Mutuo a tasso misto

Gli italiani, in controtendenza rispetto agli altri cittadini europei, continuano ad avere una passione sfrenata per gli immobili. Tanto che nel BelPaese - secondo l’Istat - quasi l’80% delle famiglie vive in un’abitazione di proprietà contro il 60% registrato negli altri Paesi del Vecchio Continente.

Ma per chi non ha possibilità economiche, per realizzare questo desiderio c’è un’unica soluzione: varcare la porta di una banca, o comunque di un istituto intermediario, e richiedere un mutuo. Così come fanno ogni anno cinquecentomila famiglie italiane che decidono di indebitarsi per almeno 20 anni per acquistare l’ambita casa.

Ma in questi mesi tra crisi economica, borse impazzite e rendimenti dei titoli di Stato oltre tutti i livelli di guardia, gli aspiranti mutuatari si sono visti alzare un muro da parte del sistema bancario. Una congiuntura decisamente singolare visto che mentre a causa della stretta creditizia gli spread delle banche (cioè il guadagno che applicano sui mutui) sono schizzati oltre il 4%, i parametri interbancari utilizzati per i prestiti a tasso variabile e fisso (rispettivamente Euribor e Eurirs) sono invece ai minimi. Per tutto il mese di novembre, infatti, la media dell’Euribor a 3 mesi è stata dell’1,5%, mentre l’Irs a 20 anni è rimasto sotto quota 3%. E le buone notizie non finiscono qui: dal prossimo board di dicembre della Banca centrale europea potrebbe arrivare un ulteriore taglio del costo del denaro che porterebbe il tasso all’1%.

In questa situazione economica e con le previsioni degli esperti che prevedono un aumento dei tassi solamente tra un anno e mezzo, cosa dovrebbero fare tutti coloro che sono alle prese con la sottoscrizione di un mutuo? Sicuramente prima di stipulare un prestito per la casa devono essere pienamente consapevoli della scelta e soprattutto aver ben chiaro il significato del tasso scelto visto che concorrerà alla formazione della rata finale, cioè a quanto ogni mese sborseranno per ripagare il finanziamento. Una somma decisamente importante visto che, in media, è circa un terzo dello stipendio.

Meglio, quindi, ricordare agli indecisi che oltre alla coppia storica dei mutui, il fisso e il variabile, esistono anche altre tipologie tra cui scegliere, come quella a tasso misto. Si tratta, in particolare, di un prestito che consente al mutuatario di modificare la tipologia del tasso durante la durata del contratto. Si ha, quindi, l’opportunità di modificare la misura iniziale degli interessi nel corso della vita del mutuo sulla base dell’andamento del costo del denaro o di eventi negativi.

In questo modo si ha la possibilità di bloccare tempestivamente il rischio di un rialzo del tasso passando al fisso o di sfruttare eventuali sforbiciate con il variabile. Un prodotto, insomma, che solitamente viene utilizzato dagli eterni dubbiosi e dai mutuatari che al momento della stipula non hanno trovato ancora il tasso d’interesse che soddisfi le proprie esigenze.

Il funzionamento è chiaro: a scadenze stabilite per contratto, il mutuatario può decidere di passare dal tasso variabile a quello fisso e viceversa. In generale, il tasso fisso va scelto per evitare l’altalena delle condizioni dei mercati con la certezza degli importi delle rate e dell’ammontare residuo del prestito per la casa. Mentre il variabile, seguendo l’andamento delle contrattazioni, può far risparmiare sui bollettini se non si verificano aumenti imprevisti.

È importante ricordare che la banca fissa il nuovo tasso d’interesse nel momento in cui avviene il passaggio tra un tasso e l’altro e non si utilizza quello calcolato all’inizio del contratto di mutuo. Quindi anche se si sfrutta il cambio tra i tassi, bisogna comunque verificare l’andamento dei mercati.

Una flessibilità, rispetto ai vincoli che impongono gli altri tassi, che ovviamente ha un costo aggiuntivo che la banca impone. E, il più delle volte, questo guadagno viene scaricato nella maggiorazione dello spread che risulta più caro di mezzo punto. Così per evitare una spesa inutile e correre il rischio di non utilizzare un’opzione che si sta pagando, meglio sfruttare tutti i passaggi che il contratto consente. E questo potrebbe essere il momento giusto visto che ancora per un po’ i tassi variabili risulteranno più convenienti per poi correre al riparo del fisso.

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2 December 2011 di Patrizia De Rubertis