Surroga o rinegoziazione? Istruzioni per l'uso

Mutuo casa: trova il migliore Calcola rata mutuo

Pubblicato il 13 January 2011

I mutui, è cosa nota, sono una spesa importante per migliaia di famiglie italiane. L’anno nuovo, così, può essere l’occasione adatta per rivedere il proprio mutuo qualora esso non convinca più. Le domanda però è sempre un bel grattacapo. Conviene di più chiedere alla propria banca la rinegoziazione del mutuo o surrogarlo presso un altro istituto bancario? Già questo, di per sé, è un bel dilemma. E non si può prescindere che la vera convenienza non si può stabilire al netto delle esigenze del singolo mutuatario. Comunque, anche sulla base degli ultimi numeri offerti dall’Abi in materia di tassi e di andamento del mercato dei mutui cercheremo di vedere quali sono le varie vie per rivedere il proprio contratto.

Partiamo dai tassi. L’Abi qualche giorno fa ha risposto all’Ance, l’Associazione dei costruttori edili, che aveva diffuso un rapporto secondo il quale nell’area Euro, complici i tassi elevati, i mutui italiani sono più cari e non di poco (+1,04%) rispetto agli altri paesi. Per bocca del Dg Giovanni Sabatini però l’Abi ha replicato come, stando ai dati dello scorso settembre, i tassi applicati ai mutuatari nostrani sono ben al di sotto della media europea (2,64% contro il 3,39%), quindi l’analisi dell’Ance è troppo parziale per poter dire che i mutui in Italia sono più cari. Se così fosse, dicono dall’Abi, il mercato non reggerebbe così bene come sta facendo.

Il problema, invece, secondo l’Abi, sta nel numero crescente di casi di insolvenza e nel boom di pignoramenti. La situazione economica vacillante d’altronde sta facendo impennare i casi di famiglie che si trovano col reddito ridotto o anche dimezzato dall’oggi al domani. Per questo rivedere il contratto spesso può essere una buona ancora di salvezza. Anche in base alle istruzioni per l’uso fornite dalla stessa Abi, andiamo a vedere quali sono le varie opzioni che ogni mutuatario ha a disposizione per ottenere condizioni migliori sul mutuo.

La prima via è senz’altro quella della migrazione. La pratica nota come surroga del mutuo (o portabilità) da un istituto all’altro, è conveniente quando ci si accorge che altrove ci sono condizioni più vantaggiose. Per avere questa consapevolezza però, bisogna informarsi bene su tutte le clausole che l’eventuale banca subentrante pone, sui tassi che verranno applicati e sulle condizioni generali di estinzione del mutuo. La surroga deve avvenire entro 30 giorni dalla richiesta, non comporta nessun tipo di costo per il mutuatario. Altrimenti, il mutuatario potrà chiedere un risarcimento pari all’1% dell’ammontare del mutuo per ogni giorno di ritardo alla banca originario. Ma va chiarito: come dice l’Abi, trasferire il mutuo conviene soltanto se si trovano davvero condizioni migliori (e va detto che differenze abissali tra un istituto e l’altro son difficili da trovare).

La seconda via è quella della revisione delle condizioni con la banca stessa con cui si è sottoscritto il mutuo: la cosiddetta rinegoziazione. Questa soluzione è preferibile per chi debba rivedere solo delle parti specifiche del contratto, vedi la durata o il tasso di interesse. Per il resto, il contratto resta quello originario. Poi la differenza tra quanto dovuto col mutuo iniziale e quello rinegoziato si accantona in un conto di finanziamento accessorio intestato al mutuatario, al quale verrà applicato un tasso fisso pari all’ Irs a 10 anni con in più uno spread dello 0,50%.

La terza via è quella dell’estinzione e della riaccensione del mutuo. Una soluzione più drastica, preferibile quando ci si rende conto che le caratteristiche del proprio mutuo erano state sottoscritte in una fase totalmente diversa e ora sono divenute obsolete nonché zavorranti per le rate. Si estingue il vecchio mutuo sottoscrivendone uno nuovo presso un'altro istituto, di importo maggiore ma a migliori condizioni. Per avere vantaggi concreti è necessario che il risparmio derivante dalla riduzione del tasso sia maggiore delle spese di sostituzione. In questa circostanza, è facile che il mutuatario debba pagare una piccola penale.

di Valerio Mingarelli

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