Tempi più brevi per surrogare

Cercasi surroga disperatamente. Questo l’appello che viene lanciato dai mutuatari alle prese con la ricerca di prodotti che consentono la portabilità del prestito per la casa, visto che sul mercato da mesi è pressoché impossibile trovare un mutuo più conveniente di quello che già si è sottoscritto.

Una situazione che è, ovviamente, una diretta conseguenza del credit crunch (la chiusura dei rubinetti del credito) che si è abbattuto sul mercato dei mutui, dove banche e finanziarie hanno deciso di bloccare le erogazioni non solo a chi chiede un nuovo finanziamento, ma anche a quanti vorrebbero rottamare quello che hanno. Una frenata determinata dall’aumento vertiginoso fatto registrare dagli spread imposti alla clientela.

Basti pensare che, secondo gli ultimi dati diffusi dalla Banca d’Italia, i tassi d’interesse -comprensivi delle spese accessorie - sui mutui erogati alle famiglie a gennaio 2012 sono aumentati al 4,55%, dal 4,27% del mese precedente.

Eppure, prima che questa crisi si abbattesse sul mattone, tanto successo ha riscosso negli anni il mutuo di surrogazione rappresentando buona parte delle erogazioni. Una soluzione molto importante che dal 2007, anno in cui la Legge 40 (il cosiddetto Decreto Bersani) l’ha introdotta, ha permesso a migliaia di famiglie in difficoltà con il pagamento delle rate del mutuo di allungare il debito cambiando istituto.

Questo finanziamento consente, infatti, di chiudere il vecchio prestito e accenderne uno nuovo utilizzando l’ipoteca originaria. Insomma, una rivincita dei mutuatari sul sistema bancario.

La surrogazione è anche la procedura più economica per trasferire il mutuo presso un’altra banca che offre condizioni più vantaggiose visto che il cliente, accordandosi con un altro istituto, può ottenere un nuovo prestito con cui estinguere quello con la banca originaria che non può opporsi.

In particolare, questa procedura consente la modifica del tipo e della misura del tasso, della durata e ovviamente della banca. Mentre va ricordato che non può essere cambiato l’importo del prestito dal momento che l’ipoteca resta la stessa. Quello che cambia è il titolare del diritto. La banca subentrante resta, quindi, nella stessa posizione di quella originaria con cui è stato stipulato il mutuo.

Più che positivi anche gli aspetti legati al costo visto che il mutuatario che decide di richiedere la surroga del prestito per la casa non deve sborsare neanche un centesimo per le spese o le commissioni per la concessione del nuovo finanziamento, per l’istruttoria e per gli accertamenti catastali. Inoltre, l’annotamento di surrogazione può essere richiesto al conservatore senza formalità, allegando copia autentica dell’atto di surrogazione stipulato per atto pubblico o scrittura privata.

La banca iniziale ha, altresì, l’obbligo di collaborare e agevolare il trasferimento del prestito. È, inoltre, sempre sancito per legge che anche i mutui cartolarizzati possano essere surrogati. Così come è possibile, in caso di trasferimento, portare in detrazione il nuovo mutuo se il suo importo risulta più elevato rispetto a quello in scadenza. Lo sconto sull’Irpef spetta, però, solo sugli interessi pagati sulla parte di mutuo che corrisponde all’importo del finanziamento in scadenza.

Buone notizie a cui si aggiungono le novità arrivate la scorsa settimana dal maxiemendamento sulle liberalizzazioni che nei suoi 118 articoli dispone anche la riduzione dei tempi previsti per la surroga del mutuo: si passa dagli attuali 30 giorni a 10 giorni. Poi, trascorso questo termine, il mutuatario - e qui la procedura resta invariata - potrà richiedere un risarcimento alla banca dell’1% del valore del finanziamento per ciascun mese o frazione di mese di ritardo. E resta anche ferma la possibilità per l’istituto originario di rivalersi sul mutuante surrogato, nel caso in cui il ritardo sia dovuto a cause allo stesso imputabili.

Disposizione che, tuttavia, fino a quando le banche non torneranno ad offrire mutui di surroga resterà solo su carta.

9 March 2012 di Patrizia De Rubertis