basso, sarebbe chiamato a metterci la differenza il primo aggiudicatario che non ha pagato.
RispondiBuongiorno, ho acquistato una casa con riservato dominio a giugno 2023. La casa è cointestata con il mio compagno. Io non mi trovo bene in questa casa, quindi ho pensato di ridarla al proprietario. Cosa succede se gliela rido? Ovviamente non voglio nulla di quello che ho dato. Ma nel caso gliela ridessi e volessi ricomprare un'altra casa con l'agevolazione prima casa avrei di nuovo questa agevolazione o no? E se ridessi la casa al proprietario bisogna tornare da notaio e pagarlo nuovamente per intestare nuovamente la casa al proprietario? Grazie.
RispondiCara Valery. se cambia idea è possibile che, oltre a quanto versato, il compratore possa richiedere una penale per la mancata conclusione dell’accordo. Per quanto riguarda gli effetti fiscali della vendita con riservato dominio, questi si trasferiscono nel momento iniziale quindi chiudere il contratto prima dovrebbe essere riconducibile alla vendita entro i cinque anni dall’acquisto della prima casa. L’orientamento tributario è quello di attribuire al compratore, fin dalla consegna del bene, tutte le conseguenze immediatamente riconducibili al diritto di proprietà; conseguentemente all’acquirente sarebbe attribuibile una posizione analoga a quella del proprietario fin dalla conclusione del contratto. SI potrebbe ipotizzare che entro un anno dalla restituzione dell’immobile proceda all’acquisto di una nuova abitazione per usufruire del bene con agevolazione prima casa.
RispondiBuonasera, sono in affitto da quasi un anno in un immobile e vorremmo fare una vendita con riserva di proprietà; volevo sapere se bisognasse dare un importo come acconto oppure se l'importo si potesse rateizzare già dal primo pagamento. I costi notarili, invece, a quanto ammontano? Grazie.
RispondiCara Elena, si può prevedere che la vendita avvenga senza anticipo e a rate dilazionata nel tempo. I costi sono quelli di un atto di compravendita immobiliare, ci sono poi le imposte di registro, ipotecarie e i bolli da pagare. Se si rientra nella categoria della prima casa sono previste agevolazioni sui costi notarili e di stipula dell’atto.
RispondiBuongiorno, vorremmo proporre al venditore di acquistare un suo immobile attraverso la vendita con riserva di proprietà. Una volta concordata una rata mensile stabilendo quanto è la quota capitale e quanto la quota di interessi, il venditore quale tassazione avrebbe sulla quota interessi? In alternativa sarebbe possibile fare un affitto con riscatto in 10 anni che compra il 100% del valore e in cui la parte di locazione sia inferiore alla parte capitale (es: 150 euro locazione e 500 quota capitale)? In questo caso la parte di locazione sarebbe soggetta a cedolare secca? Grazie mille per l'aiuto.
RispondiBuongiorno, è possibile acquistare un appartamento con riserva di proprietà e durante il pagamento delle rate gestirlo come una casa vacanza? Grazie.
RispondiCaro Massimo, la proprietà si salda, e quindi lei diventa possessore, alla fine del pagamento dell’ultima rata. Nel mezzo non ci dovrebbe essere un impedimento.
RispondiSalve, se il compratore ha dei debiti con l'agenzia delle entrate la casa oggetto della compravendita può essere intaccata dal fisco?
RispondiCara Francesca, nel caso dell’Agenzia delle entrate Riscossione e pignorabilità degli immobili ci sono dei paletti normativi. Non è pignorabile l’immobile se è unico immobile, non di lusso e adibito a prima casa. Il pignoramento da parte dell’Agenzia è possibile se il debito deve essere superiore a 120 mila euro, il valore dell’immobile superiore a 120 mila euro e sia avvenuta iscrizione di ipoteca da almeno sei mesi. Non c’è invece nessun limite al pignoramento di un immobile da parte di creditori privati.
RispondiChiedo se tale fattispecie di vendita si configura come vendita a tutti gli effetti ai fini del termine della scadenza del periodo utile per rivendere l'immobile prima casa acquistato con tali agevolazioni. Il Fisco riterrà assolto il mio onere? Grazie
RispondiCara Giusy, se di aiuto, la questione è stata affrontata dall’Agenzia delle entrate rispondendo a un quesito molto simile di un contribuente con riferimento alla permanenza delle agevolazioni prima casa e della vendita con riserva di proprietà. La risposta all’interpello è la n. 409 del 2020. In estrema sintesi, il punto da dirimere è il momento dal quale far decorrere, per non perdere i benefici prima casa, l’anno in cui il contribuente, avendo ceduto la prima proprietà acquista ma con vendita di proprietà che è, lo ricordiamo, una vendita a rate. Ebbene l’agenzia delle entrate fissa questo momento di calcolo dell’anno non dal pagamento dell’ultima rata in cui si completa il trasferimento della proprietà in capo all’acquirente ma alla stipula del contratto. Ai fini fiscali, dunque, la vendita con riserva di proprietà è considerata una vendita a effetti reali vera e propria.
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