Ipoteca e mutuo

Mutui col contagocce. E si è ben capito il perché. Le banche non concedono prestiti per la casa impaurite dall’aumento delle sofferenze. I mutuatari, infatti, sono sempre meno regolari con il pagamento delle rate e così il rischio che gli istituti non riescano a rientrare del capitale anticipato è sempre più grande e soprattutto in aumento.

Tutta colpa della crisi. Stiamo vivendo un evento di grande eccezionalità che dura da quattro anni e la cui fine sembra lontana. A ricordarcelo è l’Istat secondo cui l’Italia è strangolata dalla recessione e sprofonda in una disoccupazione sempre più nera: a luglio si conferma ai massimi dal 2004 toccando quota 10,7%. Un dato che fotografa un Paese dove il lavoro è un miraggio per molti. O sicuramente per i giovani, visto che negli ultimi cinque anni si è registrato un crollo dell’occupazione per gli under 35% con 1,5 milioni di posti in meno.

E anche quando il lavoro c’è, è più che mai instabile. I precari, sempre secondo l’Istat, sono un esercito. Tra aprile e giugno di quest’anno hanno toccato quota quasi 3 milioni di persone, con il picco massimo dal 1993. Non sottovalutando che le famiglie devono fare i conti, salati, con il costo del carrello della spesa: in media, al supermercato si spendono circa 6.372 euro all’anno.

Uno spaccato di economia reale che dovrebbe giustificare la diffidenza degli operatori bancari a concedere mutui per l’acquisto di casa. La consapevolezza è, infatti, quella che il mutuatario non riesca a riservare un terzo del proprio reddito per pagare il prestito, così come prevede la normale procedura di accensione di un finanziamento.

Ma le garanzie, o meglio i paletti imposti, non finiscono qui. Oltre alla capacità economica del debitore, alla dichiarazione dei redditi e alla presenza di un fideiussore che si assume l’impegno di sostituirsi al mutuatario, non bisogna mai sottovalutare il ruolo dell’ipoteca. Si tratta, cioè, di un diritto reale di garanzia sul bene immobile che si costituisce tramite atto pubblico in presenza di un notaio e che garantisce alla banca il diritto di rifarsi sulla vendita della casa in caso di inadempimento.

L’ipoteca, che è di maggiore efficacia se è di primo grado (vale a dire non preceduta da altre), viene accesa sul bene per un importo superiore a quello del mutuo, in quanto tiene conto anche degli interessi nella misura concordata, degli eventuali interessi di mora nel caso di ritardi o mancati pagamenti, dei premi assicurativi (incendio e scoppio sull’abitazione) e delle spese giudiziali che la banca potrebbe sostenere per il recupero del credito.

In particolare, l’ipoteca sul mutuo - che si estende anche alle pertinenze dell’immobile, come il garage o la cantina - diventa effettiva solo dopo 10 giorni dalla sua iscrizione e, quando questo si verifica, avviene il cosiddetto consolidamento.

L’estinzione - che non prevede nessun costo - diventa automatica dopo 20 anni dalla sua costituzione, salvo rinnovo in caso di mutuo ultraventennale. E, dal momento che l’ipoteca è un diritto accessorio, quando si finisce di ripagare il mutuo anche questa garanzia accessoria non ha più ragione di essere.

In proposito, va ricordato che l’ipoteca iscritta a garanzia si estingue automaticamente alla data di avvenuto rimborso integrale del prestito, così come è previsto dalla Legge 40/200. La banca è, quindi, tenuta a rilasciare al debitore la quietanza, trasmettendola alla Conservatoria dei Registri Immobiliari.

Mentre in caso di surroga o di sostituzione del mutuo, il beneficiario dell’ipoteca diventa la nuova banca.

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3 September 2012 di Patrizia De Rubertis