Il mutuo per la seconda casa

Non ci si può girare intorno: avere una seconda casa costa. Ed anche parecchio viste le ultime novità fiscali che si sono abbattute su questi immobili come l’introduzione dell’Imu con l’aliquota al 7,6% contro il 4% applicato sulle prime case. Ma sono le stesse condizioni applicate sull’acquisto, sul mutuo e poi sul mantenimento delle abitazioni non principali ad essere decisamente meno favorevoli.

Ma gli italiani lo sanno bene e ne accettano gioie e dolori. Secondo quando dicono gli esperti, infatti, per quanto sia stato pesante per le tasche degli italiani l’esborso dell’Imu, niente lascia pensare che le tasse sul patrimonio spingeranno a vendere casa.

Risulta, quindi, certamente più forte la componente gioia sospinta dalla passione italica per il mattone. Tanto che, secondo quanto emerge dal rapporto dell’Osservatorio Censis-Abi, l’81% delle famiglie vive nella casa di proprietà, mentre in Italia ci sono circa altre 3,5 milioni di seconde casa non occupate. Numeri tra i più alti in tutta Europa.

Nel caso delle seconde abitazioni, si tratta in prevalenza di immobili ereditati che si trovano nei paesi natii o di piccoli/medi investimenti conclusi con grande fatica dalle famiglie per acquistare una casa al mare o in montagna. In fin dei conti non ci è stato sempre ripetuto che il miglior investimento è nel mattone?

Così che sia per regalarla ai figli, per affittarla, per goderne durante le vacanze o per trarne maggiore redditività rispetto agli andamenti altalenanti della Borsa poco importa. Possedere una seconda casa è dote assai diffusa lungo lo Stivale se si hanno un po’ di risparmi da parte. Tanto che recenti statistiche indicano che ogni anno sono venduti e acquistati 35mila alloggi relativi alla seconda casa.

Ovviamente è bene ricordare che per seconda casa si intende quella in cui i proprietari non dimorano o non hanno la residenza. Insomma le due caratteristiche fondamentali che consentono invece di usufruire delle agevolazioni tanto care ai mutuatari. Va, infatti, sottolineato che nel caso si decida di acquistare un immobile non prima casa attraverso un prestito non si potrà godere di alcun bonus anche se le procedure di accensione sono le stesse della prima casa. Se non più rigide.

Le banche che esaminano le richieste di mutuo sulla seconda casa vagliano, infatti, con molta più attenzione le garanzie del mutuatario visto che l’ipoteca viene accesa su un immobile dove non si ha la residenza. E quindi ci sono meno garanzie per il minor coinvolgimento del mutuatario. In altre parole secondo gli istituti bancari i proprietari potrebbero essere meno regolari nel pagamento delle rate non temendo un pignoramento. Fermo restando che la banca deve considerare non solo il valore dell’immobile offerto in garanzia, ma anche la capacità economica del debitore che deve garantire un reddito certo e un patrimonio consistente.

Per quanto riguarda le caratteristiche del mutuo, detto che i tassi da scegliere sono gli stessi della prima casa (fisso, variabile o misto), la durata è limitata mediamente a 30 anni, mentre il loan to value (cioè il rapporto tra l’importo del mutuo e il valore dell’immobile) è abbondantemente sotto il 60%. Anche perché acquistare una seconda casa è un investimento importante che viene compiuto solitamente da chi ha già una buona copertura di fondi.

Capitolo a parte per le agevolazioni che, come detto, non ci sono se già si risulta proprietari di un altro immobile che ne beneficia. Anzi, comperare un secondo immobile comporta spese più alte per l’atto di compravendita. Quando il venditore è privato l’imposta di registro sale dal 2% al 7%, mentre quelle ipotecarie e catastali non sono più fisse e toccano quota rispettivamente 2% e 1%. Ma se il venditore è un’impresa costruttrice la tassazione prevede l’Iva al 10% con le imposte in misura fissa ciascuna di 168 euro.

Infine, non si può parlare di mutui sulla seconda casa senza analizzare anche il fenomeno degli acquisti delle case all’estero. Tendenza che soprattutto nell’ultimo anno ha registrato un boom a causa della crisi registrata in Grecia e in Spagna e ai bassi prezzi del mercato immobiliare tedesco. Per quanto riguarda le modalità di acquisto, se si decide di ricorrere al mutuo meglio ricordare che difficilmente si ottiene in Italia un prestito per una casa che si trova oltreconfine. Conviene rivolgersi agli istituti internazionali, cioè a quelli che hanno filiali sia in Italia che nel Paese in cui si è deciso di acquistare l’immobile. Questo perché le normative sono diverse tra gli Stati e le banche non vogliono correre nessun rischio.

22 June 2012 di Patrizia De Rubertis