Mutuo per immobile commerciale

Quando si parla di mutui è quasi automatico pensare alla prima casa. Si tratta del sogno di ogni italiano vivere in un appartamento di proprietà. Insomma una passione trasmessa quasi geneticamente visto che lo fa oltre l’80% delle famiglie del BelPaese.

Ma a richiedere un prestito per acquistare un immobile ad uso diverso dall’abitazione sono anche tanti imprenditori che riescono così a realizzare il loro desiderio: aprire un’attività commerciale di qualsiasi tipo o una piccola-media impresa. Sul mercato ci sono, infatti, diversi prodotti che propongono un finanziamento per realizzare, ristrutturare, ammodernare, riqualificare e arredare immobili da adibire all’attività.

Sono molti i titolari che optano per l’acquisto del locale dove lavorano grazie all’accensione di un mutuo piuttosto che scegliere di affittarlo. Ovviamente in questo modo ci si garantisce un rendimento superiore sull’investimento. Lo stesso ragionamento che porta qualsiasi mutuatario a pagare ogni mese la rata di un prestito invece che un affitto a fondo perduto.

Analizzando nel dettaglio le caratteristiche di questo mutuo ad hoc, il punto da cui partire sono le caratteristiche, ricordando che le condizioni applicate dalle banche sono piuttosto simili a quelle dei normali mutui richiesti per le case.

I mutui per attività commerciali sono caratterizzati da una durata massima di ammortamento inferiore rispetto a quelli per le abitazioni. Solitamente, infatti, non si possono superare i 20 anni. Inoltre, il loan to value (cioè il valore che rappresenta il rapporto tra la somma chiesta con il mutuo e il valore dell’immobile posto a garanzia di quest’ultimo) è più basso dei mutui casa, oscillando dal 50% al 70% anziché intorno all’80%.

Capitolo a parte per le garanzie che deve vantare il richiedente. Oltre alle classiche documentazioni, servono buone capacità di rimborso e fideiussioni patrimoniali aggiuntive all’ipoteca. Il mutuatario poi rimborserà il prestito con il pagamento periodico di rate, comprensive di capitale e interessi, secondo un tasso che il più delle volte è fisso, ricordando altresì che solitamente le rate sono semestrali.

Ovviamente con un tasso fisso il cliente avrà il vantaggio di bloccare per tutta la durata del mutuo la rata, non sfruttando però le eventuali riduzioni dei tassi di mercato proprio come sta accadendo in questi mesi con l’Euribor ai minimi storici.

Prassi comuni delle banche che erogano mutui per attività commerciali è richiedere anche l’obbligo di non cedere o alienare l’immobile finanziato o di non mutare la destinazione d’uso per un periodo di tempo preciso, deciso in sede di rogito. Pena la restituzione anticipata del capitale residuo del mutuo e il pagamento di una penalità.

Clausole tutte riportate chiaramente nei fogli informativi che per legge le banche devono consegnare a chi richiede il mutuo e che, al proprio interno, devono contenere sia l’Isc, l’indicatore sintetico di costo che comprende tutte le spese bancarie che si sosteranno durante la durata del mutuo, che il Taeg, vale a dire il tasso annuo effettivo globale che rappresenta il costo totale del credito e comprende gli interessi e tutti gli oneri. Senza dimenticare di conteggiare a parte le spese notarili e quelle per l’assicurazione.

15 June 2012 di Patrizia De Rubertis