Il mutuo per la casa donata

Sono pochi i fortunati che ricevono in donazione, magari da un lontano parente, una meravigliosa casa completamente ristrutturata. Nella maggior parte dei casi, invece, chi si ritrova un immobile con provenienza donativa deve fare i conti con molte difficoltà e complicazioni nel caso in cui decida di richiedere un mutuo per eseguire dei lavori all’interno della casa.

Le banche infatti, soprattutto in questo momento di crisi per il sistema bancario, difficilmente accendono un’ipoteca sugli immobili oggetto di donazione perché come tali possono essere impugnati dagli eredi. La revoca da parte del donante può essere eseguita fino a 10 anni dopo la morte del donatario o fino a 20 anni dalla firma dell’atto. Un tempo lunghissimo lungo il quale chi ha ricevuto la donazione può, quindi, trovarsi in una seria di difficoltà sia per ottenere un mutuo che per rivendere la casa, visto che difficilmente questa categoria di immobile trova spazio sul mercato.

Il motivo è semplice. La donazione è un atto che anticipa a tutti gli effetti la successione. E il nostro Codice Civile prevede, in proposito, norme molto puntuali sull’eredità. Per legge, infatti, va ai legittimari (vale a dire ai parenti più stretti come coniugi o figli) la quota dell’eredità, anche se ci sono un testamento o una donazione fatti in vita.

Può, così, accadere che gli eredi che ritengono di aver subito un torto, agiscano in giudizio attraverso un’azione di riduzione delle donazioni per ottenere la quota loro spettante. Un atto che può essere intrapreso anche da un erede che ancora non era nato all’atto della donazione. Non è, quindi, raro che un immobile a suo tempo donato possa tornare a far parte dell’eredità e che la persona che lo abbia ricevuto in donazione o lo abbia comprato debba addirittura restituirlo al legittimo erede.

Meglio non dimenticare che il giro di boa, cioè il tempo sufficiente a mettere al sicuro il donatario, resta quello dei 20 anni dalla trascrizione della donazione. Così come sancisce la legge n° 80 del 2005 che, modificando parzialmente l’articolo 563 del Codice Civile, impone che “decorsi venti anni dalla donazione e qualora nessuno abbia proposto opposizione, il bene donato circola liberamente, senza poter essere oggetto di pretese ereditarie”. In altre parole, solo dopo aver superato questo periodo - anche se il donante è ancora in vita - i legittimari non possono più impugnare l’atto.

Una certezza temporale che, tuttavia, non tranquillizza a sufficienza le banche che continuano a vedere negli immobili donati un serio pericolo. Queste case non risultano, infatti, libere da ogni vincolo e fino ad un ventennio gli istituti non sono tutelati perché l’ipoteca potrebbe perdere il suo valore di fronte alle pretese degli eredi legittimi.

È però anche vero che difficile non significa impossibile. Le banche possono, infatti, decidere di concedere ugualmente un mutuo su un immobile donato quando ci sono le giuste condizioni. Si tratta, ad esempio, di chiedere al donante di cointestarsi il mutuo o di fargli prestare la fideiussione nella vendita così che, in caso di azione legale, i diritti vantati compenseranno i danni economici derivanti dall’azione giudiziaria. Un esborso di soldi che il più delle volte blocca la richiesta di restituzione dell’immobile.

Per quanti, infine, riuscissero ad ottenere un mutuo ipotecario per finanziare i lavori di ristrutturazione sulla prima casa ricevuta in donazione ci sono buone notizie: è sempre possibile detrarre gli interessi passivi.

Secondo le disposizioni, infatti, non importa che l’immobile sia arrivato in possesso a titolo gratuito. Per usufruire dell’agevolazione fiscale la condizione indispensabile è che la stipula del contratto avvenga nei 6 mesi antecedenti o nei 18 mesi successivi all’inizio dei lavori. Ricordando altresì che la ristrutturazione deve essere completata entro il termine previsto dall’autorizzazione amministrativa, salvo proroghe.

2 March 2012 di Patrizia De Rubertis